觀點(diǎn)直擊 | 龍湖集團(tuán)“著力穩(wěn)定”（實(shí)錄）

觀點(diǎn)網(wǎng) 從2024年的“化解風(fēng)險(xiǎn)”，到2025年的“止跌回穩(wěn)”，再到2026年轉(zhuǎn)向“著力穩(wěn)定”，短短幾年時(shí)間，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇本，仿佛被重寫了一遍。

一系列調(diào)整之下，那個(gè)曾以“高增長(zhǎng)”為唯一標(biāo)簽的黃金時(shí)代已悄然謝幕，取而代之的，是一個(gè)更健康、更規(guī)范、也更講究品質(zhì)與服務(wù)的新周期。

面對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)浪，龍湖集團(tuán)也在過去一年里，悄然完成了自己的“轉(zhuǎn)身”。

開發(fā)業(yè)態(tài)收斂聚焦，產(chǎn)品力被擺上更核心的位置；而由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)構(gòu)成的“經(jīng)營(yíng)性板塊”，則穩(wěn)扎穩(wěn)打，逐步成長(zhǎng)為新的增長(zhǎng)極。

與此同時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債端也在有序瘦身，為未來發(fā)展騰出更從容的空間。

3月27日，龍湖集團(tuán)曬出了過去一年的成績(jī)單，一連串調(diào)整之后，成效正從紙面上的數(shù)字，一點(diǎn)點(diǎn)照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

數(shù)據(jù)顯示，2025年全年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入973.1億元，股東應(yīng)占溢利為10.2億元。其中，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入達(dá)267.7億元，占總營(yíng)收近三成，成為一抹亮色。

在同日召開的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO陳序平表示，要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，必須重新打地基，進(jìn)行業(yè)務(wù)的遷移。

他強(qiáng)調(diào)，在2021年年末，龍湖的有息負(fù)債余額接近2000億元，其中一半以上是信用類融資，但直至今日，龍湖的信用類融資僅剩200多億元，“這意味著龍湖的新地基已經(jīng)接近打造完成”。

其次，在業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化方面，近幾年，龍湖存貨顯著下降，同時(shí)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，按此推演，“最晚在2028年，集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入就會(huì)超過開發(fā)業(yè)務(wù)”。

從壓降負(fù)債到重構(gòu)地基，從開發(fā)為主到運(yùn)營(yíng)并重，龍湖這場(chǎng)持續(xù)了數(shù)年的轉(zhuǎn)身，正為其鋪開一條更確定的前路。

開發(fā)業(yè)務(wù)：啃下存貨的硬骨頭

開發(fā)業(yè)務(wù)在龍湖集團(tuán)中，依然扮演著不可或缺的角色。

最新財(cái)報(bào)顯示，2025年全年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為705.4億元，占總營(yíng)收的72.49%，期內(nèi)交付物業(yè)總建筑面積為592.5萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)額單方價(jià)格為1.19萬(wàn)元/平方米。

事實(shí)上，市場(chǎng)需求疲軟加上行業(yè)發(fā)展邏輯轉(zhuǎn)變，讓不少企業(yè)主動(dòng)收攏觸角，把精力從跑馬圈地轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作，曾經(jīng)高舉高打的“唯規(guī)模論”，早已悄悄退出了舞臺(tái)中央。

3月27日業(yè)績(jī)會(huì)上，執(zhí)行董事兼地產(chǎn)開發(fā)航道總經(jīng)理張旭忠直言：“龍湖很早就放棄了規(guī)模思維。”

他透露，過去幾年，龍湖的開發(fā)業(yè)務(wù)不斷收斂聚焦，一方面，新增投資量入為出、以銷定產(chǎn)定投；另一方面，積極推動(dòng)存貨去化。

新增投資方面，2025年，龍湖明顯放緩了拿地節(jié)奏，投拓支出大幅壓縮。

數(shù)據(jù)顯示，去年全年，該公司在上海、深圳、蘇州、成都等地新增七宗地塊，總建面為37.7萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為26.5萬(wàn)平方米，平均權(quán)益收購(gòu)成本為9272元/平方米。

2026年首兩月，龍湖在青島、無(wú)錫等地新增兩宗地塊，總建筑面積為18.4萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為18.4萬(wàn)平方米。

截至報(bào)告期末，龍湖集團(tuán)的土地儲(chǔ)備合計(jì)2235萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為1732萬(wàn)平方米。土地儲(chǔ)備的平均成本為每平方米人民幣4132元，一二線城市的土儲(chǔ)總建面、總貨值占比均在七成左右。

“投資拿地始終把財(cái)務(wù)安全放在第一位，我們內(nèi)部是保兌付的優(yōu)先等級(jí)高于投新增投資”，張旭忠強(qiáng)調(diào)。

基于上述原則，未來，龍湖投拓端的策略仍舊是以銷定支，在保證財(cái)務(wù)安全的前提下，堅(jiān)持聚焦高能級(jí)城市，擇機(jī)獲取新的土地，同時(shí)不斷提升投資的精度，“拿一個(gè)要做成一個(gè)”。

將“重心”從土地投拓上收回后，過去一年，龍湖把存貨去化擺在了更重要的位置。

張旭忠提到，2025年，龍湖實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房存貨壓降超過200億元，全年累計(jì)清盤78個(gè)項(xiàng)目，貢獻(xiàn)了165億元的簽約額；14個(gè)老項(xiàng)目通過“老盤新做”的方式煥新登場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)去化超60億元。

在做優(yōu)新項(xiàng)目、去化老項(xiàng)目的雙輪驅(qū)動(dòng)下，龍湖集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)合同銷售額631.6億元，其中一二線城市銷售占比約90%。全年合同銷售面積518.6萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)合同銷售均價(jià)約1.22萬(wàn)元/平方米。

報(bào)告期末，龍湖已售出但未結(jié)算的合同銷售額為991億元，面積約為806萬(wàn)平方米。

至于2026年的推盤計(jì)劃，該公司表示，已準(zhǔn)備超1000億元的可售貨源，其中約85%布局在一二線城市，30%是全新項(xiàng)目加老盤新作。

“地產(chǎn)開發(fā)航道重點(diǎn)，是啃下存貨的硬骨頭”，陳序平強(qiáng)調(diào)，接下來，開發(fā)業(yè)務(wù)仍然會(huì)聚焦存貨去化、存量土地的投后激活以及少數(shù)優(yōu)中選優(yōu)的增量投資。

運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)：穩(wěn)穩(wěn)的壓艙石

2025年，受開發(fā)業(yè)務(wù)量?jī)r(jià)齊跌的影響，龍湖銷售毛利率明顯承壓，核心權(quán)益后利潤(rùn)出現(xiàn)首虧。

不過，業(yè)績(jī)會(huì)上，趙軼的一番話穩(wěn)住了陣腳：“集團(tuán)培育的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)在這個(gè)周期中承擔(dān)了壓艙石和穩(wěn)定器的作用。未來，這兩塊業(yè)務(wù)將保持每年兩位數(shù)的增長(zhǎng)。”

