村集體與開發(fā)商因用地期限打官司，租客躺槍：被斷水電無法經(jīng)營

村集體與開發(fā)商“打架”，無辜租客受傷。

廣東省珠海市三灶鎮(zhèn)海澄安堂村民小組與開發(fā)商就合作開發(fā)物業(yè)的用地期限問題發(fā)生合同糾紛，雙方對簿公堂。目前相關(guān)訴訟仍在法院開庭審理，而案涉物業(yè)的商戶也在交租營業(yè)。

然而就在此間，部分商戶卻遭到當(dāng)?shù)卮迕窠M織的人員，以圍蔽商戶大門、在商戶營業(yè)場地門前擺桌子打麻將、對商戶斷水?dāng)嚯姷炔划?dāng)手段，在原租賃合同內(nèi)額外增加費(fèi)用、強(qiáng)行收取租戶場地內(nèi)的營業(yè)款等，干擾商戶們的正常經(jīng)營，令人苦不堪言。

▲圍蔽超市大門，在超市門口打麻將

案涉村民小組安堂村，離珠海市中心的火車站，兩地相距約40公里，屬于偏遠(yuǎn)地區(qū)。

2006年，安堂村民小組為發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，與開發(fā)商顏某于2006年2月1日，簽訂了一份《土地租賃合同書》。合同約定：甲方（集體）利用一萬多平方米土地租給乙方（投資商）興建商鋪、超市，合同期限為28年；從 2006 年2月1日至 2035 年 8 月1日止。

此后，開發(fā)商依約投資2000余萬元，在案涉土地建設(shè)了8棟兩層的商鋪物業(yè)，并成立了物業(yè)公司對案涉物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理。因地處郊區(qū)，周邊地區(qū)無城市居民，僅有一所民辦大學(xué)，故商戶們的主要服務(wù)對象為安堂村對面學(xué)校的學(xué)生。

2023年前后，安堂村民小組提出與開發(fā)商解除合同。雙方協(xié)商不成，遂訴至法院。

據(jù)了解，安堂村民小組與開發(fā)商顏某之間的土地租賃合同訴訟，始于2023年下半年，案件經(jīng)歷了一審、二審，終審判決在2024年1月22日作出。

需要說明的是，據(jù)已生效的判決顯示，案涉土地租賃合同僅確認(rèn)了超出20年期限的部分無效。但關(guān)于合同是否解除，以及案涉土地上開發(fā)商投資建設(shè)的建筑物賠償，還需另案訴訟。

此后，安堂村民小組就案涉土地租賃合同解除，開發(fā)商就案涉土地上投資建設(shè)的建筑物賠償事項(xiàng)，互相將對方起訴至法院。

2026年3月18日，涉案雙方互為原被告的土地租賃合同糾紛案，并案在珠海市金灣區(qū)人民法院開庭進(jìn)行了審理。目前，該案仍在在審理當(dāng)中。

商戶遭村民斷水電、圍蔽大門等行為逼漲租金

就在案涉物業(yè)的爭議，尚在訴訟中，未能厘清之時(shí)，一些夾在村集體和開發(fā)商中間的商戶，卻成了無辜的“受害者”。在爭議產(chǎn)生后，村民借機(jī)給商戶施壓，以不法手段圍蔽營業(yè)場地、收取商戶營業(yè)收入等方式，開始變相漲租。

在案涉物業(yè)一期經(jīng)營超市多年的徐先生，于2024年1月11日與開發(fā)商續(xù)簽了合同，租賃案涉物業(yè)930平方米，期限從2023年12月31日至2028年12月31日止。

然而，就在合同履行期間，村民小組向朱先生（化名）提出了租金變相漲價(jià)的“新方案”。

據(jù)了解，朱先生是案涉項(xiàng)目最早的第一批入駐商戶，也是案涉商鋪中營業(yè)面積最大的租戶之一，在此做了近20年的生意。而且，朱先生與開發(fā)商簽訂有合同，合同還沒有到期，按常理也應(yīng)當(dāng)按合同辦事。

見朱先生不妥協(xié)，安堂村部分村民于2026年3月3日，用鐵柱、鐵皮圍擋等材料，強(qiáng)行對朱先生的超市大門進(jìn)行了圍蔽。

視頻顯示，為了阻止朱先生正常營業(yè)，部分村民還搬來麻將桌，在朱先生的超市門口打起了麻將。更甚的是，村里接著又切斷了超市的水電供應(yīng)。水電一斷，超市里需要冷凍、冷藏的肉類、酸奶等就開始腐爛變質(zhì)。

