新螺螄灣的硬仗打得怎樣

好好做生意

3月的一天，在俊發·新螺螄灣商貿城做服裝的老張，一口氣交了四五百萬的房租，還直呼心情好。

1500平的鋪面中有不少是新擴的，在享受了業主方給出的最新優惠政策后，比往年的房租優惠了一半，省下來200多萬。

他和身邊的朋友都是最早從老螺螄灣遷過來的，在這邊做生意十多年，熟門熟路，已習慣這樣的場域。他們都選擇了續租，都選擇了擴店面。

所謂新政策，簡而言之就是俊發·新螺螄灣最近推出的“交五送一”，即一次性繳納五年租金，贈送一年免租期。

財哥看了看現場，排隊的人多得讓人夢回幾年前的搶房時代，比4個月前俊發才開始宣布征收新房租時，來自經營戶的壓力輕了不少。

老張交錢和擴店都很爽快，除了因為俊發讓利，還有一個重要的原因是想扶持去年接手的兒子，讓年輕人有更好的環境和條件去拼：

壓力肯定有。

外部環境上，零售電商的發達使得全國不少實體商貿城都在轉型，新螺螄灣的人流量肯定不如以往，但商家看生意的角度不完全是這樣。

老張這幾年在大力拓展線上生意，而且還“自帶流量”，主要是針對鄉村的批發，線上銷售占比約70%。

但他不覺得實體店不重要，線下有展示中心，對客戶來說會更有信任度。他的生意經也很樸素：線下流量不行，就要自己去找流量。

這應了那句話：做生意看優勢，自己解決劣勢。

這次新螺螄灣的讓利也讓他更有信心，他覺得，商戶和商城的命運是一體的，不要老是去指望別人什么都給你做好，最重要還是靠自己。

也有人選擇離開或減少面積，但老張認為這都正常，是市場優勝劣汰的結果。

有人連夜湊錢，有人默默退場，有人在算賬，也有人在下注。

好像變了，其實什么都沒變。

1

俊發的官方公告口徑里，這次“交五送一”預計整體讓利22億元，商戶房租成本降低約33%。

但具體操作下來，體感又不一樣。

做紡織生意的李雷，這次一口氣擴了三個鋪子，加上原有的，總共交了八九十萬租金。

他算了一筆賬，原本三個鋪子按原價交，這次新擴的三個，政策算是直接給了六折，算下來：

省了八九萬。

換句話說，他的實際租金并沒有漲，只是把支付周期拉長了，還多擴了幾間鋪子。

他也在新螺螄灣做了十幾年生意，這筆賬不難算，優惠力度大，就繼續做。

開童裝店的劉陽，也一次性掏了100多萬，算下來八五折。他告訴財哥，壓力肯定大，但既然選擇做，不如直接把后面5~6年鎖死，剩余的靠自己。

當然他也有擔心，怕業主方后續為了填同地段的空鋪，把租金打到更低的折扣，這對老商戶是背刺行為，希望業主方也是運營方的俊發能夠扛住壓力，守住底線。

新螺螄灣市場管理方回應也說得很明白，這次政策是“和商戶共擔風險、共渡難關”。

從賬面上看，22億的讓利不是小數目。但從商戶的角度，這筆錢能不能真正轉化為經營信心，還得看后續的運營。

而一些沒有續租商戶們最困惑的，就是為什么非得一次性交五年？李雷說，他們理解這是為了穩定：

市場能經營下去，大家也就都有生意做。

但他也承認，如果生意好，五年無所謂。關鍵是現在行情差，你賺不到那么多，也許五年做下來，就是給市場賺了個租金。

那么，為什么非要五年？財哥也專門研究了一下。

這要從俊發接盤新螺螄灣的歷史說起。

2017年，俊發以464億元承債式收購中豪新螺螄灣，接手了這座當時已經陷入金融風險的商業體。隨后三年，俊發不僅無租可收——中豪已提前收了未來十年租金，還投入上百億做硬件升級、業態改造。