數(shù)據(jù)是最好的證明，2025年全年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)、占比持續(xù)提升。年內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入267.7億元，與去年基本持平，收入占比提升至27.5%；運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)核心權(quán)益后利潤(rùn)79.2億元，毛利率保持在50%以上，凈利率達(dá)30%。

其中，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要由商業(yè)投資和資產(chǎn)管理兩大板塊構(gòu)成。

2025年，該項(xiàng)業(yè)務(wù)收入為141.9億元，較上年增長(zhǎng)1.6%，商業(yè)投資、資產(chǎn)管理的占比分別為79.0%和21.0%。運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率為75.6%，較上年增長(zhǎng)1.4%，盈利能力依然可觀。

以“龍湖天街”為代表的商業(yè)投資航道，在2025年實(shí)現(xiàn)租金收入112.1億元，同比增長(zhǎng)4%，整體出租率為96.8%。

去年全年，龍湖新增運(yùn)營(yíng)13座商場(chǎng)，其中5座為輕資產(chǎn)。截至期末，龍湖累計(jì)運(yùn)營(yíng)99座商場(chǎng)，已開業(yè)商場(chǎng)建筑面積1050萬(wàn)平方米（含車位總建筑面積1403萬(wàn)平方米），一座座“天街”正在全國(guó)鋪開。

更亮眼的是運(yùn)營(yíng)成果，數(shù)據(jù)顯示，已開業(yè)商場(chǎng)全年實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)額超820億元，剔除車輛銷售的營(yíng)業(yè)額整體增長(zhǎng)17%，同店增長(zhǎng)6%，日均客流約380萬(wàn)人次，相當(dāng)于每天有近400萬(wàn)人在龍湖的商場(chǎng)里穿梭、消費(fèi)。

2025年新開商場(chǎng)期末平均出租率超過96%，幾乎“開一座火一座”。

此外，年內(nèi)，龍湖商業(yè)持續(xù)通過招商調(diào)改，不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)和品牌組合，讓消費(fèi)者常逛常新，也讓資產(chǎn)回報(bào)率水漲船高。

會(huì)上，關(guān)于商業(yè)存量項(xiàng)目的改造升級(jí)，商業(yè)投資航道總經(jīng)理包偉直言：“長(zhǎng)期來看，購(gòu)物中心的存量改造，已經(jīng)不再是行業(yè)的可選項(xiàng)，而是關(guān)乎生存的必選項(xiàng)。改造后，隨著項(xiàng)目品質(zhì)提升和品牌升級(jí)，將會(huì)持續(xù)帶來正向的營(yíng)收增長(zhǎng)。”

展望2026年，龍湖計(jì)劃開業(yè)9座商場(chǎng)，其中5座為重資產(chǎn)，4座為輕資產(chǎn)。隨著更多商場(chǎng)開門迎客，商業(yè)航道的收入有望再上新臺(tái)階。

業(yè)績(jī)會(huì)上，陳序平為商業(yè)航道定下了“三管齊下”的打法。第一，對(duì)已開業(yè)項(xiàng)目做好存量改造，落實(shí)“一店一策”，提升運(yùn)營(yíng)質(zhì)效，力爭(zhēng)今年同店同比重新實(shí)現(xiàn)5%以上的增長(zhǎng)；第二，新開項(xiàng)目一次開好；第三，抓住輕資產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，獲取適合龍湖的輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

至于資產(chǎn)管理航道，也由單兵作戰(zhàn)升級(jí)為六路并進(jìn)。

2024年，龍湖對(duì)原來的長(zhǎng)租公寓航道進(jìn)行升級(jí)，業(yè)務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)展至長(zhǎng)租公寓（冠寓）、活力街區(qū)（歡肆）、服務(wù)式公寓（霞菲公館）、產(chǎn)業(yè)辦公（藍(lán)海引擎）、婦兒醫(yī)院（佑佑寶貝）以及健康養(yǎng)老（椿山萬(wàn)樹）六大業(yè)務(wù)。

針對(duì)這一升級(jí)，陳序平表示：“2024年公司就洞察到長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的變化，我們覺得如果這個(gè)航道只做長(zhǎng)租公寓，未來會(huì)受到一些限制，因此主動(dòng)對(duì)航道進(jìn)行了升級(jí)。”

這一調(diào)整，顯然不是簡(jiǎn)單的“換名字”，而是戰(zhàn)略視野的重新錨定。而調(diào)整的成效，已經(jīng)寫進(jìn)了2025年的成績(jī)單里。

這一年，龍湖資產(chǎn)管理航道實(shí)現(xiàn)收入29.8億元，穩(wěn)中有進(jìn)。其中，長(zhǎng)租公寓品牌冠寓全年實(shí)現(xiàn)租金收入24.8億元，整體出租率94.1%，開業(yè)超過六個(gè)月的項(xiàng)目出租率更是攀升至95.7%。

此外，活力街區(qū)品牌歡肆，年內(nèi)于上海、杭州、合肥、成都新開業(yè)4個(gè)項(xiàng)目，期末出租率93%。

展望未來，陳序平為資產(chǎn)管理航道定下了“三步走”的清晰打法。第一，新開項(xiàng)目做好業(yè)態(tài)組合優(yōu)化，把資產(chǎn)價(jià)值“榨”到最大；第二，提升運(yùn)營(yíng)效率，推進(jìn)同店同比提升，包括存量項(xiàng)目的資產(chǎn)翻新計(jì)劃，他透露，預(yù)計(jì)今年將推出40個(gè)項(xiàng)目的煥新計(jì)劃，讓老資產(chǎn)煥發(fā)新活力；第三，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加大長(zhǎng)期布局需求的資產(chǎn)，同時(shí)對(duì)部分項(xiàng)目進(jìn)行有序出清，做到“有進(jìn)有退”。

他特別提到，養(yǎng)老公寓品牌椿山萬(wàn)樹過去兩年表現(xiàn)亮眼，因此公司主動(dòng)調(diào)整資產(chǎn)端，把適合做這類產(chǎn)品的存量土儲(chǔ)做了調(diào)配。“可能會(huì)有接近10個(gè)椿山萬(wàn)樹項(xiàng)目在未來三年陸續(xù)開業(yè)。”

換言之，養(yǎng)老賽道，正在成為龍湖資產(chǎn)管理航道的新增長(zhǎng)極。

服務(wù)業(yè)務(wù)：業(yè)績(jī)穩(wěn)定器

服務(wù)業(yè)務(wù)則主要包括物業(yè)服務(wù)和智慧營(yíng)造兩大航道。2025年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)務(wù)收入125.8億元，較上年小幅下降1.3%，服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率為28.3%。

先看物業(yè)服務(wù)。龍湖智創(chuàng)生活的服務(wù)版圖早已不局限于住宅，而是延伸至商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、企業(yè)總部、城市服務(wù)、醫(yī)院、公建場(chǎng)館等十三大業(yè)態(tài)。

2025年，龍湖智創(chuàng)生活全年實(shí)現(xiàn)收入112.3億元。截至期末，已進(jìn)駐城市超100個(gè)，在管項(xiàng)目超2100個(gè)，在管面積約3.6億平方米。

