重磅！東莞自建房新規，正式實施！

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東莞市人民政府正式發布

《東莞市農民安居房管理辦法》

（東府規〔2026〕1號）

該辦法自2026年3月24日起

正式施行

有效期至2031年3月23日

新規與農村建房、買房、租房

都密切相關

旨在節約集約利用土地

改善鄉村人居環境

小編為你劃出了“重點”

01

“一戶一宅”明確標準：

新規明確并細化了“一戶一宅”原則。

其中，“一戶”的認定以戶籍登記為基礎，子女年滿18周歲前，與父母共同為一戶；年滿18周歲后，可單獨為一戶；結婚后，夫妻雙方為一戶。

“一宅”是指每戶用于建設農房的宅基地用地面積合計不得超過150平方米，總建筑面積不得超過宅基地批準用地面積的4倍。農民公寓、拆遷安置房及因“村改居”形成的在國有劃撥土地上建設的單家獨棟式私人住房，納入“一戶一宅”核算范圍。

符合“一戶”的認定條件，但未分開居住的，其實際使用宅基地面積及農房建筑面積未超分戶后可使用的宅基地面積和建筑面積總和的，可認定為“一戶一宅”。“一戶一宅”標準以鎮街為范圍進行核定。

02

建設標準

改建、重建或新建農房的，應符合以下建設標準：

符合以上“一宅”標準，且建筑層數原則上不得超過4層，總建筑高度不得超過16米。首層及以上樓層主動退讓用于院落、綠地、停車設施等的，允許建筑層數限制放寬至不超過6層，總建筑高度不超過23米。

允許建設頂層梯房，其建筑面積不得超過30平方米，建筑高度不得超過3米（需安裝電梯設備的區域除外）。

03

城鎮居民嚴禁購買農村住房和宅基地：

新規嚴禁城鎮居民到農村購買農房和宅基地，嚴禁退休干部到農村占地建房。

04

全市劃定“三區”進行分類管控：

東莞全市范圍內將劃定禁建區、限建區、可建區，對農房建設實行分類管理。

禁建區原則上包括市鎮中心區、重點土地收儲整備區、近期計劃實施拆遷型城市更新項目等需要節約集約用地的片區。禁建區范圍內原則上禁止改建、重建或新建農房。

限建區原則上為目前實施拆遷型城市更新條件尚不成熟、但未來具備實施拆遷型城市更新潛力的區域。限建區范圍內原則上只允許經批準改建或重建農房。

可建區即除禁建區和限建區以外的其他區域，原則上允許經批準改建、重建或新建農房。

05

鼓勵集中上樓和風貌統一：

新規鼓勵通過集中上樓、舊村連片改造等方式集約用地，各鎮街應根據鄉村風貌導則，結合本鎮街實際編制農房設計通用圖集，免費供建房人使用。

06

“聯戶建房”新選擇：

新規允許通過自愿聯合的方式，利用現有相鄰宅基地共同建設聯戶農房。參與聯戶農房建設的原則上不超過3戶，每戶原則上只允許參與一次聯戶農房建設，每戶均需符合“一戶一宅”原則。

07

審批流程和監管更加嚴格：

新規建立了從申請、公示、聯審、批準到竣工驗收的全流程管控機制。未批先建、違規加建等行為將受到嚴格監管，并可能面臨限制供水供電、納入違建臺賬等處置。

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東莞市農民安居房管理辦法

第一章 總則

第一條 為規范農民安居房建設，節約集約利用土地，改善鄉村人居環境，根據有關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內的農民安居房（以下簡稱“農房”）的建設、登記管理，適用本辦法。本辦法所稱的農房是指在經批準的農村宅基地上建設的住房。農房的建設行為包括改建、重建、新建。

對因“村改居”形成的在國有劃撥土地上建設的單家獨棟式私人住房，其建設、登記參照本辦法管理。

第三條 農房建設管理應當遵循以下原則：

（一）堅持“一戶一宅”。嚴控新增單家獨棟宅基地，嚴禁占用耕地建設農房及超標準使用宅基地。鼓勵集中上樓和舊村連片改造，對宅基地和農房實行臺賬管理。

（二）堅持合理保障。保障農村村民合法合理居住需求，鎮人民政府（街道辦事處）在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取其他保障措施，實現農村村民戶有所居。嚴禁城鎮居民到農村購買農房、宅基地，嚴禁退休干部到農村占地建房。

