天津樓市“小陽春”的真實情況

現在，小陽春的新聞鋪天蓋地。

無論二手房還是新房，朋友圈到處充斥著火爆的氣息。

認購截圖、成交喜報持續刷屏。

但也有人質疑，這是真回暖，還是假繁榮？不會是“表演型”小陽春吧？

我們拿到一份貝殼內部的認購數據。

都知道，現在天津新房渠道中，貝殼的份額相當重，甚至有的樓盤簽的還是貝殼獨家。

所以，它的數據很具真實性。

透過這份貝殼數據，可以得出：

1）市場確實熱了。

之前貝殼新房一周的認購量也就二三百套。

而最近兩周都在600套以上，上周更是沖上700多套，賣出了一條上揚線。

現在全月貝殼認購量已突破2000套。

是2月份的5倍。

也比1月以及2025年12月等都高。

尤其紅橋、河東漲幅最明顯，一個暴漲1475%，一個大漲776%。

包括單盤的認購量，不少樓盤也已翻倍。

前兩個月賣得最好的也就30多套，而本月已有2個盤賣到了80套及以上。

可見，這波陽春熱行情實打實。

畢竟認購數據背后代表的是真金白銀的付出。

2）熱度只集中在少數熱點盤。

貝殼渠道進駐的近300個樓盤中，認購量在20套以上的有59個，占比僅兩成。

超過30套的有34個，占比約11%。

這說明，并不是所有樓盤都賣爆，小陽春的熱度也呈分化狀。

多半海水，少半火焰。

但幸存者偏見，朋友圈活躍的基本都是賣得好的樓盤。

所以才“滿城盡是小陽春”。

整體看，能賣出高流量的，大致分三類：

?現房特惠，以價換量

排在認購榜第一的中儲城邦，就是典型，它也是本輪小陽春第一個搶跑的。

洋房第一彈，疊拼第二彈。

接連用降價來換量。

包括路勁太陽城壹號著區、西派國印能賣到50多套，中交春映海河、中交春風景里、中車中環學府30多套，信達聽松花園30套……

也是因為價格特惠刺激。

中交春風景里單價1萬5，77平米118萬起；

中車中環學府一期1.88萬-2萬；二期1萬9上下，90平米170萬左右；

西派國印，高層2萬-2.1萬；

中交春映海河95平米250萬起，140平385萬起……

當然，有的盤不止有價格。

像路勁太陽城壹號著區，除了售價比原來便宜外，還是現房，帶河東實驗九年一貫制學校。

可以說，降價、現房、市區、學區，都占了。

目前99平米已售罄，106平米剩余房源也已不多。

?靠學區，轉學也能開綠燈

每年小陽春都是學區季，天津又是“學區城市”。

雖然和平、河西、南開，小學、初中轉學，買二手房都需要提前持有滿三年。

但都留了一個窗口——新房除外。

更厲害的是，開發商還在此基礎上繼續加碼“開綠燈”。

創意之城，不限戶籍，拿著網簽合同就可入學/轉學！1-2年級可直接轉入天津新華中學河西學校，其他年級需河西統籌。

上周六該新政策一出，周末兩天就賣了10套。

累計本月已認購54套。

梅江和悅同樣有九年一貫制，也能不限戶籍，拿著購房合同可入學、轉學，轉學小學今年大概率也能轉入美塘小學。

中海學府源境1-3年級可直接轉入桔林學校，其他年級統籌。

學區政策+價格優惠，這兩個項目3月都已認購30多套。

其中，中海學府源境超一半的成交都是以教育上學為主。

建投譽河院熱度也非常高，雖然不主打學區，但轉學入學也有政策傾斜。

天津實驗小學紅橋學校&耀華中學紅橋學校九年一貫制學校明年投用后，1-8年級均可憑購房合同入學、轉學。

?板塊或產品有標簽

二手房市場的成交活躍，也帶動起一波置換潮。

天津金茂府本月已賣50多套。

一是板塊勢頭猛。背靠西站，又是京津冀同城商務區，又是首都都市圈，橋頭堡地位已經確定無疑，關鍵還有肉眼可見的建設速度。

二是產品夠硬核，已經立住了標簽。

這也是為什么項目賣的最好反而是132、138平米的小高，總價500多萬。

要想博得改善下注，就得靠產品。

金地上灣玖峯、新城萬青云啟也是靠“地段+產品”破圈。所不同的是，前者靠產品色彩更重，后者更多是站上了板塊風口。

金地上灣玖峯，是板塊首個4.0新產品，架空層、會所、高得房，同時又產品低密，還有河北區少有的洋房。

在河北區一眾賣高層的市場環境中，很占優勢。

所以它100平米洋房賣得非常好。

新城萬青云啟，不止產品有后發優勢，還成功借到了117大廈的勢。

節后人氣持續火爆。

到現在已經認購80套。

除此，上東金茂錦棠、城投時代之城也成交不錯，已經認購了50多套。

中建理想城認購了47套。

三個盤的共性都是地處分界線上，可以換藥不換湯。

時代之城屬于“東麗的地、河北的房”，河北區改善過去沒抗性。

上東金茂錦棠、中建理想城則都屬于“超級新房”，典型的在分界線上做一流產品賣二流價格。

物美又價廉，所以流速一直很不錯。

現在上東金茂錦棠101平米已基本沒有房了，目前在售的最小戶型是116平米，總價260萬左右。

無論是靠價格，還是靠學區，抑或是靠產品或板塊。

都印證了一點——

這波小陽春行情確實存在。

有需求的買房人，已經行動起來。

注：文中認購數據來自貝殼，僅供參考；文中面積均指建筑面積