業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖物業(yè)服務(wù)航道總經(jīng)理宋海林表示，去年業(yè)績(jī)出現(xiàn)小幅下降，更多是主動(dòng)做了一些聚焦和優(yōu)化。

“對(duì)于一些低效的、沒有護(hù)城河的項(xiàng)目，我們是堅(jiān)定退出的。”他透露，目前龍湖智創(chuàng)生活的調(diào)整基本到位，2026年有信心重回兩位數(shù)的增長(zhǎng)。

顯然，對(duì)龍湖智創(chuàng)生活而言，主動(dòng)“瘦身”，是為了更好地“強(qiáng)身”。

再看智慧營(yíng)造，從2022年正式亮相到2025年末，龍湖龍智造已經(jīng)跑滿了三個(gè)年頭。累計(jì)獲取代建類項(xiàng)目270余個(gè)，總建筑面積超3800萬(wàn)平方米，遍及北京、上海、成都、重慶、西安、杭州等核心一二線城市。

三年時(shí)間，龍湖龍智造已然從新兵成長(zhǎng)為代建賽道上的實(shí)力派，數(shù)據(jù)顯示，2025年龍湖龍智造實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13億元，全年新增代建面積1387萬(wàn)平方米，代建銷售額206.2億元,交付面積293萬(wàn)平方米。

“這幾年下來，龍湖龍智造的毛利率一直穩(wěn)定在40%以上，收入利潤(rùn)也保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)，這個(gè)點(diǎn)我們是有信心去維持的。”陳序平在業(yè)績(jī)會(huì)上如是說。言語(yǔ)之間，底氣十足。

陳序平總結(jié)道：“商業(yè)投資及資產(chǎn)管理兩個(gè)運(yùn)營(yíng)航道，重點(diǎn)在同店同比的經(jīng)營(yíng)提升，包括開好新項(xiàng)目，以資產(chǎn)回報(bào)率作為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，持續(xù)提升運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的資產(chǎn)效率。”

言下之意，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的每一分投入，都要算好回報(bào)賬，讓存量資產(chǎn)持續(xù)創(chuàng)造現(xiàn)金流。

至于物業(yè)服務(wù)及智慧營(yíng)造兩個(gè)服務(wù)航道，龍湖表示，將繼續(xù)拓寬業(yè)務(wù)圍欄，加大創(chuàng)新力度，做好服務(wù)，提升客戶滿意度，同時(shí)控制好應(yīng)收款的規(guī)模。

這意味著，服務(wù)業(yè)務(wù)不僅要跑得快，還要跑得穩(wěn)，在規(guī)模擴(kuò)張與風(fēng)險(xiǎn)控制之間，找到那個(gè)恰到好處的平衡點(diǎn)。

運(yùn)營(yíng)航道重“提質(zhì)”，服務(wù)航道重“擴(kuò)圍”，顯然，龍湖的“四駕馬車”不斷提速向前。

債務(wù)管理：穿越周期的底氣

2025年是龍湖債務(wù)轉(zhuǎn)換的最后一年，也是最關(guān)鍵的一年。

這一年，龍湖交出了一份堪稱硬核的兌付成績(jī)單，年內(nèi)，該公司經(jīng)全額兌付超100億元的境內(nèi)信用債和35億元中債增信債券，12月初更是提前結(jié)清了92.27億港元海外銀團(tuán)貸。

2026年1月5日，龍湖再次完成“21龍湖02”的本金兌付與付息，涉及總金額約10.38億元。

綜合計(jì)算下來，2025年，該公司兌付的債務(wù)約220億元，趙軼在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司安全平穩(wěn)地度過了債務(wù)高峰，未來每年到期的集團(tuán)層面?zhèn)鶆?wù)規(guī)模有限。

觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下，龍湖集團(tuán)境內(nèi)信用債余額約33億元，分別為2026年5月到期15億元，8月到期10億元，以及2027年1月到期8億元，到期規(guī)模小，債務(wù)壓力可控。

截至期末，龍湖在手現(xiàn)金292億元，綜合借貸1528.1億元，較2024年末壓降235億元，短債占比和外幣債務(wù)占比進(jìn)一步壓降至10%左右。

這意味著，龍湖的債務(wù)結(jié)構(gòu)正在變得更加“輕盈”和“安全”。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)貸款占比83%，境外信用貸款占比6%，銀行融資合計(jì)占比接近90%；境內(nèi)債券占比5%，境外債券占比6%，且境外債券均為2027年及以后分四年到期。

值得一提的是，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及長(zhǎng)租貸這兩個(gè)品種余額已超千億元，占融資總額的比例提升至66%，這無(wú)疑是龍湖融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化的最大亮點(diǎn)。

按到期分布來看，未來每年到期的債務(wù)規(guī)模分布平緩，一年內(nèi)到期債務(wù)為人民幣157.9億元，占總債務(wù)比例為10.3%，超過一半的債務(wù)為五年及以后到期。

從核心指標(biāo)看，龍湖凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為52.2%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為54.7%，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.14倍，三道紅線穩(wěn)穩(wěn)踩在安全區(qū)內(nèi)。

在有序降債的同時(shí)，集團(tuán)持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步壓降融資成本，拉長(zhǎng)借貸年期。2025年，龍湖平均融資年利率為3.51%，平均合同借貸年期為12.12年；非抵押債務(wù)占總債務(wù)比例為23.8%。

整體來看，龍湖集團(tuán)的資金負(fù)債水平，穩(wěn)穩(wěn)地保持在安全檔位。

面向未來，趙軼表示，集團(tuán)層面的到期債務(wù)基本可控、分布平緩。其中，2026年剩余約60億元左右，包括信用債還剩25億元，中債證券的擔(dān)保還剩23億元，境外的信用貸款還剩13億元。“我們都有序進(jìn)行了鋪排，會(huì)提前削峰、有序歸還。”

關(guān)于龍湖的融資管理策略，趙軼將其概括為三大原則，第一，嚴(yán)守信用，銀行融資不逾期不展期，公開市場(chǎng)債務(wù)不違約；第二，不斷優(yōu)化提高運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的NPI，提升資產(chǎn)估值，挖掘經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸空間，拉長(zhǎng)賬期，同時(shí)控制好短期債務(wù)和外幣債務(wù)；第三，強(qiáng)化管控，夯實(shí)賬戶級(jí)管控體系，提前削峰到期債務(wù)。

從壓降負(fù)債到優(yōu)化結(jié)構(gòu)，從安全過峰到從容鋪排，龍湖用這一場(chǎng)債務(wù)管理攻堅(jiān)戰(zhàn)，為自己換來了穿越周期的底氣與空間。

以下為龍湖集團(tuán)2025年度業(yè)績(jī)會(huì)問答實(shí)錄：

龍湖業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄：削峰舊債務(wù)，筑牢新地基

五年時(shí)間，價(jià)格、規(guī)模全面回調(diào)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，造就了房企最艱難的環(huán)境，卻也明晰了新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的路徑。

房地產(chǎn)過往二十年打磨的“高杠桿”模式，逐漸退出了歷史舞臺(tái)，城市發(fā)展所需的“建、運(yùn)、服”一體化能力，取而代之成為新環(huán)境下房企發(fā)展的核心能力。