（三）堅持安全主體責任。農房用作經營活動應當符合相關安全要求，堅持“誰擁有誰負責，誰使用誰負責”，產權人和使用人要嚴格落實經營性自建房安全管理相關規定，在開展經營活動前確保房屋具備安全使用條件。

第二章 職責分工

第四條 市住房城鄉建設局負責建立農房建設的全流程管控機制，建立完善全市農房管理臺賬，指導鎮街農房建設過程質量安全監管和驗收工作。

市農業農村局負責完善宅基地管理制度和全市宅基地底數臺賬，指導鎮街做好主體資格和宅基地用地標準審核、表決公示等工作。指導鎮街做好農村村民非法占用土地建住宅行為的行政執法工作。

市自然資源局負責國土空間總體規劃和土地利用計劃等工作，指導鎮街對農房建設是否符合國土空間總體規劃等法定規劃進行審查，指導鎮街劃定農房禁建區、限建區和可建區，指導鎮街審查農房是否滿足建筑退縮相關規定，指導鎮街根據市鄉村風貌導則編制農房設計通用圖集。協調市不動產登記中心落實農房不動產登記等工作。

市城市管理綜合執法局負責指導鎮街落實農房新增違法建設處置工作，指導鎮街審查申請人是否存在新增違建行為。

市政務和數據局負責完善和管理農民安居房審批管理系統工作。

市水務局負責指導鎮街水務主管部門對涉及河道管理范圍內的農房建設進行審查，指導鎮街供水部門在農房建設過程做好用水管理工作。

其他有關部門按照部門職能分工，協助做好農房管理有關工作。

第五條 鎮人民政府（街道辦事處）是農房管理的責任主體，負責屬地農房建設的審核批準，落實農房建設分區劃定及管控工作，落實村莊規劃、申請條件、審批程序、審批結果、投訴舉報方式“五公開”制度，落實建房申請審查到場、批準后丈量批放到場、建成后核查到場“三到場”制度，加強對農村村民非法占用土地建住宅行為的行政執法力度，加強對農房建設全流程監管。

各村（社區）在鎮人民政府（街道辦事處）指導下配合開展屬地農房建設的申請審查。各村（社區）應建立健全農房管理制度，指導和監督村（居）民依法建設農房。

第三章 申請條件和規劃管控

第六條 申請農房建設的，應當符合以下條件：

（一）申請建設的地塊應符合國土空間總體規劃等法定規劃要求；

（二）申請人屬于本農村集體經濟組織成員，或符合《中華人民共和國農村集體經濟組織法》“應當確認為農村集體經濟組織成員”條件的人員；

（三）申請人已依法取得宅基地使用權屬證書；

（四）符合“一戶一宅”原則。

第七條 本辦法“一戶一宅”含義如下：

（一）“一戶”的認定以戶籍登記為基準。子女年滿18周歲前，與父母共同為一戶；年滿18周歲后，可單獨為一戶；結婚后，夫妻雙方為一戶。

（二）“一宅”是指每戶用于建設農房的宅基地用地面積合計不得超過150平方米，總建筑面積不得超過宅基地批準用地面積的4倍。農民公寓、拆遷安置房及因“村改居”形成的在國有劃撥土地上建設的單家獨棟式私人住房，納入“一戶一宅”核算范圍。

（三）符合本條第（一）項規定的分戶條件，但未分開居住的，其實際使用宅基地面積及農房建筑面積未超分戶后可使用的宅基地面積和建筑面積總和的，可認定為“一戶一宅”。“一戶一宅”標準以鎮街為范圍進行核定。

第八條 存在以下情形之一的，不予批準農房建設：

（一）不符合“一戶一宅”原則的；

（二）有違法用地或違法建設行為未經處理的；

（三）原有宅基地或住房被依法征收后，已得到住房安置、貨幣補償或其他合理安置的。

在維護宅基地使用權人合法權益的前提下，鼓勵通過有償轉讓、有償收回等方式，引導宅基地有序規范退出，按國家有關規定執行。

第九條 各鎮街應當劃定轄區農房禁建區、限建區和可建區，向市自然資源局備案劃定內容后，由鎮街對外公示。其中：

禁建區原則上包括市鎮中心區、重點土地收儲整備區、近期計劃實施拆遷型城市更新項目等需要節約集約用地的片區。禁建區范圍內原則上禁止改建、重建或新建農房。

限建區原則上為目前實施拆遷型城市更新條件尚不成熟、但未來具備實施拆遷型城市更新潛力的區域。限建區范圍內原則上只允許經批準改建或重建農房，建設標準按本辦法第十二條第（六）項執行。

