龍湖集團(tuán)項(xiàng)目業(yè)主大規(guī)模維權(quán)

西安龍湖青云闕業(yè)主維權(quán)事件是一起涉及嚴(yán)重房屋質(zhì)量問題、虛假宣傳、物業(yè)服務(wù)缺失、開發(fā)商違約及政府監(jiān)管問題的綜合性房地產(chǎn)糾紛事件。該事件自2025年7月因“消防樓梯一踢就碎”視頻曝光后持續(xù)發(fā)酵，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。

一、事件背景與項(xiàng)目概況

龍湖青云闕項(xiàng)目位于西安高新區(qū)三期（CID板塊），是龍湖集團(tuán)在西安高新區(qū)開發(fā)的“輕奢高端住宅”項(xiàng)目，包括惠苑、尚府、昱府等多個(gè)組團(tuán)。項(xiàng)目開盤均價(jià)約2.7萬元/平方米，多數(shù)業(yè)主購(gòu)房總價(jià)在300萬至500萬元之間。

二、核心質(zhì)量問題

1. 結(jié)構(gòu)性安全隱患：消防樓梯“一踢即碎”

2025年7月，業(yè)主張先生曝光其花費(fèi)300多萬元購(gòu)買的新房，交付時(shí)發(fā)現(xiàn)消防樓梯臺(tái)階“一踢就碎”。視頻顯示，2棟、5棟消防樓梯臺(tái)階表層水泥松散剝落，內(nèi)部沙石裸露，部分臺(tái)階甚至可用手直接掰碎。

技術(shù)問題分析：當(dāng)?shù)刈〗ú块T介入調(diào)查后，初步確認(rèn)樓梯混凝土強(qiáng)度不達(dá)標(biāo)，存在偷工減料嫌疑。根據(jù)《GB55038-2025住宅項(xiàng)目規(guī)范》，樓梯踏步需滿足抗壓、耐磨等性能要求，而涉事樓梯明顯不符合標(biāo)準(zhǔn)。

開發(fā)商回應(yīng)：開發(fā)商最初回應(yīng)稱“踢碎的就重新做，踢不碎的先不修”，被業(yè)主質(zhì)疑為“選擇性維修”。后承諾對(duì)已損壞部分拆除重建，但未提及整體整改計(jì)劃。

2. 其他嚴(yán)重質(zhì)量問題

? 消防驗(yàn)收違規(guī)：尚府項(xiàng)目消防驗(yàn)收意見書簽署時(shí)間為2025年6月26日，但正式用電接通時(shí)間為2025年7月4日，違反《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新建住宅小區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)管理工作的通知》中“消防驗(yàn)收必須要正式用電接通”的強(qiáng)制性規(guī)定。

? 竣工驗(yàn)收程序疑點(diǎn)：尚府項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案表“當(dāng)日送審、當(dāng)日通過”（2025年6月30日），而開發(fā)商向業(yè)主寄出交付通知的時(shí)間（2025年6月24日）早于備案表簽發(fā)時(shí)間，審批流程合規(guī)性存疑。

? 普遍性缺陷：業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)電線電纜裸露、大量消防設(shè)備及器材缺失、配電井未進(jìn)行絕緣封堵、各類結(jié)構(gòu)構(gòu)件連接處連接失效、混凝土澆筑不合格、高層連廊玻璃缺失、連廊框架安裝不到位、走廊窗戶閉合不嚴(yán)、消防門安裝不到位、消防樓梯扶手?jǐn)嗔训葐栴}。

三、虛假宣傳與承諾違約

1. 宣傳承諾未兌現(xiàn)

? 學(xué)區(qū)房承諾落空：宣傳中的“雙名校”學(xué)區(qū)房承諾未兌現(xiàn)。

? 綠化面積不達(dá)標(biāo)：實(shí)際綠化與宣傳的“百畝低密”“臻萃景觀”嚴(yán)重不符。

? 入戶門貨不對(duì)板：合同約定的鑄鋁門實(shí)際安裝的是鋼木門。

? 自持房比例欺詐：和苑項(xiàng)目自持租賃房比例由政策要求的5%增至50%，且銷售時(shí)隱瞞3號(hào)樓為2梯8戶（宣傳為2梯4戶），導(dǎo)致人口密度急劇增加。

2. 正式承諾違約

2025年10月18日，項(xiàng)目方與業(yè)主代表簽署《會(huì)議紀(jì)要》，明確承諾在2026年1月15日前完成四項(xiàng)提升改造：

1. 將二期單元大堂、車庫(kù)負(fù)一層光廳提升為“電動(dòng)門”

2. 在北邊車庫(kù)坡道增加“星空頂”

3. 對(duì)大門口及園區(qū)局部景觀進(jìn)行“花境”提升

4. 為二期景墻增加“亮化照明”

違約事實(shí)：截至2026年1月15日，項(xiàng)目方未能完成任何一項(xiàng)完整改造，僅做了“樣本展示”。承諾中惠及所有業(yè)主的“電動(dòng)門”變成了某個(gè)單元的“特供展示”，“星空頂”“花境”“亮化照明”依舊停留在圖紙和口頭。