身處其中的龍湖，依然沒有浪費(fèi)任何一次危機(jī)。

2026年3月27日，龍湖集團(tuán)舉行2025年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。在“固本韌行，聚勢(shì)向新”的主題下，龍湖曬出過去一年的成績(jī)單。

面對(duì)周期考驗(yàn)，龍湖集團(tuán)遵循高質(zhì)量發(fā)展的路徑，2025年，營(yíng)業(yè)收入為973.1億元。其中，龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入267.7億元，創(chuàng)歷史新高，同時(shí)實(shí)現(xiàn)核心權(quán)益后利潤(rùn)79.2億元。

債務(wù)方面，有息負(fù)債較上年末下降235.1億元至1528.1億元，安全穿越債務(wù)高峰，融資成本降至3.51%，平均合同借貸年期拉長(zhǎng)至12.12年，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

更重要的是，如今龍湖集團(tuán)的三大業(yè)務(wù)板塊各司其職，一個(gè)“低負(fù)債、低融資成本、正向現(xiàn)金流驅(qū)動(dòng)”的健康發(fā)展模式已然有了雛形。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)管理層表示，房企能否過渡到新模式，核心問題在于業(yè)務(wù)調(diào)整能否與債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整深入結(jié)合，民營(yíng)開發(fā)商必須主動(dòng)轉(zhuǎn)型謀出路，重建債務(wù)地基，重構(gòu)發(fā)展模式。過去三年半，龍湖持續(xù)壓降負(fù)債規(guī)模，以長(zhǎng)周期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸替換過往的信用融資，并連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。如今龍湖的新地基已接近打造完成，這條路困難重重，但龍湖會(huì)堅(jiān)定走下去。

從左至右依次為宋海林、趙軼、陳序平、張旭忠、包偉

以下為媒體問答環(huán)節(jié)：

Q：2026年政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)的提法，從去年的止跌回穩(wěn)轉(zhuǎn)變?yōu)橹Ψ€(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了一定的修復(fù)跡象，管理層對(duì)今年的行業(yè)走勢(shì)如何判斷？龍湖在2026年的整體經(jīng)營(yíng)策略是什么？

陳序平：2021年下半年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整以來，轉(zhuǎn)眼已經(jīng)歷時(shí)五年時(shí)間，這五年全國(guó)新房開工量相比高點(diǎn)跌去七成，新房成交量跌去五成，二手房?jī)r(jià)格跌去近四成，調(diào)整幅度非常大。與此同時(shí)，政策也在持續(xù)出臺(tái)，目的是穩(wěn)住樓市，因此今年一季度以來，整個(gè)市場(chǎng)特別是一些熱點(diǎn)城市，出現(xiàn)了二手房成交量的回穩(wěn)；新房市場(chǎng)中頭部城市核心地段的改善產(chǎn)品也出現(xiàn)熱賣。整個(gè)市場(chǎng)歷時(shí)五年調(diào)整，今年的跌幅有望大幅收窄，實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。而二手房成交回暖也會(huì)傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)，體現(xiàn)為置換的需求，我們也積極做好產(chǎn)品準(zhǔn)備。比如去年推出的重慶御湖境項(xiàng)目，入市8個(gè)月就實(shí)現(xiàn)30億的銷售。今年我們也會(huì)結(jié)合老盤新作還有新地塊的獲取，陸續(xù)有新的產(chǎn)品面市，持續(xù)滿足客戶需求。

從2022年下半年開始，龍湖主動(dòng)作了戰(zhàn)略調(diào)整，開始降負(fù)債，雖然那時(shí)整個(gè)市場(chǎng)尚未進(jìn)入深度調(diào)整期，但我們已經(jīng)察覺到市場(chǎng)的異樣。這三年半時(shí)間，龍湖整體有息負(fù)債降了近600億，降到1500多億，供應(yīng)鏈融資實(shí)現(xiàn)了全部清零，債務(wù)結(jié)構(gòu)也做了很大的優(yōu)化，從過往的以信用融資為主，轉(zhuǎn)換為以長(zhǎng)周期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸為主，2023-2025連續(xù)三年均經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。

2026年，開發(fā)業(yè)務(wù)仍然會(huì)聚焦存貨去化、存量土儲(chǔ)的激活，以及優(yōu)中選優(yōu)的增量投資，重點(diǎn)是啃下存貨的硬骨頭。商業(yè)投資與資產(chǎn)管理兩個(gè)運(yùn)營(yíng)航道要實(shí)現(xiàn)同店同比經(jīng)營(yíng)提升，開好新項(xiàng)目，以資產(chǎn)回報(bào)率作為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，持續(xù)提升運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的資產(chǎn)效率。物業(yè)服務(wù)和智慧營(yíng)造兩個(gè)服務(wù)航道繼續(xù)拓寬業(yè)務(wù)圍欄，做好服務(wù)，提升客戶滿意度，同時(shí)控制好應(yīng)收款的規(guī)模。集團(tuán)整體層面繼續(xù)以經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)，全年力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)50-100億經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，同時(shí)繼續(xù)用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸替換短期的融資。盡管今年集團(tuán)層面的信用融資到期只有60多億，相比去年220億大幅下降，但我們?nèi)詫沿?cái)務(wù)安全作為公司發(fā)展的底線去堅(jiān)守。

明年一月份，龍湖境內(nèi)債及境內(nèi)中票將全部還清，僅余少量海外美元債，在27年之后陸續(xù)清償。同時(shí)這幾年運(yùn)營(yíng)及服務(wù)航道利潤(rùn)大幅超過開發(fā)航道，去年貢獻(xiàn)利潤(rùn)近80億，今年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)10%以上增長(zhǎng)，力爭(zhēng)盡快到達(dá)100億規(guī)模。最晚到2028年，更可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入也將超過地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入，意味著龍湖完成了收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，而到那個(gè)時(shí)候龍湖的債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型也徹底完成，意味著龍湖完成這一波轉(zhuǎn)型，也實(shí)現(xiàn)新開發(fā)模式。

Q：公司2025年首次出現(xiàn)核心權(quán)益后虧損，請(qǐng)問管理層：本次核心虧損的主因是什么？在開發(fā)業(yè)務(wù)盈利承壓的行業(yè)周期下，如何確保運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)穩(wěn)定地發(fā)揮利潤(rùn)壓艙石和現(xiàn)金流穩(wěn)定器的作用？是否有明確的核心利潤(rùn)回正時(shí)間表。

趙軼：2025年公司出現(xiàn)核心權(quán)益后利潤(rùn)虧損，主要還是受大環(huán)境影響。因?yàn)檫@些年整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)持續(xù)下行，公司的開發(fā)業(yè)務(wù)銷售毛利率明顯承壓，這一壓力會(huì)在2025年、2026年的結(jié)算中集中體現(xiàn)，這也是整個(gè)行業(yè)共同面臨的考驗(yàn)。

