龍湖集團項目業(yè)主大規(guī)模維權(quán)

來源：市場資訊

（來源：地產(chǎn)鯨落）

西安龍湖青云闕業(yè)主維權(quán)事件是一起涉及嚴重房屋質(zhì)量問題、虛假宣傳、物業(yè)服務缺失、開發(fā)商違約及政府監(jiān)管問題的綜合性房地產(chǎn)糾紛事件。該事件自2025年7月因“消防樓梯一踢就碎”視頻曝光后持續(xù)發(fā)酵，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。

一、事件背景與項目概況

龍湖青云闕項目位于西安高新區(qū)三期（CID板塊），是龍湖集團在西安高新區(qū)開發(fā)的“輕奢高端住宅”項目，包括惠苑、尚府、昱府等多個組團。項目開盤均價約2.7萬元/平方米，多數(shù)業(yè)主購房總價在300萬至500萬元之間。

二、核心質(zhì)量問題

1. 結(jié)構(gòu)性安全隱患：消防樓梯“一踢即碎”

2025年7月，業(yè)主張先生曝光其花費300多萬元購買的新房，交付時發(fā)現(xiàn)消防樓梯臺階“一踢就碎”。視頻顯示，2棟、5棟消防樓梯臺階表層水泥松散剝落，內(nèi)部沙石裸露，部分臺階甚至可用手直接掰碎。

技術(shù)問題分析：當?shù)刈〗ú块T介入調(diào)查后，初步確認樓梯混凝土強度不達標，存在偷工減料嫌疑。根據(jù)《GB55038-2025住宅項目規(guī)范》，樓梯踏步需滿足抗壓、耐磨等性能要求，而涉事樓梯明顯不符合標準。

開發(fā)商回應：開發(fā)商最初回應稱“踢碎的就重新做，踢不碎的先不修”，被業(yè)主質(zhì)疑為“選擇性維修”。后承諾對已損壞部分拆除重建，但未提及整體整改計劃。

2. 其他嚴重質(zhì)量問題

? 消防驗收違規(guī)：尚府項目消防驗收意見書簽署時間為2025年6月26日，但正式用電接通時間為2025年7月4日，違反《關(guān)于加強和規(guī)范新建住宅小區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)管理工作的通知》中“消防驗收必須要正式用電接通”的強制性規(guī)定。

? 竣工驗收程序疑點：尚府項目竣工驗收備案表“當日送審、當日通過”（2025年6月30日），而開發(fā)商向業(yè)主寄出交付通知的時間（2025年6月24日）早于備案表簽發(fā)時間，審批流程合規(guī)性存疑。

? 普遍性缺陷：業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)電線電纜裸露、大量消防設(shè)備及器材缺失、配電井未進行絕緣封堵、各類結(jié)構(gòu)構(gòu)件連接處連接失效、混凝土澆筑不合格、高層連廊玻璃缺失、連廊框架安裝不到位、走廊窗戶閉合不嚴、消防門安裝不到位、消防樓梯扶手斷裂等問題。

三、虛假宣傳與承諾違約

1. 宣傳承諾未兌現(xiàn)

? 學區(qū)房承諾落空：宣傳中的“雙名校”學區(qū)房承諾未兌現(xiàn)。

? 綠化面積不達標：實際綠化與宣傳的“百畝低密”“臻萃景觀”嚴重不符。

? 入戶門貨不對板：合同約定的鑄鋁門實際安裝的是鋼木門。

? 自持房比例欺詐：和苑項目自持租賃房比例由政策要求的5%增至50%，且銷售時隱瞞3號樓為2梯8戶（宣傳為2梯4戶），導致人口密度急劇增加。

2. 正式承諾違約

2025年10月18日，項目方與業(yè)主代表簽署《會議紀要》，明確承諾在2026年1月15日前完成四項提升改造：

1. 將二期單元大堂、車庫負一層光廳提升為“電動門”

2. 在北邊車庫坡道增加“星空頂”

3. 對大門口及園區(qū)局部景觀進行“花境”提升

4. 為二期景墻增加“亮化照明”

違約事實：截至2026年1月15日，項目方未能完成任何一項完整改造，僅做了“樣本展示”。承諾中惠及所有業(yè)主的“電動門”變成了某個單元的“特供展示”，“星空頂”“花境”“亮化照明”依舊停留在圖紙和口頭。

