萬科碧桂園龍湖集團19家房企以房抵債

2026年3月20日，衛浴及建筑陶瓷龍頭企業帝歐水華發布公告，宣布接受包括龍湖集團、萬科、碧桂園、中國金茂、新希望置業、榮盛發展、富力地產、美的置業、中梁地產集團、美盛地產、祥源控股集團、華夏幸福、華遠置業、當代地產、德信地產集團、華鴻嘉信地產等在內的19家房企以房產抵償債務的方案，涉及應收賬款1.55億元。這一事件是當前房地產行業深度調整期，產業鏈上下游企業共同應對債務風險的典型案例。

一、 核心交易詳情

1. 抵債方案：債務人（19家房企）以其已建成和在建的商品房（包括住宅、商鋪、公寓、停車位）合計作價1.61億元（含增值稅），用以抵償所欠帝歐水華的貨款1.55億元。帝歐水華需向債務人支付差額606.49萬元。

2. 執行方式：采取兩種路徑：

? 直接過戶抵債：帝歐水華與債務人簽訂協議，將相關房產網簽備案至公司名下，并聘請資產評估機構進行評估。

? 代售回款抵債：由債務人在約定時間內自行出售房產，并將銷售回款支付給帝歐水華以償還債務。

3. 資產評估與折價：根據四川天健華衡資產評估有限公司出具的評估報告（川華衡評報〔2026〕59號），用于抵債的房產在2026年1月31日的評估基準日，市場價值為6454.75萬元。這與抵債金額9451.58萬元（應為扣除公司需補現金后的凈債務額計算口徑）存在顯著差異。帝歐水華在公告中明確表示，這是公司為化解應收賬款回款風險、實現資產安全而作出的“適當讓步”。

4. 涉及房企與資產分布：除上述提及的房企外，公開報道顯示融創、富力、榮盛等主流房企也在債務人名單之列。抵債資產遍布成都、武漢、合肥、廣州、昆明等多個城市，涉及200多套房產。

二、 帝歐水華的背景與持續化債行動

帝歐水華是國內知名的衛浴和建筑陶瓷產品制造商，旗下擁有“帝王”潔具和“歐神諾”瓷磚兩大品牌。此次交易并非其首次采取“以房抵債”方式。

? 歷史化債規模：自2024年5月至2025年4月，公司已累計完成約7.83億元的以房抵債事項。

? 近期重大交易：2024年8月，公司通過收購碧桂園地產子公司上海碧浦置業100%股權及債權的方式，取得三項不動產，以此沖抵子公司應收賬款4.23億元。

? 財務狀況：公司近年持續虧損，主要原因包括對房地產客戶計提大額信用減值損失以及對持有的抵債房產計提資產減值損失。截至報告期末，公司持有抵債房產賬面原值達6.6億元，資產減值風險是其未來經營的重要挑戰。

三、 事件發生的宏觀行業背景

此次大規模“以房抵債”發生在房地產行業風險加速出清的關鍵階段。

1. 債務重組進入深水區：2025年以來，房企債務重組取得重大進展。截至2026年1月底，已有21家出險房企的債務重組方案獲批，累計化債規模約1.2萬億元。行業正從簡單的債務“展期”轉向包含“債轉股”、“以資抵債”等方式的深度重組。

2. 頭部房企化債案例：碧桂園、融創中國等頭部出險房企的境內外重組方案已陸續獲批。萬科也在2026年初成功推進了三筆境內債券的重組。這表明“以房抵債”已成為化解產業鏈債務風險的重要市場化工具之一。

3. 行業仍處調整期：盡管政策層面持續發力（如房地產融資協調機制“白名單”），但市場銷售回款放緩、房企現金流緊張的局面尚未根本扭轉。中梁控股總裁何劍判斷，行業真正恢復元氣可能要等到2027年底甚至2028年。在此背景下，供應商接受房產抵債，實為在“現金回收困難”與“資產可能貶值”之間的兩害相權取其輕。

四、 對帝歐水華的影響與風險

1. 積極影響：

? 降低壞賬風險：將賬面的應收賬款轉化為實物資產，有助于減少壞賬損失，改善公司資產質量和財務狀況。

? 加速資金回籠：通過設立資產管理部盡快處置資產，有望部分回收現金流。

2. 潛在風險與挑戰：

? 資產減值風險：抵債房產的評估價值（6454.75萬元）遠低于抵債金額，且公司需在年末對未出售資產進行減值測試。若房地產市場繼續下行，可能需進一步計提減值，影響未來業績。

? 資產流動性風險：在當前市場環境下，大宗房產的處置周期可能較長，變現存在不確定性。

? 對利潤影響有限：公司表示，由于相關應收賬款已計提信用減值，此次以房抵債對當期利潤影響較小，主要影響在于未來資產處置時的損益。

五、 結論與展望

帝歐水華接受19家房企以房抵債，是房地產產業鏈風險傳導與化解的一個縮影。它反映了：

? 上游供應商的無奈選擇：在房企普遍面臨現金流壓力的情況下，接受房產抵債成為供應商保全債權、避免血本無歸的現實選擇。

? 化債方式的多元化：“以房抵債”從個別案例發展為普遍現象，標志著行業風險處置進入更實質性的資產債務重組階段。

? 行業出清的陣痛：這個過程伴隨著資產價值的重估和損失的分攤，無論是房企還是其供應商，都在共同消化過去周期積累的風險。

展望未來，隨著房地產政策持續優化和“白名單”項目融資支持落地，行業流動性有望逐步改善。然而，市場信心的徹底恢復和房企造血能力的重建仍需時日。對于帝歐水華這類企業而言，成功處置手中的抵債資產，將其轉化為有效現金流，將是其穿越行業周期、實現穩健經營的關鍵考驗。