在開發(fā)業(yè)務(wù)盈利承壓的同時(shí)，我們培育的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)，在這個(gè)周期當(dāng)中承擔(dān)了壓艙石和穩(wěn)定器的作用。2025年運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)貢獻(xiàn)利潤(rùn)，25年實(shí)現(xiàn)收入268億，占比提升到30%左右；利潤(rùn)率保持穩(wěn)定，毛利率在50%以上，凈利率在30%，為集團(tuán)貢獻(xiàn)利潤(rùn)接近80億。未來這兩塊業(yè)務(wù)會(huì)每年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，繼續(xù)為集團(tuán)起到穩(wěn)壓器和壓艙石作用。

公司去年已經(jīng)成功穿越債務(wù)最高峰，未來將繼續(xù)在財(cái)務(wù)安全穩(wěn)健的前提下逐步修復(fù)利潤(rùn)，模式非常穩(wěn)定清晰：開發(fā)業(yè)務(wù)逐步減虧，運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)未來保持兩位數(shù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。整個(gè)集團(tuán)低點(diǎn)會(huì)在25到26年，從27年開始恢復(fù)增長(zhǎng)。

Q：2025年公司拿地趨于謹(jǐn)慎，請(qǐng)問接下來拿地策略，投資思路是怎樣的？

張旭忠：在投資拿地方面，集團(tuán)始終把財(cái)務(wù)安全放在第一位，保兌付的優(yōu)先級(jí)高于新增投資。2025年全年，我們?cè)谏虾！⑸钲凇⒊啥肌⑻K州、重慶等核心城市，獲取了7幅優(yōu)質(zhì)土地，總的建面有38萬(wàn)方，新增貨值大概有82億。截止到25年底，總的土儲(chǔ)還有2200多萬(wàn)方，整體未售貨值還是超過2000億，其中一二線城市占比也超過了七成。

未來我們?nèi)詫⒊掷m(xù)嚴(yán)守投資刻度和投資紀(jì)律，以銷定支。在保證財(cái)務(wù)安全的情況下，我們堅(jiān)持聚焦高能級(jí)的城市，擇機(jī)獲取新的土地，同時(shí)不斷提升投資的精度，做到優(yōu)中選優(yōu)，拿一成一，并且根據(jù)市場(chǎng)情況保持一個(gè)彈性的供貨節(jié)奏，讓每一筆投資都為公司帶來實(shí)實(shí)在在的價(jià)值。謝謝。

Q：2025年是龍湖的償債高峰之年，全年有息負(fù)債壓降超200億，請(qǐng)問2026年和2027年債務(wù)到期情況如何？公司已連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，2026年將采取哪些措施，進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)和融資成本？

趙軼：公司憑借經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸和正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，安全平穩(wěn)渡過了2025年債務(wù)高峰。25年全年償還集團(tuán)層面?zhèn)鶆?wù)共220億：償還境內(nèi)信用債超100億，償還中債增進(jìn)擔(dān)保債券超35億，償還境外信用貸款85億人民幣。截至2025年底，整個(gè)負(fù)債規(guī)模是有序下降的，有息負(fù)債余額1528億，較2024年底余額降低235億，降幅13%。同時(shí)結(jié)構(gòu)端不斷優(yōu)化，銀行融資占比上升至接近90%，且主要是戰(zhàn)略行的合作，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸加長(zhǎng)租貸共超過1000億，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸當(dāng)年新增約180億，這部分也是一個(gè)長(zhǎng)周期、低成本的品種。外幣負(fù)債余額150億左右，占比只有10%，不斷減少，而且是100%做了掉期。一年以內(nèi)到期短債158億，占比只有10%左右，這個(gè)指標(biāo)非常優(yōu)秀。剔除預(yù)收監(jiān)管資金以后的現(xiàn)金短債覆蓋倍數(shù)1.14。另外融資成本也不斷下降，25年平均融資成本3.51%，同比下降49個(gè)基點(diǎn)。平均合同借貸年期進(jìn)一步拉長(zhǎng)到12.12年。

度過了2025年債務(wù)償還高峰，26年及以后集團(tuán)層面每年到期債務(wù)趨于平緩。26年目前還剩余61億，包括境內(nèi)信用債25億，中債增進(jìn)擔(dān)保債券23億，境外信用貸款13億，都進(jìn)行了鋪排，會(huì)提前削峰有序歸還。27年整個(gè)集團(tuán)層面?zhèn)鶆?wù)大概在60億左右，28年69億，29年39億，32年13億，跟前三年比大幅下降。

未來融資管理策略還是會(huì)嚴(yán)格遵守下面三個(gè)原則：第一，嚴(yán)守信用，銀行融資不逾期、不展期，公開市場(chǎng)債務(wù)融資不違約。第二，不斷提高運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)NPI，提升資產(chǎn)估值，挖掘經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的融資空間，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，拉長(zhǎng)賬期；同時(shí)特別要控制好短期債務(wù)和外幣債務(wù)。第三，強(qiáng)化融資和現(xiàn)金管理機(jī)制，夯實(shí)和建立賬戶級(jí)的管控體系，提前削峰到期債務(wù)。

Q：在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)普遍承壓的背景下，龍湖運(yùn)營(yíng)及服務(wù)板塊，過去一年增長(zhǎng)動(dòng)能源自哪里？公司如何規(guī)劃2026年運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)目標(biāo)？

陳序平：在講業(yè)務(wù)操作層面之前，我要首先強(qiáng)調(diào)，這一輪降負(fù)債時(shí)，我們所有運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的核心資產(chǎn)都沒有進(jìn)行出售或者稀釋，保住了公司最核心的資產(chǎn)，也為這些業(yè)務(wù)持續(xù)的增長(zhǎng)提供了最有利的條件。我們這輪應(yīng)對(duì)整個(gè)債務(wù)周期時(shí)，是以長(zhǎng)期主義去思考問題，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正的同時(shí)不出售核心資產(chǎn)，這成為了公司層面的一個(gè)底線。

在具體業(yè)務(wù)打法上，分航道分享一下：C2是我們的商業(yè)投資航道，已開業(yè)的項(xiàng)目已經(jīng)近100個(gè)，重點(diǎn)抓好幾個(gè)事：第一，抓好存量項(xiàng)目的Capex改造提升，一店一策做好運(yùn)營(yíng)提質(zhì)提效，預(yù)計(jì)同店同比在今年重新到5%以上的增長(zhǎng)。第二，新開項(xiàng)目一次開好，去年新開8個(gè)重資產(chǎn)的天街，到年底的平均出租率超過96%，開業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)、產(chǎn)品包括在整個(gè)行業(yè)里的影響力，在商家、客戶心中都是不錯(cuò)的。第三，繼續(xù)抓住一些輕資產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，獲取適合的輕資產(chǎn)項(xiàng)目。比如去年簽了大家熟悉的北京世貿(mào)天街項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目正在進(jìn)行前期準(zhǔn)備和改造，預(yù)計(jì)年底會(huì)開業(yè)。

