樓市松綁繼續(xù)，又兩個(gè)省會(huì)坐不住了

3月20日，南京出了“寧六條”。3月21日，鄭州發(fā)布了“新八條”。

兩個(gè)城市，前后腳出政策，但打法完全不同。

南京的核心是“貼息”。你賣(mài)舊買(mǎi)新，我補(bǔ)貼你貸款總額的1%。200萬(wàn)的貸款，到手兩萬(wàn)塊。全市總額就1個(gè)億，先到先得。這是用真金白銀撬動(dòng)置換需求。

鄭州的核心是“降門(mén)檻”。認(rèn)房不認(rèn)區(qū)，你在金水區(qū)有房，去二七區(qū)再買(mǎi)一套，算首套。公積金貸款還清了，再買(mǎi)房也算首套。商業(yè)用房首付降到30%。這是讓更多人獲得首套資格。

南京敢這么出政策，是有底氣的。2026年2月，南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲了0.3%，全國(guó)第一。河西有單價(jià)10萬(wàn)+的豪宅成交，買(mǎi)家超過(guò)45%是85后。核心區(qū)不愁賣(mài)，愁的是讓住老房子的人動(dòng)起來(lái)。

所以“寧六條”的思路很清楚：財(cái)政貼息，撬動(dòng)置換。只有真正貸款買(mǎi)房的人，才能拿到這錢(qián)。

鄭州的情況不同。2025年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷深度調(diào)整，庫(kù)存壓力不小。所以鄭州的政策更直接、更猛。認(rèn)房不認(rèn)區(qū)，公積金還清算首套，這兩條直接把改善型需求的購(gòu)房成本降下來(lái)了。

看具體細(xì)則。

南京的“人才房票”，大專(zhuān)3萬(wàn)、本科6萬(wàn)、碩士10萬(wàn)、博士15萬(wàn)。截至3月10日，累計(jì)3萬(wàn)多戶申請(qǐng)，審批通過(guò)1.52億元，帶動(dòng)了超過(guò)10億元的購(gòu)房交易。乘數(shù)效應(yīng)很驚人。

南京還強(qiáng)調(diào)“不設(shè)房源庫(kù)”“不分先后順序”。去年的“以舊換新”只能在指定庫(kù)里選，今年徹底放開(kāi)。政府意識(shí)到，市場(chǎng)要流動(dòng)，必須尊重交易規(guī)律。

鄭州的“認(rèn)房不認(rèn)區(qū)”是最硬的一條。你在鄭州買(mǎi)房，只看你想買(mǎi)那個(gè)區(qū)有沒(méi)有房，不看全市。按首套利率算，月供能少2000多塊。

公積金政策也很直接。今年12月31日前，只要你名下沒(méi)公積金貸款余額，再買(mǎi)房就算首套。不管你有幾套房，只要公積金貸款還清了，就能享受首套待遇。

鄭州還明確了2026年的年度目標(biāo)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1500億元，商品房投放500萬(wàn)平方米，分配保障性租賃住房1萬(wàn)套。同時(shí)，憑網(wǎng)簽備案的購(gòu)房合同就能讓子女劃片入學(xué)，不用等拿到房產(chǎn)證。

橫向?qū)Ρ绕渌鞘校蚍ㄒ呀?jīng)徹底分化了。

杭州在做“減法”，減少“800方商業(yè)大平層”這類(lèi)商服用地的供給，優(yōu)先保障產(chǎn)業(yè)用地。

成都在做“松綁”，擬取消公積金貸款次數(shù)限制，單繳存人最高貸80萬(wàn)，雙繳存人120萬(wàn)。

蘇州更直接，徹底放開(kāi)限購(gòu)，買(mǎi)房能落戶，同時(shí)給“賣(mài)舊買(mǎi)新”的契稅補(bǔ)貼高達(dá)50%。

南京和鄭州，一個(gè)代表精準(zhǔn)刺激，一個(gè)代表門(mén)檻松綁。方向不同，但目的都是讓人動(dòng)起來(lái)。

但兩個(gè)城市都面臨同一個(gè)難題：流動(dòng)性。

南京給的是貼息，但你先得有貸款才能貼。銀行放貸容易，但居民加杠桿的意愿未必強(qiáng)烈。對(duì)未來(lái)收入預(yù)期不穩(wěn)，就算給你1%的貼息，那99%的本息還得自己扛。

鄭州雖然降低了首套資格的門(mén)檻，但二手房市場(chǎng)能不能穩(wěn)住是關(guān)鍵。只有讓想換房的人能以合理價(jià)格賣(mài)掉舊房子，置換鏈條才算真正打通。

南京的“寧六條”是用有限的財(cái)政資金撬動(dòng)交易量，把目光從吸引增量人口收回來(lái)，轉(zhuǎn)而盤(pán)活存量資產(chǎn)和留住本地人才。

鄭州的“新八條”是用認(rèn)房不認(rèn)區(qū)、公積金還清算首套這些政策，直接降低購(gòu)房成本，讓更多人獲得首套資格。

兩座城市，兩種打法。但背后的邏輯是一致的：樓市走到今天，靠的是城市的基本面，不是靠幾條政策就能逆轉(zhuǎn)周期的。

南京能在2月份房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，靠的不是“寧六條”，而是河西那些單價(jià)10萬(wàn)的豪宅，是那些愿意為品質(zhì)買(mǎi)單的年輕人。

鄭州這次的政策力度很猛，但效果如何，還得看市場(chǎng)反應(yīng)。降門(mén)檻能解決“能不能買(mǎi)”的問(wèn)題，但解決不了“想不想買(mǎi)”的信心問(wèn)題。

新政能解決想換房的人的資金成本問(wèn)題，能解決改善型需求的資格問(wèn)題，但解決不了不想買(mǎi)房的人的信心問(wèn)題。

南京的“寧六條”和鄭州的“新八條”，說(shuō)白了就是一句話：你是來(lái)這座城市安家的，我給你補(bǔ)貼，給你降門(mén)檻；你是來(lái)炒房的，這錢(qián)你拿不到。