可建區即除禁建區和限建區以外的其他區域，原則上允許經批準改建、重建或新建農房。

第十條 申請人名下只有1宗位于禁建區或限建區內的宅基地，且為無房、簡易房、危房或屬于住房困難家庭的，可按本辦法第十二條第（六）項要求申請改建或重建。其中：無房是指因自然災害或人為原因造成住房損毀的；簡易房是指磚瓦平房、鐵皮房等簡陋房屋；危房是指現有住房經專業機構鑒定安全等級屬C級或D級的，或已存在明顯開裂、傾斜、變形等情況，存在明顯安全隱患的；住房困難是指符合我市公租房政策中本市戶籍住房困難家庭認定條件。

對于確需新建的，鎮人民政府（街道辦事處）應綜合核實以下情況，提出是否同意按原面積在可建區置換新批宅基地意見：

（一）申請人與本村集體經濟組織簽訂退回原宅基地協議；

（二）原宅基地“三區”劃定情況、所在村組是否具備新增置換地塊條件；

（三）申請人的家庭住房困難情況、房屋狀況。

核實同意的，鎮人民政府（街道辦事處）向市農業農村局、市自然資源局申請建設用地指標，按規定辦理農轉用等手續后，依據宅基地審批有關政策審批。獲批后，村組應同步按程序收回原宅基地，辦理權屬注銷手續。

第四章 建設標準和風貌管控

第十一條 各鎮街應根據市自然資源局編制的鄉村風貌導則，結合本鎮街實際編制農房設計通用圖集，免費供建房人使用。鼓勵村（社區）通過“村規民約”引導村民采用設計通用圖集。鼓勵自建和統建相結合，由各鎮街、村（社區）積極引導推動農房統一規劃、統一建設，打造高品質的連片農房小區。

第十二條 農房建設應當符合以下建設標準：

（一）每戶用于建設農房的宅基地用地面積合計不得超過150平方米，總建筑面積不得超過用于建設農房的宅基地批準用地面積的4倍，農房建筑正射投影不得超出擬建批準用地紅線；

（二）建筑層數原則上不得超過4層，首層高度不得超過4.5米，二層及以上每層不超過4米，總建筑高度不得超過16米。首層及以上樓層主動退讓用于院落、綠地、停車設施等的，在總建筑面積符合本條第（一）項規定的前提下，允許建筑層數限制放寬至不超過6層，總建筑高度不超過23米；

（三）允許建設頂層梯房，其建筑面積不得超過30平方米，建筑高度不得超過3米（需安裝電梯設備的區域不超過4.5米），可不計入建筑層數。對采用農房設計通用圖集推薦設計方案的，梯房的建筑面積和建筑高度不計入總建筑面積和總建筑高度；對不采用的，梯房的建筑面積和建筑高度須計入總建筑面積和總建筑高度；

（四）建筑形式原則上應采用坡屋頂或半坡屋頂，高度不計入總建筑高度；

（五）建筑（含投影范圍）不得占用消防通道，鼓勵與相鄰建筑預留一定間距，保證通風、采光和管道、設備的安裝。臨街道路農房應當退讓道路紅線，并滿足我市城市規劃管理的相關規定；

（六）限建區原則上總建筑面積不得超過用于建設農房的宅基地批準用地面積的2倍，建筑層數不得超過2層。其他建設標準按照本條前述規定執行。

第十三條 允許通過自愿聯合的方式，利用現有相鄰宅基地共同建設聯戶農房。

（一）參與聯戶農房建設的原則上不超過3戶，每戶原則上只允許參與一次聯戶農房建設，聯戶農房總用地及建筑面積不得突破第十二條規定的單戶標準，每戶均需符合“一戶一宅”原則。