無奈之下，朱先生等人報(bào)警求助。到場處置的警員對村民進(jìn)行了勸阻，但村民們不僅未予理會，還推擋到場處置的民警。

事發(fā)當(dāng)天，有律師到現(xiàn)場協(xié)助商戶維權(quán)，也向警方說明村民的行為涉嫌尋釁滋事和干擾了企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營，其行為涉嫌違法，但警方并未采取進(jìn)一步措施，而任由村民圍蔽、阻擾了租戶的正常生產(chǎn)經(jīng)營。

結(jié)果，在圍蔽超市大門、村民聚眾超市門前打麻將、斷水?dāng)嚯婇L 達(dá)13天之后，2026年3月11日，萬般無奈的朱先生不得不接受了村里的方案：每月6萬元的租金，從合同約定支付給開發(fā)商，改成直接支付到村集體賬戶；超市經(jīng)營招商分租的營業(yè)收入，每月約2至3萬元也由村里收取，與超市無關(guān)。至此，案涉超市才由村里恢復(fù)了水電供應(yīng)。

知情人稱，這樣一來，朱先生租賃的超市，等于變相漲價(jià)了2、3萬元的租金，關(guān)鍵的問題是，超市招商創(chuàng)收是企業(yè)經(jīng)營的一部分，是合法收入，村里以這種方式來收取，合理合法性在哪里？

對此，有相關(guān)人士認(rèn)為，村民對商戶的行為，與村霸無異。

與經(jīng)營超市的朱先生相同遭遇的，還有在案涉物業(yè)一期二樓經(jīng)營桌球館的F先生。

據(jù)了解，在F先生此前簽訂的租賃合同中，租賃面積有1000多平方米，其中二樓900多平方米，一樓有100平方米，由于二樓桌球館生意不好，難以維持，就將一樓的部分商鋪分租出去，每月收取2萬多元租金，這樣一來還有利潤的，但現(xiàn)在村里要求收回一樓部分對外合作出租的商鋪，F(xiàn)先生就只有二樓900平方米的場地，但二樓在整個(gè)項(xiàng)目來說，商戶都是難以經(jīng)營，而大量關(guān)門倒閉，按現(xiàn)在這個(gè)租金條件算下來，F(xiàn)先生的球館每月虧損將高達(dá)2萬元左右。

事實(shí)上，筆者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，案涉項(xiàng)目四期8棟樓，僅一期的一、二樓有朱先生和F先生在租賃經(jīng)營；二、三、四期的一樓部分商鋪因沒有租客而空置，二、三期的二樓28間，目前有商戶在租賃經(jīng)營的不過5、6間，四期的二樓14間商鋪，則全部閑置無商戶入駐。

一番對比，就很容易理解F先生所遇到的困境。因案涉項(xiàng)目面對的市場特殊，僅有學(xué)生消費(fèi)，故無法支撐二樓的商戶以過高的價(jià)格租賃經(jīng)營。

還有，開發(fā)商的物業(yè)公司辦公室在二期的二樓，爭議發(fā)生后，安堂村民小組卻未經(jīng)物業(yè)公司同意，也無正常手續(xù)，就直接撬開其門鎖，強(qiáng)行占有了該辦公室為其所用。

法律人士：訴訟期間應(yīng)維持現(xiàn)狀，待法院判決公平合理地處理紛爭

本案中，安堂村民小組、開發(fā)商和商戶之間，形成了村集體和開發(fā)商“神仙打架”，商戶受傷的“三角關(guān)系”。

對此，相關(guān)法律人士表示，本案中，村集體與開發(fā)商之間的土地租賃糾紛已經(jīng)有生效判決確定了各自的權(quán)利和義務(wù)，雙方就此又發(fā)起了新的訴訟，就案涉的《土地租賃合同》是否解除、開發(fā)商投資建設(shè)的物業(yè)殘值賠償問題，也在金灣區(qū)人民法院開庭審理當(dāng)中，按照相關(guān)法律規(guī)定，在法律程序終結(jié)前，應(yīng)當(dāng)維持現(xiàn)狀，等待法院的判決以利于整體解決問題，而不是以斷水?dāng)嚯姟胃蓴_營業(yè)場地、收取超市對外合作部分的租金等方式，強(qiáng)行“解除”原合同形成新的合同關(guān)系，這一過程中，村集體對商戶的行為，已經(jīng)構(gòu)成侵權(quán)，甚至涉嫌犯罪，商戶可以通過起訴等方式維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。

該法律人士說，在市場經(jīng)營行為中，如果一發(fā)生合同糾紛，就通過圍蔽商戶的營業(yè)場所、斷水?dāng)嚯姷确绞綄?shí)現(xiàn)自己的目的，那法律法規(guī)的意義又體現(xiàn)在哪里？