C3資產(chǎn)管理航道是多元業(yè)態(tài)的組合，不止是長(zhǎng)租公寓，而是六類業(yè)務(wù)形成的全業(yè)態(tài)組合。未來會(huì)做好整個(gè)資產(chǎn)盤面優(yōu)化，出清一些不滿足資產(chǎn)布局要求的項(xiàng)目，比如一些低能級(jí)城市的項(xiàng)目、原來產(chǎn)品品質(zhì)不太好的中資產(chǎn)項(xiàng)目、或者預(yù)判持續(xù)經(jīng)營(yíng)會(huì)帶來虧損的項(xiàng)目，做好資產(chǎn)優(yōu)化整合，持續(xù)提升盤活。比如，椿山萬(wàn)樹養(yǎng)老公寓過去兩年獲得非常好的表現(xiàn)，因此資產(chǎn)端主動(dòng)做了調(diào)整，結(jié)合存量土儲(chǔ)情況，規(guī)劃了接近10個(gè)椿山萬(wàn)樹養(yǎng)老公寓，會(huì)在未來三年內(nèi)陸續(xù)開出來，這也會(huì)變成C3航道非常好的資產(chǎn)。

C4物業(yè)服務(wù)航道，本質(zhì)是要做到客戶的滿意。我們要抓好對(duì)客戶服務(wù)、確保客戶滿意度的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)。去年C4航道主動(dòng)退出了一些限價(jià)過低、未來可能無(wú)法維持高質(zhì)量服務(wù)的項(xiàng)目，并主動(dòng)加大了在基礎(chǔ)服務(wù)，尤其是安全管理方面的投入。經(jīng)過去年一年的調(diào)整，C4航道今年會(huì)重新回到兩位數(shù)的增長(zhǎng)，無(wú)論住宅服務(wù)，還是商企服務(wù)，很多項(xiàng)目陸續(xù)新簽、新進(jìn)，為增長(zhǎng)提供了保證。

最后是C5智慧營(yíng)造航道。這幾年代建行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，部分項(xiàng)目出現(xiàn)不理性報(bào)價(jià)，但龍湖龍智造沒有參與。因?yàn)槲覀儚某闪⒅酰褪峭ㄟ^能力去撬動(dòng)市場(chǎng)，而非價(jià)格去搶占市場(chǎng)。這幾年龍智造的費(fèi)率一直保持穩(wěn)定，航道毛利率超過40%，應(yīng)收款規(guī)模非常小，收入及利潤(rùn)均保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

這四個(gè)業(yè)務(wù)板塊組合起來，去年收入大概在260多億，毛利率在50%以上，EBITDA覆蓋利息超過了2倍，預(yù)計(jì)到2028年有望達(dá)到4倍，本身這個(gè)數(shù)就是一個(gè)投資級(jí)的評(píng)級(jí)指標(biāo)。以上是關(guān)于運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的打法。

Q：2025年消費(fèi)市場(chǎng)整體承壓，港資與國(guó)央企加速布局核心城市，在存量競(jìng)爭(zhēng)與新增供應(yīng)雙重壓力下，龍湖商業(yè)如何實(shí)現(xiàn)收入與客流的增長(zhǎng)，面對(duì)2026年可能持續(xù)復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，這種增長(zhǎng)勢(shì)頭還能持續(xù)嗎？

包偉：確實(shí)2025年對(duì)于整個(gè)行業(yè)是有壓力的，市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)都會(huì)帶來一些不確定性。但這個(gè)時(shí)候，我們?cè)揭靼鬃约旱拇_定性是什么。龍湖商業(yè)非常篤定地把“做好行活”作為穿越周期的確定性，這也是近兩年我們依然保持增長(zhǎng)的關(guān)鍵原因。2025年全年龍湖商業(yè)剔車營(yíng)業(yè)額整體增長(zhǎng)17%，同店同比增長(zhǎng)6%；日均客流整體增長(zhǎng)16%，同店同比增長(zhǎng)7%。都實(shí)現(xiàn)了正向的提升。

面對(duì)2026年以后后續(xù)市場(chǎng)，我們的確定性仍然是全力做好自己的行活，找到屬于龍湖商業(yè)的解決之道。

三個(gè)方面做好確定性。

第一，持續(xù)投入存量項(xiàng)目改造提升，做好優(yōu)質(zhì)客群的心智同頻建設(shè)，例如2025年改造重慶北城天街、蘇州獅山天街，這些項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了改造后大幅客流及銷售的增長(zhǎng)，提供了非常重要的改造經(jīng)驗(yàn)，今年北京長(zhǎng)楹天街、杭州濱江天街等都在持續(xù)做大規(guī)模的改造提升動(dòng)作。

第二，把全面提升新項(xiàng)目“一次做對(duì)”的能力擺在很重要的位置上。2024年底開業(yè)的海南海口天街，基本上沒有培育期，這在當(dāng)下的市場(chǎng)是非常難得的。25年海口天街銷售額實(shí)現(xiàn)海南省有稅商場(chǎng)第一，25年開業(yè)的重慶江岸天街也成為南坪地區(qū)最佳購(gòu)物體驗(yàn)場(chǎng)所，迅速在客流銷售端站上高位。

第三，要把消費(fèi)者內(nèi)容運(yùn)營(yíng)做成龍湖商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的護(hù)城河。2025年繼續(xù)強(qiáng)化了天街廟會(huì)、天街歡搶節(jié)、醒春季等原創(chuàng)IP內(nèi)容的運(yùn)營(yíng)，不僅帶動(dòng)客流的增長(zhǎng)，也成為品牌調(diào)改的發(fā)動(dòng)機(jī)。2026年我們將進(jìn)一步構(gòu)建“天街內(nèi)容生產(chǎn)系統(tǒng)”，讓內(nèi)容的生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)成為龍湖商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

2026年我們還會(huì)新開業(yè)9座購(gòu)物中心，其中5座重資產(chǎn)，4座輕資產(chǎn)，我們將以客戶需求出發(fā)，把產(chǎn)品做好，把招商的內(nèi)容做好，保持可持續(xù)的增長(zhǎng)。

Q：據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2025年45%的代建項(xiàng)目費(fèi)率集中在1%-2%之間，行業(yè)低費(fèi)率趨勢(shì)還在延續(xù)，請(qǐng)問龍湖龍智造如何看待規(guī)模突圍和利潤(rùn)增長(zhǎng)？

陳序平：龍湖龍智造品牌是在2022年發(fā)布的，當(dāng)初成立時(shí)，就想要將龍湖這么多年沉淀的操盤能力、客戶口碑、包括數(shù)字化能力整合起來，依靠全過程營(yíng)造去服務(wù)客戶。那時(shí)絕大多數(shù)企業(yè)還沒有進(jìn)入代建市場(chǎng)，這幾年跑下來，整個(gè)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)非常快，競(jìng)爭(zhēng)也在變大，也出現(xiàn)一些非理性的報(bào)價(jià)。但是龍湖始終覺得要靠能力去撬動(dòng)這個(gè)市場(chǎng)，我們要為業(yè)主方創(chuàng)造更大的價(jià)值，同時(shí)去獲取我們的收益，而不是通過低費(fèi)率去競(jìng)爭(zhēng)。這幾年跑下來龍湖龍智造毛利率一直穩(wěn)定在40%以上，收入、利潤(rùn)也是保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，這點(diǎn)我們是有信心維持的。