（二）申請建房前，宅基地權利人應共同提交共有份額協議及宅基地使用權屬證書等文件，按規定向鎮人民政府（街道辦事處）申請宅基地宗地合并。聯審通過的，出具宅基地宗地合并批準文件，并在批準文件中明確權利共有情況。

（三）權利人取得合并批準文件后，應共同向屬地鎮街不動產登記部門申請變更登記，取得宅基地不動產權證后可申請建房。

第五章 審批程序和施工管理

第十四條 申請建設農房的，應以戶為單位向農村集體經濟組織提交建房書面申請及擬建房屋建設方案圖。

農村集體經濟組織收到申請后，對申請材料進行初審，將申請理由、擬用地位置、面積、層數、層高、是否屬于或應當確認為本集體經濟組織成員、是否符合“一戶一宅”及是否征求相鄰權利人意見等內容，在本集體經濟組織范圍內公示不少于5個工作日。

公示期內，相鄰權利人或本村集體經濟組織成員提出異議的，村集體經濟組織進行處理，異議成立則駁回申請；無異議或異議不成立，則將申請材料和公示材料等材料提交村（居）民委員會審查。村（居）民委員會審查后出具意見，通過東莞市農房建設審批管理系統報鎮人民政府（街道辦事處）審批。

第十五條 各鎮人民政府（街道辦事處）應建立多部門聯審聯辦的農房建設審批制度，建立審批管理臺賬并歸檔留存。聯審通過的，由鎮人民政府（街道辦事處）出具農房建設批準文件，并予以公開。

第十六條 申請人憑農房建設批準文件、完整的施工圖紙以及施工合同等辦理建設工程質量安全監管手續。申請人要落實“亮牌”機制，在施工現場明顯位置樹立“農房建設公示牌”，自覺接受和配合有關部門的監督。鎮人民政府（街道辦事處）有關部門應當加強關鍵節點檢查。

農房建設完工后，由申請人組織相關單位進行竣工驗收形成驗收報告，并由鎮人民政府（街道辦事處）出具農房建設驗收意見文件并督促權利人辦理房地一體確權登記。

第十七條 申請人應在取得農房建設批準文件1年內開工，3年內竣工驗收。施工單位需嚴格按農房建設批準文件內容施工。1年內未開工的，須按程序重新提出建房書面申請；3年未竣工或施工中需變更批準內容的，向鎮人民政府（街道辦事處）申請，按建設工程質量安全監管要求辦理延期或變更手續。

第十八條 未辦理農房建設申請審批的，限制其臨時水電設施的安裝；未完成竣工驗收的，限制其正式水電設施的安裝，供電、供水部門可暫緩其報裝直至整改完成。

第六章 不動產登記

第十九條 農房驗收后符合相關規定的，應憑宅基地使用權屬證書、農房建設批準文件、農房建設驗收意見文件等向不動產登記部門申請辦理房地一體確權登記。聯戶農房辦理不動產登記確權的，應提供宅基地宗地合并批準文件，房屋所有權共有情況與宅基地使用權共有情況一致。

第二十條 轉讓宅基地使用權及地上農房所有權符合相關規定的，可辦理不動產轉移登記。

聯戶農房共有人處分共有不動產申請登記的，應當由占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。聯戶農房按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記。

第七章 監督管理和責任追究

第二十一條 各鎮街城管、自然資源、農林水務、住建、綜合執法等部門要將農房違建納入鎮街違法用地、違法建設臺賬，建立多部門的聯合巡查制止和快速處置機制、違建施工限制供水供電機制。各鎮人民政府（街道辦事處）要定期摸查農房新增違建的有關情況，并依法處理。

第二十二條 依托我市現有二維航拍地圖數據，市城市管理綜合執法局建立對比抽查和依法處置機制。對出現農房新增違建的鎮街、村（社區），嚴肅追究相關領導責任。對存在審批、監管不嚴等問題的責任人員，視情況予以通報、從嚴處理。

第八章 附則

第二十三條 本辦法由市住房城鄉建設局、市農業農村局、市自然資源局、市城市管理綜合執法局、市不動產登記中心等部門依職責負責解釋。

第二十四條 本辦法自2026年3月24日起實施，有效期至2031年3月23日。

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來源：東莞陽光網

本期編輯：小品君