深圳二手房價重返6 字頭，日成交量創(chuàng)近5年新高，樓市復(fù)蘇了嗎？

除北上廣深外，全國所有主要城市，大概率會在數(shù)據(jù)面上形成一輪成交量創(chuàng)新高、房價大幅反彈、搖號系統(tǒng)宕機(jī)等熱面新聞！這其實(shí)不用奇怪，核心是政策端將以人為單位的金融購房政策，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐约彝閱挝坏慕鹑谫彿恐С?，這等于擴(kuò)大了資產(chǎn)負(fù)債表，提高了房地產(chǎn)的金融杠桿效率，尤其有利于公積金購房，因此會短期釋放大量的剛需人群！

其次，就是國家宏觀調(diào)控層面上的結(jié)構(gòu)性定向扶持越來越細(xì)致，地產(chǎn)相關(guān)的交易稅費(fèi)、流通限制、價格限制環(huán)節(jié)在”不炒房“的前提下被極大的釋放，市場交易活性被改善，成本被降低，甚至還出現(xiàn)了置換類的補(bǔ)貼，因此也釋放了一些中高端戶型的成交！

最后，在當(dāng)下市場環(huán)境下，房地產(chǎn)市場價格靠豪宅、數(shù)量靠剛需，“量先價行，價漲量跌”，”低基數(shù)里找高增長“的邏輯在大部分地區(qū)依然會持續(xù)。

說真的，實(shí)際上我覺得已經(jīng)解釋的差不多了！不過，還是簡單再拆解下深圳數(shù)據(jù)。

2026 年 3 月，深圳樓市二手房成交均價回升至 6.2 萬元 / 平方米，時隔 8 個月重返 “6 字頭” 關(guān)口，3 月 22 日單日簽約量更是創(chuàng)下近 5 年新高，周度成交量連續(xù)四周攀升，市場熱度快速升溫，但這里我要說明，城市房地產(chǎn)價格信息在多個平臺數(shù)據(jù)會有所不同，我這里文字使用新聞，圖片使用我更偏好的中指云。

我們先看政策端，和上海一樣，這方面深圳領(lǐng)先，兩者基本面的條件也類似！當(dāng)下，深圳已經(jīng)打出了完整的組合拳，從滿 2 年住房免征增值稅、交易稅率下調(diào)，到首付比例、房貸利率降至歷史低位，再到普宅標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化調(diào)整，幾乎用盡了一線樓市的政策工具箱，大幅降低了購房門檻與交易成本，為積壓需求釋放打開了窗口。

而在價格端，相較于 2021 年高點(diǎn)近 9 萬元 / 平方米的均價，深圳二手房價格最大跌幅超 30%，部分遠(yuǎn)郊板塊跌幅過半，泡沫已被充分?jǐn)D壓，剛需與改善型房源的性價比顯著提升，市場價格底基本確認(rèn)。

最后是城市基本面，當(dāng)下深圳工業(yè)總產(chǎn)值連續(xù)四年居全國首位，GDP 保持 5.5% 的增速，常住人口持續(xù)凈流入，這是樓市的剛需底盤，這也是其區(qū)別于多數(shù)城市的核心支撐，很多地方政策用上去效果不大的原因主要就是勞動力市場匹配不了支撐房價的積極因素。

回望過去二十年，深圳之所以能成為全國樓市的絕對風(fēng)向標(biāo)，其實(shí)就是因?yàn)檫@里是國內(nèi)市場化程度最高的樓市，政策調(diào)整的傳導(dǎo)效率也最快，并且存量房交易市場一直很活躍，占比率在全國也是最先突破 60%，而二手房價格能最真實(shí)地反映市場供需！

同時，深圳有個深圳信號現(xiàn)象，因?yàn)閺?2015 年漲價去庫存的率先啟動，到 2020 年后的領(lǐng)漲全國，再到 2021 年二手房指導(dǎo)價出臺后的率先深度回調(diào)，深圳樓市的每一輪波動，看起來都精準(zhǔn)踩中了全國樓市的周期節(jié)點(diǎn)，實(shí)際上是政策端驅(qū)動其每次都精準(zhǔn)利用好了杠桿！

所以我必須承認(rèn)，隨著中國房地產(chǎn)市場底層邏輯的根本性逆轉(zhuǎn)、此次深圳二手房率先企穩(wěn)，本質(zhì)上是國內(nèi)一線及強(qiáng)二線核心城市樓市估值底確認(rèn)的信號，對全國市場的信心修復(fù)確實(shí)有極強(qiáng)的示范效應(yīng)，但核心還是在一線，并且城市內(nèi)部也存在結(jié)構(gòu)化！

這是因?yàn)檫^的房地產(chǎn)全域傳導(dǎo)鏈條目前已經(jīng)很難連接，過去深圳樓市的領(lǐng)漲，會形成 “深圳先行 - 一線跟進(jìn) - 二線擴(kuò)散 - 三四線補(bǔ)漲” 的完整傳導(dǎo)鏈條，帶動全國樓市進(jìn)入普漲周期。但如今，劉易斯拐點(diǎn)后，全國人口進(jìn)入負(fù)增長階段，城鎮(zhèn)化率突破 66%，房地產(chǎn)市場從增量時代徹底進(jìn)入存量時代，城市分化達(dá)到極致。

其次，過去的樓市風(fēng)向標(biāo)效應(yīng)，很大程度上源于投資性需求的引領(lǐng)，炒房客的入場會快速形成全國范圍的跟風(fēng)效應(yīng)。但在房住不炒的長期基調(diào)下，投資性需求已被系統(tǒng)性壓制，此次成交量放大，核心是剛需與改善型居住需求的集中釋放，而非炒房客重返。投資需求的缺席，導(dǎo)致其信號意義已經(jīng)從 “行情發(fā)令槍” 轉(zhuǎn)向 “估值錨定點(diǎn)”。

最后，還是我一直說的結(jié)構(gòu)化，典型的 K 型復(fù)蘇：南山、福田等核心區(qū)的改善型房源、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房成交占比持續(xù)提升，業(yè)主預(yù)期轉(zhuǎn)強(qiáng)，甚至出現(xiàn)小幅反價，而龍崗、坪山等遠(yuǎn)郊板塊仍處于橫盤狀態(tài)，房源去化壓力依然較大，這種內(nèi)部分化，決定了其信號意義僅局限于核心城市的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而非全市場的普漲信號。

反正對于全國樓市而言，趨勢很好，穩(wěn)中有升，居民購房熱情不斷提升，數(shù)據(jù)指標(biāo)全面回暖，宏觀調(diào)控進(jìn)一步增強(qiáng)了大家對經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的預(yù)期，保障了民生基本盤的長遠(yuǎn)健康格局！