另外分享幾個(gè)案例，為什么說我們靠操盤能力去撬動(dòng)市場(chǎng)？比如廣州的央璟頌項(xiàng)目這個(gè)代建代銷項(xiàng)目，去年4月份入市后在去年12月份就銷售完了，8個(gè)月時(shí)間銷售超過30個(gè)億，單盤躋身廣州前20名，這個(gè)項(xiàng)目獲得非常好回報(bào)。成都西璟臺(tái)項(xiàng)目，之前爛尾8年，在AMC進(jìn)入之后，龍湖龍智造幫整個(gè)項(xiàng)目激活，實(shí)現(xiàn)提前入市、熱銷和交付，最終讓1700戶業(yè)主提前收房，也實(shí)現(xiàn)了政府端、資方、代建方、購(gòu)房業(yè)主的多贏局面。

Q：多地推出物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)政策，公司是否感受到降價(jià)壓力？2025年龍湖物業(yè)管理收入同比下跌的原因是什么？

宋海林：確實(shí)像大家看到的，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展面臨著非常多的壓力和不確定性。面對(duì)這樣諸多的不確定性，龍湖智創(chuàng)生活的方向是比較明確和清晰的，我們非常堅(jiān)定地堅(jiān)守善待初心，為客戶、業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，提供可信賴、可持續(xù)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2025年，我們一直堅(jiān)決地按照這樣的思路和方向落地，基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)的平均單價(jià)保持穩(wěn)定。

業(yè)主的滿意是服務(wù)的根基，我們非常看重業(yè)主真實(shí)的滿意度反饋。不同于常規(guī)在固定時(shí)間進(jìn)行第三方電話調(diào)查的方式，為了確保真實(shí)性和及時(shí)性，龍湖的滿意度評(píng)價(jià)是由系統(tǒng)配置，根據(jù)客戶的行為觸點(diǎn)，無(wú)固定節(jié)點(diǎn)隨機(jī)推評(píng)，從而最大程度減少人為干擾。2025年，我們的客戶滿意度，穩(wěn)定保持在90%的高位。

2025年龍湖智創(chuàng)生活實(shí)現(xiàn)收入112億，同比小幅下降，主要由于我們主動(dòng)在做聚焦和優(yōu)化。一方面，退出一些限價(jià)過低，沒有辦法持續(xù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的項(xiàng)目；另一方面，甄別出真正能創(chuàng)造客戶價(jià)值的業(yè)務(wù)線和產(chǎn)品線，堅(jiān)定放棄那些低效的、沒有護(hù)城河的業(yè)務(wù)。

從這個(gè)角度來講，2025年我們的調(diào)整基本到位了，2026年將繼續(xù)堅(jiān)定地為客戶提供有溫度、有智慧的“好服務(wù)”，強(qiáng)化安防體系、優(yōu)化智慧管理系統(tǒng)、提升環(huán)境品質(zhì)、煥新園區(qū)設(shè)施、豐富文化活動(dòng)等，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)推動(dòng)業(yè)務(wù)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，持續(xù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的收入和現(xiàn)金流。我們非常有信心，龍湖智創(chuàng)生活在2026年會(huì)重回到兩位數(shù)的增長(zhǎng)。

Q：面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，龍湖地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是否會(huì)主動(dòng)控速？具體的區(qū)塊策略是什么？在好房子需求依然強(qiáng)勁的背景下，公司將如何提升產(chǎn)品力來穩(wěn)定開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利水平？

張旭忠：面對(duì)幾年來市場(chǎng)的深度調(diào)整，其實(shí)我們?cè)陂_發(fā)業(yè)務(wù)上很早就放棄了規(guī)模的思維，主動(dòng)進(jìn)行了投資的聚焦，堅(jiān)持量入為出，以銷定產(chǎn)、定投，把開發(fā)業(yè)務(wù)重心始終放在現(xiàn)金流的安全和資產(chǎn)質(zhì)量的提升上面。

在這個(gè)背景下，攻堅(jiān)存貨去化是我們25年工作的重中之重。在過去一年推進(jìn)之中，我們堅(jiān)持以客戶為中心，通過產(chǎn)品力的打磨，服務(wù)顆粒度的細(xì)化，以及配套資源的提升等多項(xiàng)舉措來推動(dòng)現(xiàn)房的庫(kù)存去化和存量資產(chǎn)的煥新：第一，結(jié)合政策導(dǎo)向抓住了市場(chǎng)的窗口期，25年期初的現(xiàn)房實(shí)現(xiàn)壓降超過200億。第二，非常堅(jiān)決清盤去庫(kù)存，全年累計(jì)清盤78個(gè)項(xiàng)目，貢獻(xiàn)165億簽約額。第三，推動(dòng)14個(gè)存量項(xiàng)目的全面煥新，通過老盤新作等方式實(shí)現(xiàn)去化超60億。這一系列動(dòng)作有效補(bǔ)充了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，同時(shí)也提升了安全底線。2026年，我們也將積極借助政策的利好，繼續(xù)拓寬思路，會(huì)追尋更多的更高效的去化模式。

目前，好房子依然在市場(chǎng)上有強(qiáng)勁需求，在這種背景下，龍湖去年底發(fā)布了《龍湖集團(tuán)好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)》，主要通過產(chǎn)品力、服務(wù)力、配套力構(gòu)建四好價(jià)值體系，涵蓋400多個(gè)具體標(biāo)準(zhǔn)。在售項(xiàng)目中，我們打造“中央車站、地下會(huì)所、漫集市”等標(biāo)桿配套，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力；在已交付項(xiàng)目中，落地“美+景觀、善住精裝、全域守護(hù)”等品質(zhì)細(xì)節(jié)，將標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為業(yè)主的生活日常。未來，龍湖將持續(xù)迭代產(chǎn)品力，為客戶創(chuàng)造長(zhǎng)期價(jià)值，為業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。

Q：龍湖物業(yè)是行業(yè)內(nèi)較早提出數(shù)字化理念并轉(zhuǎn)型“智慧服務(wù)”的公司，在當(dāng)前物業(yè)行業(yè)整體面臨數(shù)字化轉(zhuǎn)型提升背景下，龍湖智創(chuàng)生活做了哪些應(yīng)對(duì)？

宋海林：龍湖從創(chuàng)業(yè)開始，我們的初心就是用產(chǎn)品和服務(wù)善待客戶的一生。龍湖在過去十年間，持續(xù)在數(shù)字化上做了大量投入，都是為了給業(yè)主和客戶提供更優(yōu)質(zhì)、更高效的服務(wù)。

龍湖在智慧空間技術(shù)上，尤其是圍繞著IoT、AI、BIM數(shù)字孿生等，拿到超過1000件發(fā)明專利，構(gòu)建了完整的數(shù)字化系統(tǒng)，通過這些系統(tǒng)為客戶提供服務(wù)。舉個(gè)例子，龍湖智創(chuàng)生活自研的HALO智慧空間服務(wù)平臺(tái)，就是通過數(shù)字孿生技術(shù)，在物理空間和數(shù)字空間之間，建立起實(shí)時(shí)映射關(guān)系，能夠讓我們實(shí)時(shí)感知空間、理解空間、管理空間，同步服務(wù)好客戶。其實(shí)要實(shí)現(xiàn)“好服務(wù)”，門檻是很高的。一個(gè)項(xiàng)目從進(jìn)駐那一刻起，在運(yùn)行、運(yùn)維、安全、能源、通行、品質(zhì)等等的服務(wù)管理上，都需要數(shù)字化底座的加持，和人的服務(wù)有機(jī)協(xié)同，從而為業(yè)主和客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