四、物業(yè)服務(wù)與管理失職

業(yè)主支付每平方米3.3元的高額物業(yè)費(fèi)，卻得到“低成本”服務(wù)：

1. 基礎(chǔ)服務(wù)缺失

? 歸家體驗(yàn)被閹割：規(guī)劃南門長(zhǎng)期封閉，園區(qū)照明“開一半關(guān)一半”，夜歸安全隱患大。

? 地庫(kù)嚴(yán)重問題：雨天多處漏水積水，西門出口被裝修垃圾長(zhǎng)期封堵（每戶已繳納近3000元清運(yùn)費(fèi)）。

? 衛(wèi)生與安全失守：保潔人員在地庫(kù)內(nèi)隨地便溺，地庫(kù)路面尖銳物頻扎車胎。

? 服務(wù)響應(yīng)低效：年輕管家權(quán)限不足，溝通陷入“你發(fā)照片→他看錯(cuò)位置→問題未解決”的死循環(huán)。

2. 物業(yè)服務(wù)中心被占用

物業(yè)服務(wù)中心辦公場(chǎng)所因房屋質(zhì)量問題沒有和業(yè)主有效協(xié)調(diào)解決，被長(zhǎng)期占用。

五、市場(chǎng)影響與業(yè)主損失

1. 房?jī)r(jià)大幅下跌

? 二手房掛牌價(jià)：1.75萬/㎡

? 2025年8月成交價(jià)：跌至1.37萬/㎡

? 業(yè)主實(shí)際成交價(jià)：倒貼稅費(fèi)后不足1.2萬/㎡

? 較開盤均價(jià)跌幅：較2.7萬/㎡的開盤均價(jià)近乎“腰斬”

2. 業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失

隔壁中海項(xiàng)目業(yè)主“凈虧80萬割肉離場(chǎng)”，片區(qū)兩月跌幅超千元。

六、政府監(jiān)管問題與業(yè)主舉報(bào)

1. 業(yè)主實(shí)名舉報(bào)住建局

業(yè)主向西安市高新區(qū)住建局實(shí)名舉報(bào)，指控其存在以下問題：

? 監(jiān)管不力：對(duì)龍湖青云闕尚府項(xiàng)目工程質(zhì)量安全隱患及違規(guī)消防驗(yàn)收問題監(jiān)管不到位。

? 行政不作為亂作為：竣工驗(yàn)收備案“當(dāng)日送審、當(dāng)日通過”，程序合規(guī)性存疑。

? 消防驗(yàn)收違規(guī)：在項(xiàng)目未接通正式用電的情況下通過消防驗(yàn)收。

2. 舉報(bào)訴求

業(yè)主請(qǐng)求：

1. 對(duì)該項(xiàng)目的消防驗(yàn)收意見書及電力接入手續(xù)資料進(jìn)行行政公開

2. 撤回該項(xiàng)目的竣工備案驗(yàn)收表，責(zé)令開發(fā)商整改并重新驗(yàn)收

3. 公開預(yù)售資金監(jiān)管過程及資金劃撥節(jié)點(diǎn)

4. 核查開發(fā)商是否存在挪用預(yù)售資金問題

5. 嚴(yán)肅查處住建局在各環(huán)節(jié)中存在的違紀(jì)、違規(guī)、失職、瀆職行為

6. 公開通報(bào)調(diào)查結(jié)果及查處結(jié)論

七、業(yè)主維權(quán)行動(dòng)進(jìn)展

1. 集體維權(quán)組織

? 公開信發(fā)布：2026年1月，龍湖青云闕惠苑業(yè)主聯(lián)名發(fā)布公開信，詳細(xì)列舉問題并提出嚴(yán)正訴求。

? 業(yè)主溝通會(huì)：2026年3月17日，業(yè)主自發(fā)組織溝通會(huì)，龍湖方面未派遣任何人員到場(chǎng)參會(huì)。

2. 三步走行動(dòng)計(jì)劃（2026年3月制定）

1. 證據(jù)收集（3月18日）：以各樓棟為單位，針對(duì)五大核心問題（樓頂漏水、公共區(qū)域瓷磚空鼓、消防器材不完善或缺失、連廊下垂、公共區(qū)域積水嚴(yán)重且排水不暢）收集影像證據(jù)。

2. 問題正式上報(bào)（3月19日）：業(yè)主代表攜帶書面材料及影像證據(jù)，前往住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行正式反映與上報(bào)。

3. 協(xié)商談判（3月20日）：要求組織召開由業(yè)主代表、開發(fā)商、相關(guān)主管部門共同參與的三方協(xié)調(diào)會(huì)，聚焦房屋及公共區(qū)域質(zhì)量問題。

3. 法律訴訟準(zhǔn)備

上百名業(yè)主已聯(lián)合籌備集體訴訟。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十二條，當(dāng)事人一方或者雙方為二人以上，其訴訟標(biāo)的是共同的，或者訴訟標(biāo)的是同一種類、人民法院認(rèn)為可以合并審理并經(jīng)當(dāng)事人同意的，為共同訴訟。