這筆錢，大部分來自俊發地產主業的輸血。但后來地產行業下行，化債壓力驟然增大。

2023年10月，俊發與信達資產達成重組協議，將新螺螄灣整體債務展期15~20年。去年10月，又與歐力士、東方資產、龍湖達成戰略合作。而重組協議生效的條件之一：

就是將本次收取租金的70%用于還債。

換句話說，“五年一收”倒也不是俊發的任性，而是債權委員會的要求。金融機構需要看到新螺螄灣的資產價值和持續收益能力，才能同意展期。

如果這次收租失敗，后果是什么？最壞的情況是債權方轉讓債權或拍賣抵押資產，商鋪產權分散，統一運營解體，市場走向衰敗。

5萬多商戶、10多萬人的就業，都將受到影響。

所以，這次收租不僅是俊發的化債需要，更是一場事關市場存續的保衛戰。

2

這次政策，商戶的分化很明顯。

一類是像老張和李雷這樣，從老市場過來的，做了十幾年也不準備改行。他們有穩定的客戶、成熟的供應鏈，對市場有感情，也有信心。他們不僅續租，有的還趁機擴鋪。

“我們是想一直做的，五年也好，一年也好，我們都可以。”

另一類是像劉陽這樣，雖然交了錢，但心里也有擔憂。他看得很透：那些本來就不想做的，政策再優惠也不會留。

你本來經營不下去，別說五年，一兩年都不一定搞得下去。

還有一類，是選擇離場的人。

李雷告訴我，放棄的主要是兩類人：一種是感覺壓力太大，一次拿不出那么多錢，這兩年生意也不好做，準備及時止損的；另一種是年齡到了，做了十幾年，想回去養老了。

尤其是從老市場過來的，年齡都在這里了。

商戶的離場，并不完全是壞事。劉陽說得很直接，淘汰了一批搞不走的，說不定行情會好一點。

這是一種殘酷的市場法則。在低谷期，淘汰弱小的玩家，反而能為剩下的玩家騰出空間，至少品質會逐步有保障：

大家也不會隨便亂卷價格了。

而這次政策，表面上是讓利，實則是俊發的一次轉型嘗試。

過去，是典型的房東思維，收租、維護、招商。但現在，它試圖成為商戶的“合伙人”。

這個轉型，體現在幾個層面：

第一，是真金白銀的消費券。

去年5月，俊發已投放了6000多萬元消費券。未來五年，計劃累計投放1.5億元現金消費券。這次春節前，先發了3000萬，面向6萬多戶業主，每戶可領300元美物券+50元美食券，全部無門檻。

李雷說，消費券對零售幫助很大，不少商戶春節的營業額都增加了。

第二，是政策利好下跨境電商的試水。

先說政策。

首先，是市場采購貿易方式試點。

2020年9月，海關總署發布公告，新螺螄灣正式獲批成為全國第五批市場采購貿易方式試點之一。這個牌照意味著什么？簡單說，它專門為“多品種、小批量、多批次”的對外貿易量身定制，解決了中小商戶最頭疼的兩個問題。

截至2025年11月，昆明市市場采購貿易累計結關出口額接近20億美元，主體備案超過5000家。申報時間從過去的：

2天壓縮到2小時。

這意味著一個商戶早上在新螺螄灣打包好貨，下午就有可能報關出境。

其次，是RCEP關稅紅利。區域全面經濟伙伴關系協定生效以來，云南對RCEP國家的出口持續增長。2025年上半年，云南對RCEP國家出口達663.6億元，同比增長7.2%。

具體到關稅減免，效果更直接。昆明海關數據顯示，2025年上半年簽發RCEP原產地證書5.26萬份，貨值91.91億元，可享受進口國關稅減讓約2.3億元。以出口泰國為例，原本要交5%關稅的白菜，有了RCEP證書直接零關稅。

對于新螺螄灣的商戶來說，這意味著賣到東南亞的商品，成本直接降下來。而“交五送一”鎖定五年經營權的商戶，可以放心地在這條“黃金賽道”上布局。

最后，是省級外貿專項扶持。2025年，云南省專門印發了推進外貿穩進提質政策，對海外倉、跨境電商產業園、市場采購貿易、航空貨運等給予真金白銀的支持。

對新螺螄灣商戶最直接的好處是，2026年新成立的外貿公司，出口額僅需達到20萬元，即可享受報關報檢、物流運輸、倉儲、宣傳推介等一系列成本補貼。這個門檻有多低？對動輒年銷售額百萬級的批發商來說：