四、物業(yè)服務與管理失職

業(yè)主支付每平方米3.3元的高額物業(yè)費，卻得到“低成本”服務：

1. 基礎(chǔ)服務缺失

? 歸家體驗被閹割：規(guī)劃南門長期封閉，園區(qū)照明“開一半關(guān)一半”，夜歸安全隱患大。

? 地庫嚴重問題：雨天多處漏水積水，西門出口被裝修垃圾長期封堵（每戶已繳納近3000元清運費）。

? 衛(wèi)生與安全失守：保潔人員在地庫內(nèi)隨地便溺，地庫路面尖銳物頻扎車胎。

? 服務響應低效：年輕管家權(quán)限不足，溝通陷入“你發(fā)照片→他看錯位置→問題未解決”的死循環(huán)。

2. 物業(yè)服務中心被占用

物業(yè)服務中心辦公場所因房屋質(zhì)量問題沒有和業(yè)主有效協(xié)調(diào)解決，被長期占用。

五、市場影響與業(yè)主損失

1. 房價大幅下跌

? 二手房掛牌價：1.75萬/㎡

? 2025年8月成交價：跌至1.37萬/㎡

? 業(yè)主實際成交價：倒貼稅費后不足1.2萬/㎡

? 較開盤均價跌幅：較2.7萬/㎡的開盤均價近乎“腰斬”

2. 業(yè)主經(jīng)濟損失

隔壁中海項目業(yè)主“凈虧80萬割肉離場”，片區(qū)兩月跌幅超千元。

六、政府監(jiān)管問題與業(yè)主舉報

1. 業(yè)主實名舉報住建局

業(yè)主向西安市高新區(qū)住建局實名舉報，指控其存在以下問題：

? 監(jiān)管不力：對龍湖青云闕尚府項目工程質(zhì)量安全隱患及違規(guī)消防驗收問題監(jiān)管不到位。

? 行政不作為亂作為：竣工驗收備案“當日送審、當日通過”，程序合規(guī)性存疑。

? 消防驗收違規(guī)：在項目未接通正式用電的情況下通過消防驗收。

2. 舉報訴求

業(yè)主請求：

1. 對該項目的消防驗收意見書及電力接入手續(xù)資料進行行政公開

2. 撤回該項目的竣工備案驗收表，責令開發(fā)商整改并重新驗收

3. 公開預售資金監(jiān)管過程及資金劃撥節(jié)點

4. 核查開發(fā)商是否存在挪用預售資金問題

5. 嚴肅查處住建局在各環(huán)節(jié)中存在的違紀、違規(guī)、失職、瀆職行為

6. 公開通報調(diào)查結(jié)果及查處結(jié)論

七、業(yè)主維權(quán)行動進展

1. 集體維權(quán)組織

? 公開信發(fā)布：2026年1月，龍湖青云闕惠苑業(yè)主聯(lián)名發(fā)布公開信，詳細列舉問題并提出嚴正訴求。

? 業(yè)主溝通會：2026年3月17日，業(yè)主自發(fā)組織溝通會，龍湖方面未派遣任何人員到場參會。

2. 三步走行動計劃（2026年3月制定）

1. 證據(jù)收集（3月18日）：以各樓棟為單位，針對五大核心問題（樓頂漏水、公共區(qū)域瓷磚空鼓、消防器材不完善或缺失、連廊下垂、公共區(qū)域積水嚴重且排水不暢）收集影像證據(jù)。

2. 問題正式上報（3月19日）：業(yè)主代表攜帶書面材料及影像證據(jù)，前往住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門進行正式反映與上報。

3. 協(xié)商談判（3月20日）：要求組織召開由業(yè)主代表、開發(fā)商、相關(guān)主管部門共同參與的三方協(xié)調(diào)會，聚焦房屋及公共區(qū)域質(zhì)量問題。

3. 法律訴訟準備

上百名業(yè)主已聯(lián)合籌備集體訴訟。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第五十二條，當事人一方或者雙方為二人以上，其訴訟標的是共同的，或者訴訟標的是同一種類、人民法院認為可以合并審理并經(jīng)當事人同意的，為共同訴訟。

