龍湖：2025年收入973.1億，預(yù)計(jì)兩年后完成新模式筑基

3月27日，龍湖集團(tuán)發(fā)布2025年度業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，龍湖集團(tuán)2025年?duì)I業(yè)收入約為973.1億元。

其中，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入705.4億元；運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入為267.7億元，在集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入中占比達(dá)到27.5%，創(chuàng)歷史新高；公司擁有人應(yīng)占溢利為10.2億元；剔除投資物業(yè)及其他衍生金融工具公平值變動(dòng)影響后，歸母核心虧損為17億元。

龍湖從2022年開始主動(dòng)調(diào)整節(jié)奏、壓降負(fù)債，開發(fā)業(yè)務(wù)占比持續(xù)走低。到了2025年，開發(fā)業(yè)務(wù)首次出現(xiàn)盈利虧損，但運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)核心權(quán)益后利潤(rùn)接近80億元，彌補(bǔ)了開發(fā)業(yè)務(wù)下降到來的負(fù)面影響。

龍湖董事會(huì)主席兼CEO陳序平表示，預(yù)計(jì)最晚到2028年，龍湖的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的收入就會(huì)超過地產(chǎn)開發(fā)的收入，成為公司最主要的收入來源。同時(shí)，因?yàn)榈禺a(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)與公司的收入、負(fù)債結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流來源與節(jié)奏、信用體系全部是深入融合的，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)與負(fù)債結(jié)構(gòu)互為因果，調(diào)整后以運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入為主的收入結(jié)構(gòu)，也將意味著龍湖完成了新發(fā)展模式的“地基”建設(shè)。

龍湖業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)

01 安全度過償債高峰

債務(wù)安全是房地產(chǎn)行業(yè)緊縮期企業(yè)的第一生命線。期間，龍湖也一直以「不逾期、不展期、不違約」為公司信用底線。

根據(jù)龍湖年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2025年底，其有息負(fù)債降低至人民幣1528億元，平均融資成本降低至3.51%，平均借貸年期拉長(zhǎng)至12年以上。有息負(fù)債中，銀行融資占比近90%，相比2022年末提升約15個(gè)百分點(diǎn)，信用債總量和占比持續(xù)降低。

龍湖首席財(cái)務(wù)官趙軼表示，2025年集團(tuán)層面兌付債務(wù)約220億元，包括135億人民幣的境內(nèi)債券和92億港幣的境外貸款，今年年內(nèi)剩余約60億左右到期債務(wù)，其中信用債約25億元，已經(jīng)安全平穩(wěn)地度過了債務(wù)高峰。

在降低負(fù)債總額的同時(shí)，龍湖還在持續(xù)調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)。截至去年底，龍湖的境內(nèi)貸款占比升至83%，境外信用貸款占比降低至6%，供應(yīng)鏈融資基本清零，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸當(dāng)年新增約180億元，總量超過1000億元，占比提升到66%。

外，龍湖的有息負(fù)債中，外幣的負(fù)債余額也持續(xù)降低至150億元左右，在去年期末占比約為10%。

截止2025年年底，龍湖剔除預(yù)收款以后的資產(chǎn)負(fù)債率下降到55%，凈負(fù)債率基本穩(wěn)定在52%上下，剔除預(yù)售監(jiān)管資金后的現(xiàn)金轉(zhuǎn)債倍數(shù)保持在一倍以上，財(cái)務(wù)狀況比較穩(wěn)健。

2025年是龍湖償債的最高峰，到期金額約220億元，之后在2026年、2027年下降至約60億元、69億元。之后在2029年再次大幅下降，至約40億元。

趙軼透露，未來龍湖的融資管理策略會(huì)嚴(yán)格遵守三個(gè)原則：

• 第一，嚴(yán)守信用，銀行融資不逾期、不展期、公開市場(chǎng)的債務(wù)不違約；
• 第二，會(huì)不斷提高運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的NPI，提升資產(chǎn)的估值，挖掘經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的空間，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，拉長(zhǎng)賬期，同時(shí)特別控制好短期債務(wù)和外幣債務(wù)；
• 第三，強(qiáng)化融資和現(xiàn)金管理機(jī)制，夯實(shí)和建立賬戶級(jí)的管控體系，提前削峰到期債務(wù)。

過去幾年中，受行業(yè)深度調(diào)整和結(jié)算項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)性影響，龍湖集團(tuán)的毛利率也在持續(xù)下滑，不過公司管理層預(yù)計(jì)經(jīng)過2025年、2026年兩年的筑底之后，隨著負(fù)債總量、利率的雙下降，運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比繼續(xù)提升，以及開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算節(jié)奏帶來的逐步減虧，公司毛利率將會(huì)得到回升。