八、開發(fā)商與項(xiàng)目方問題溯源

1. 項(xiàng)目停工影響

項(xiàng)目曾停工10個(gè)月，業(yè)主質(zhì)疑“專款專用”資金去向。停工期間可能因資金問題導(dǎo)致施工質(zhì)量下降。

2. 內(nèi)部管理問題

? 高管頻繁變更：2025年底至2026年初，西安區(qū)域公司經(jīng)歷多次高管變更，可能導(dǎo)致內(nèi)部管理出現(xiàn)問題。

? 品質(zhì)管控缺失：從南京“樓脆脆”到南寧墻體裂縫，再到青云闕風(fēng)波，專家指出“部分開發(fā)商以‘高端’為噱頭抬價(jià)，卻在施工中偷工減料”。

3. 品牌信譽(yù)受損

龍湖作為房企巨頭，曾以“品質(zhì)標(biāo)桿”自居，但此次事件導(dǎo)致“龍湖出品，必是精品”的品牌口號(hào)淪為“龍湖出品，必是坑品”的調(diào)侃。

九、業(yè)主維權(quán)法律途徑建議

根據(jù)華律網(wǎng)提供的專業(yè)建議，龍湖業(yè)主可通過以下途徑維權(quán)：

1. 與開發(fā)商協(xié)商

先收集房屋質(zhì)量問題的照片、合同條款等證據(jù)，直接與開發(fā)商溝通。

2. 向相關(guān)部門投訴

若協(xié)商無果，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門、建設(shè)局等政府主管部門投訴。

3. 尋求媒體幫助

借助媒體輿論監(jiān)督力量，將問題曝光。

4. 成立業(yè)主委員會(huì)

聯(lián)合其他有相同訴求的業(yè)主，以集體力量與開發(fā)商談判。

5. 法律途徑

若以上方法都無法解決問題，可委托律師，通過向法院提起訴訟維護(hù)合法權(quán)益。

6. 集體訴訟具體步驟

1. 確定訴訟事項(xiàng)：明確共同的訴求，如房屋質(zhì)量問題、虛假宣傳等。

2. 推選代表人：推選2至5名業(yè)主作為訴訟代表人。

3. 收集證據(jù)：包括購(gòu)房合同、付款憑證、房屋質(zhì)量問題照片、與開發(fā)商溝通記錄等。

4. 撰寫起訴狀：寫明原被告信息、訴訟請(qǐng)求、事實(shí)與理由等。

5. 立案：向有管轄權(quán)的法院提交起訴狀及證據(jù)，繳納訴訟費(fèi)。

6. 參加庭審：代表人陳述訴求，舉證質(zhì)證，進(jìn)行辯論。

7. 執(zhí)行判決：若勝訴，督促法院執(zhí)行判決。

十、事件影響與行業(yè)反思

1. 對(duì)購(gòu)房者的警示

? 收房驗(yàn)房重要性：購(gòu)房者需在收房時(shí)細(xì)查每處細(xì)節(jié)，特別是隱蔽工程。

? 尾房風(fēng)險(xiǎn)：長(zhǎng)期空置的尾房可能存在“物理缺陷”“工程舊傷”“產(chǎn)權(quán)暗雷”“配套真空”等隱患。

? 文件核查：收房時(shí)必須查驗(yàn)《竣工驗(yàn)收備案表》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》等文件。

2. 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的警示

? 品質(zhì)管控“木桶效應(yīng)”：一塊短板足以擊穿所有承諾，開發(fā)商需重拾匠心。

? 監(jiān)管前移必要性：需要筑牢施工全流程防線，避免“交付即維權(quán)”成為常態(tài)。

? 品牌信譽(yù)維護(hù)：當(dāng)“輕奢”標(biāo)簽淪為笑談，品牌溢價(jià)正在加速蒸發(fā)。

十一、最新進(jìn)展（截至2026年3月）

1. 政府部門介入：當(dāng)?shù)刈〗ú块T已介入調(diào)查，第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)正對(duì)建筑整體結(jié)構(gòu)安全性進(jìn)行評(píng)估。

2. 業(yè)主持續(xù)維權(quán)：業(yè)主已按照三步走計(jì)劃推進(jìn)維權(quán)行動(dòng)，計(jì)劃于2026年3月19日向住建部門正式上報(bào)問題。

3. 開發(fā)商態(tài)度：開發(fā)商在2026年3月17日的業(yè)主溝通會(huì)中未派遣人員參會(huì)，此前對(duì)樓梯問題的回應(yīng)僅為“踢碎的重做，沒踢碎的先不修”。

此次事件不僅暴露了龍湖青云闕項(xiàng)目在工程質(zhì)量、營(yíng)銷宣傳、物業(yè)服務(wù)等方面的系統(tǒng)性缺陷，也反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中部分開發(fā)商以“高端”為噱頭抬高房?jī)r(jià)卻未嚴(yán)格執(zhí)行建筑規(guī)范的問題。業(yè)主的維權(quán)行動(dòng)仍在繼續(xù)，最終結(jié)果將取決于開發(fā)商的整改誠(chéng)意、政府部門的監(jiān)管力度以及法律程序的公正執(zhí)行。