八、開發(fā)商與項目方問題溯源

1. 項目停工影響

項目曾停工10個月，業(yè)主質(zhì)疑“專款專用”資金去向。停工期間可能因資金問題導致施工質(zhì)量下降。

2. 內(nèi)部管理問題

? 高管頻繁變更：2025年底至2026年初，西安區(qū)域公司經(jīng)歷多次高管變更，可能導致內(nèi)部管理出現(xiàn)問題。

? 品質(zhì)管控缺失：從南京“樓脆脆”到南寧墻體裂縫，再到青云闕風波，專家指出“部分開發(fā)商以‘高端’為噱頭抬價，卻在施工中偷工減料”。

3. 品牌信譽受損

龍湖作為房企巨頭，曾以“品質(zhì)標桿”自居，但此次事件導致“龍湖出品，必是精品”的品牌口號淪為“龍湖出品，必是坑品”的調(diào)侃。

九、業(yè)主維權(quán)法律途徑建議

根據(jù)華律網(wǎng)提供的專業(yè)建議，龍湖業(yè)主可通過以下途徑維權(quán)：

1. 與開發(fā)商協(xié)商

先收集房屋質(zhì)量問題的照片、合同條款等證據(jù)，直接與開發(fā)商溝通。

2. 向相關(guān)部門投訴

若協(xié)商無果，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門、建設(shè)局等政府主管部門投訴。

3. 尋求媒體幫助

借助媒體輿論監(jiān)督力量，將問題曝光。

4. 成立業(yè)主委員會

聯(lián)合其他有相同訴求的業(yè)主，以集體力量與開發(fā)商談判。

5. 法律途徑

若以上方法都無法解決問題，可委托律師，通過向法院提起訴訟維護合法權(quán)益。

6. 集體訴訟具體步驟

1. 確定訴訟事項：明確共同的訴求，如房屋質(zhì)量問題、虛假宣傳等。

2. 推選代表人：推選2至5名業(yè)主作為訴訟代表人。

3. 收集證據(jù)：包括購房合同、付款憑證、房屋質(zhì)量問題照片、與開發(fā)商溝通記錄等。

4. 撰寫起訴狀：寫明原被告信息、訴訟請求、事實與理由等。

5. 立案：向有管轄權(quán)的法院提交起訴狀及證據(jù)，繳納訴訟費。

6. 參加庭審：代表人陳述訴求，舉證質(zhì)證，進行辯論。

7. 執(zhí)行判決：若勝訴，督促法院執(zhí)行判決。

十、事件影響與行業(yè)反思

1. 對購房者的警示

? 收房驗房重要性：購房者需在收房時細查每處細節(jié)，特別是隱蔽工程。

? 尾房風險：長期空置的尾房可能存在“物理缺陷”“工程舊傷”“產(chǎn)權(quán)暗雷”“配套真空”等隱患。

? 文件核查：收房時必須查驗《竣工驗收備案表》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》等文件。

2. 對房地產(chǎn)行業(yè)的警示

? 品質(zhì)管控“木桶效應”：一塊短板足以擊穿所有承諾，開發(fā)商需重拾匠心。

? 監(jiān)管前移必要性：需要筑牢施工全流程防線，避免“交付即維權(quán)”成為常態(tài)。

? 品牌信譽維護：當“輕奢”標簽淪為笑談，品牌溢價正在加速蒸發(fā)。

十一、最新進展（截至2026年3月）

1. 政府部門介入：當?shù)刈〗ú块T已介入調(diào)查，第三方檢測機構(gòu)正對建筑整體結(jié)構(gòu)安全性進行評估。

2. 業(yè)主持續(xù)維權(quán)：業(yè)主已按照三步走計劃推進維權(quán)行動，計劃于2026年3月19日向住建部門正式上報問題。

3. 開發(fā)商態(tài)度：開發(fā)商在2026年3月17日的業(yè)主溝通會中未派遣人員參會，此前對樓梯問題的回應僅為“踢碎的重做，沒踢碎的先不修”。

此次事件不僅暴露了龍湖青云闕項目在工程質(zhì)量、營銷宣傳、物業(yè)服務等方面的系統(tǒng)性缺陷，也反映了當前房地產(chǎn)市場中部分開發(fā)商以“高端”為噱頭抬高房價卻未嚴格執(zhí)行建筑規(guī)范的問題。業(yè)主的維權(quán)行動仍在繼續(xù)，最終結(jié)果將取決于開發(fā)商的整改誠意、政府部門的監(jiān)管力度以及法律程序的公正執(zhí)行。