02 新舊模式轉(zhuǎn)換即將完成

從龍湖集團(tuán)的業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)可以看出，公司對(duì)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)的倚重越來越強(qiáng)。

陳序平表示，近幾年龍湖的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍舊會(huì)聚焦在存量去化，啃掉存貨的硬骨頭，不會(huì)刻意注重規(guī)模，公司業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)和穩(wěn)定主要依賴經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)來完成。

從數(shù)據(jù)上來看，龍湖開發(fā)業(yè)務(wù)的收入在2025年首次降至千億以下，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的收入創(chuàng)下新高。

龍湖2025年收入結(jié)構(gòu)

2025年，龍湖拿地依舊比較“保守”。全年新獲取7個(gè)項(xiàng)目，總建面約38萬平方米，權(quán)益建面約26萬平方米，新增貨值約82億元。相比631.6億元的合同銷售額，拿地銷售比只有約5.5%。

龍湖執(zhí)行董事兼地產(chǎn)開發(fā)航道總經(jīng)理張旭忠表示，龍湖的策略是財(cái)務(wù)安全放在第一位，保兌付的優(yōu)先等級(jí)高于新增的投資。目前龍湖的土儲(chǔ)還有約2200多萬平方米，整體的未售貨值超過2000億元，以銷定支、盤活存量是基本策略，對(duì)于新增項(xiàng)目的要求是拿一個(gè)（項(xiàng)目）要做成一個(gè)。

相比開發(fā)業(yè)務(wù)的“保守”策略，商業(yè)等航道業(yè)務(wù)對(duì)增長(zhǎng)表現(xiàn)的更加積極。2025年，龍湖新開13座購物中心，其中8個(gè)自持重資產(chǎn)項(xiàng)目，5個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

商場(chǎng)租金收入在2025年上升至112.1億元，同比增長(zhǎng)4%，整體出租率為96.8%。

截止期末，龍湖共有99個(gè)商場(chǎng)在運(yùn)營(yíng)，已經(jīng)開業(yè)的總建面約1050萬平方米，覆蓋25個(gè)重點(diǎn)城市，總營(yíng)業(yè)額超過820億元，剔除車輛銷售的營(yíng)業(yè)額整體增長(zhǎng)17%，同店增長(zhǎng)6%。日均客流約380萬人次，整體增長(zhǎng)16%，同店增長(zhǎng)7%。

據(jù)悉，2026年，龍湖還會(huì)再開9座左右購物中心。管理層提出的航道運(yùn)營(yíng)目標(biāo)是今年實(shí)現(xiàn)同店同比5%以上的增長(zhǎng)。

在其它幾個(gè)航道中，龍湖服務(wù)業(yè)務(wù)在2025年整體實(shí)現(xiàn)收入125.8億元，其中物業(yè)服務(wù)收入112.3億元，在管面積3.6億元；資產(chǎn)管理收入29.8億元，其中長(zhǎng)租冠寓的收入約24.8億元，整體出租率為94.1%；龍智造收入13億元。

陳序平表示，行業(yè)調(diào)整已經(jīng)持續(xù)5年時(shí)間，開工量跌掉了7成，調(diào)整幅度非常大，但在此期間，龍湖在頂著市場(chǎng)下行壓力壓降負(fù)債的同時(shí)，沒有對(duì)運(yùn)營(yíng)服務(wù)核心資產(chǎn)進(jìn)行任何出售或稀釋，保住了公司最核心的資產(chǎn)，為預(yù)留未來增長(zhǎng)空間提供了最有利條件。

陳序平提出，龍湖希望運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)在今年實(shí)現(xiàn)約10%的增長(zhǎng)，盡快達(dá)到百億規(guī)模。在為龍湖盈利托底和保持穩(wěn)定、以經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流去驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)的同時(shí)，以此為基礎(chǔ)用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸去替換公司的短期融資，繼續(xù)降低負(fù)債壓力。

龍湖管理層預(yù)計(jì)，2027年公司的利潤(rùn)會(huì)筑底回升，2028年運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的收入會(huì)超過開發(fā)業(yè)務(wù)，徹底完成本輪戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

經(jīng)過了負(fù)債最高壓的一年之后，龍湖仍然在堅(jiān)持降負(fù)債、保安全、審?fù)顿Y的做法，繼續(xù)為應(yīng)對(duì)行業(yè)變化預(yù)留冗余。

近期，瑞銀發(fā)表研報(bào)維持對(duì)龍湖集團(tuán)“中性”評(píng)級(jí)。其指出，開發(fā)業(yè)務(wù)的虧損帶來資產(chǎn)削減壓力，但商場(chǎng)等存在更高估值潛力的資產(chǎn)為龍湖提供了基本面改善潛力。