幾乎是“零成本試水”外貿。

去年6月，亞馬遜西南大區團隊在新螺螄灣辦了一場宣講會，80多家商戶參與。兩個月后，做民族包和節慶糖果的商戶，成功把產品賣到了美國。

新螺螄灣相關負責人告訴財哥，跨境電商的核心是交易，關鍵不在于貨怎么出去，而在于貨怎么賣。他們探索的模式是“風險共擔、收益分成”——商戶負責貨品成本、投流及物流費用，俊發團隊承擔店鋪運營、內容制作、達人對接等。

這些嘗試，最終都會轉化為商戶做生意的便利。

當然，這既是機遇，更是挑戰：思維和認知的轉型，遠比硬件升級更難。

第三，是供應鏈的組織。

新螺螄灣匯聚了38個大類、170多萬種單品、5萬多家商戶，他們絕大多數來自全國各大產業帶，可以直接到工廠拿貨，或者自帶工廠。這套供應鏈能力，是義烏能做成“世界超市”的根基，也是新螺螄灣最大的底牌。

未來，新螺螄灣或許會分化出兩類商戶：一類專注于供應鏈，為跨境貿易提供選品；另一類直接轉化為跨境主體。

更重要的是，新螺螄灣在過去幾年里，已經完成了三大升級：

在硬件上，累計投入7億元，對市場門頭立面、屋頂、外廣場、西廣場等進行全方位改造，打造出“滇憶465”這一商文旅融合地標，榮獲“云南省省級夜間消費聚集區”和“國家3A級景區”。

在業態上，重新梳理布局，引進中高端業態，同時調整重復業態，降低內卷度。跨境電商方面，探索“風險共擔、收益分成”模式。

在引流上，通過潑水節、火把節等民俗活動，為市場積聚人氣。2025年潑水節期間，新螺螄灣總客流20萬+人次，線上總曝光量300萬+。

這些投入，說到底都是：

為了把蛋糕做大。

用財哥朋友的話說，總想著掙自己人的錢有什么意思，我們也該出去掙點美刀。

但掙老外的錢，集體綁定坐大船出海，和單打獨斗，是兩回事。誰風險更大，一目了然。

俊發正在做的，就是建這艘船。

3

新螺螄灣給自己的定位是，中國—南亞東南亞數字商貿樞紐、跨境供應鏈中心、區域消費新地標。三個關鍵詞：

數字、跨境、消費。

2026年這個時間點，很微妙。

外部環境看，全球地緣政治動蕩，東南亞越來越成為安全港。而東盟已連續五年成為中國第一大貿易合作伙伴。南亞東南亞擁有二十多億人口，是全球貿易中最大的新興市場，年輕人多，消費力強。

昆明作為面向南亞東南亞的輻射中心，不僅是戰略要地，也是全國商品、貿易商通往兩亞的前站。未來5到10年，云南跨境電商有一波非常大的機會。

內部變化看，俊發的債務重組有了實質性進展，這意味著，新螺螄灣的債務問題，正在進入一個可控的通道。

所以，這次“交五送一”，是在一個特定的時間窗口，用特定的政策工具，完成一次深度的利益重構。

但回到現實，商戶們最關心的，還是眼前的生意。

劉陽告訴我，消費券是實打實的，他也領到了。但更大的構想，暫時不太夠得上，能把眼前的事情做好就行。

沒有人能預知未來，但都要相信未來。

俊發、商戶、昆明，都在搏一個未來。

對俊發來說，搏的是市場長期價值；對商戶來說，搏的是自己的眼光和實力；對昆明來說，搏的是一個千億商貿城的重生。

李雷說了一句話，很值得玩味，人生就是一場賭局。來新螺螄灣做生意的，誰不是天生想創業的人，核心還是要：

看五年想三年、認認真真做好一兩年。

一位在新螺螄灣做了十幾年的商戶說，無論大環境怎么樣，做生意嘛，你跟著市場的腳步走，才能順一點。

但無論怎樣，新螺螄灣這一兩年所做的所有事，最終都可以歸結為在做一件事：用運營來恢復市場信心。

這幾年的大勢也反復證明，只有優秀的運營，才能讓資產實現保值增值。

新螺螄灣的二次創業，需要團結更多長期主義、穩定經營的商戶，一起打好下一場硬仗。

而創業從來是一場屬于勇敢者的游戲。

（文中人物均為化名）