無(wú)論是頂層設(shè)計(jì)，還是產(chǎn)品落地，數(shù)字化體系都是龍湖智創(chuàng)生活在未來長(zhǎng)期發(fā)展過程中堅(jiān)實(shí)的護(hù)城河，我們也會(huì)在這個(gè)領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力、持續(xù)應(yīng)用，做好服務(wù)。

Q：過去幾年在政策的推動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)供應(yīng)量顯著增加，但2025年長(zhǎng)租公寓供應(yīng)增速明顯放緩，龍湖資產(chǎn)管理航道如何應(yīng)對(duì)這樣的市場(chǎng)變化？

陳序平：其實(shí)在2024年，我們就洞察到整個(gè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)供應(yīng)是在增加的，而未來人口是下降的，如果這個(gè)航道只做長(zhǎng)租公寓可能未來發(fā)展會(huì)受到限制，所以我們將長(zhǎng)租公寓航道主動(dòng)升級(jí)為資產(chǎn)管理航道，形成六大業(yè)務(wù)飛輪組合。

對(duì)于資產(chǎn)管理航道而言，我們堅(jiān)持三個(gè)策略：第一，新開的項(xiàng)目做好業(yè)態(tài)組合最優(yōu)解，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化。比如今年新開的合肥、杭州、上海、成都武侯這四個(gè)項(xiàng)目，下面是歡肆街區(qū)商業(yè)，上面塔樓就是冠寓長(zhǎng)租公寓，項(xiàng)目?jī)?nèi)不同業(yè)態(tài)形成非常好的生態(tài)協(xié)同關(guān)系，也獲得很高的出租率。另外結(jié)合存量土儲(chǔ)，規(guī)劃了10個(gè)椿山萬(wàn)樹養(yǎng)老公寓，未來三年陸續(xù)入市。第二，存量項(xiàng)目抓好運(yùn)營(yíng)效率，推進(jìn)同店同比的提升，26年將啟動(dòng)資產(chǎn)煥新計(jì)劃，覆蓋全國(guó)40多個(gè)項(xiàng)目。第三，做好資產(chǎn)盤面結(jié)構(gòu)優(yōu)化，把滿足長(zhǎng)期布局要求的資產(chǎn)持續(xù)做好，把一些不符合布局的項(xiàng)目有序出清。

Q：我們有關(guān)注到去年龍湖商業(yè)做了不少改造，是否也對(duì)租金造成影響，今年是否也有相關(guān)計(jì)劃？

包偉：這個(gè)對(duì)全行業(yè)而言，這都是一個(gè)長(zhǎng)短期結(jié)合的問題，如何做好結(jié)合是過去兩年龍湖商業(yè)非常重要的工作鋪排。陣痛確實(shí)會(huì)有，改造會(huì)造成短時(shí)間內(nèi)租金的擾動(dòng)，但改造是為了下一個(gè)周期的增長(zhǎng)，龍湖在這方面做了全方位的鋪排：一方面全集團(tuán)統(tǒng)籌，用其它項(xiàng)目和新開項(xiàng)目的增長(zhǎng)，彌補(bǔ)調(diào)改帶來的收入缺口，這也是大集團(tuán)可以騰挪的優(yōu)勢(shì)所在；

另一方面，我們?cè)诟脑斓默F(xiàn)場(chǎng)做了非常精心的策劃和鋪排，將營(yíng)業(yè)額擾動(dòng)控制在最小范圍。最終呈現(xiàn)出的結(jié)果是一方面做了大量改造，另一方面我們的整體收入、營(yíng)業(yè)額及客流都在不斷增長(zhǎng)。這就是我們?cè)趺窗选岸唐凇弊龊玫捏w現(xiàn)。

說到“長(zhǎng)期”，在改造之后，多個(gè)項(xiàng)目的表現(xiàn)也得到了驗(yàn)證，無(wú)論是品質(zhì)、營(yíng)業(yè)額還是租金，都有明顯提升。以25年完成改造的重慶北城天街為例，今年預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)額、收入及NPI的漲幅將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過30%，這也幫助龍湖積累了成熟的改造經(jīng)驗(yàn)。今年我們?nèi)詴?huì)對(duì)多個(gè)存量項(xiàng)目做大量的改造提升計(jì)劃，比如持續(xù)改造中的北京長(zhǎng)楹天街、蘇州獅山天街、南京河西天街等等。長(zhǎng)期來看，購(gòu)物中心的存量改造已經(jīng)不再是行業(yè)“可選項(xiàng)”，而是關(guān)乎生存的“必選項(xiàng)”，改造后隨著項(xiàng)目品質(zhì)提升和品牌升級(jí)，也將帶來營(yíng)收的持續(xù)增長(zhǎng)。

Q：隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)從規(guī)模轉(zhuǎn)向好房子、好服務(wù)、好運(yùn)營(yíng)，龍湖如何定義本輪行業(yè)新周期的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，龍湖對(duì)未來的規(guī)劃又是怎樣的？

陳序平：這幾年大家都在提房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有各種各樣的論述，但大家也關(guān)注到，整個(gè)行業(yè)沒有幾家能真正從老模式過渡到新模式。核心問題就在于房地產(chǎn)包括收入及債務(wù)結(jié)構(gòu)在內(nèi)的整體模式，都建立在原有的地產(chǎn)開發(fā)的地基上，過往地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模足夠大、銷售速度足夠快、現(xiàn)金流足夠好，整個(gè)行業(yè)都建立在這個(gè)地基之上。現(xiàn)在要提新模式，如果不重新打地基進(jìn)行業(yè)務(wù)的遷移是不現(xiàn)實(shí)的。龍湖這幾年做的事情，就是把業(yè)務(wù)調(diào)整深入結(jié)合進(jìn)債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，互為因果。債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整是因?yàn)樾庞脗袌?chǎng)的變化，信用市場(chǎng)變化是因?yàn)?1年開始的行業(yè)下行，讓整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)信用裂痕，引發(fā)了信用市場(chǎng)的變化，而信用市場(chǎng)的變化又加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行，相互影響。這就倒逼民營(yíng)房企必須主動(dòng)轉(zhuǎn)型謀出路，做信用債的清零，重建債務(wù)地基，重構(gòu)發(fā)展模式。

在這個(gè)過程中，龍湖首先要做好債務(wù)安全及債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化。過去三年半龍湖整體壓降600億有息負(fù)債，供應(yīng)鏈融資清零。我們的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸做到了過千億，過往我們是以依賴信用融資為主，在2021年底的時(shí)點(diǎn)，整個(gè)有息負(fù)債余額大概是 2000億，其中有一半以上是信用類負(fù)債。而到今天為止，龍湖的信用類融資僅余 200億，這意味著過去幾年我們幾乎清掉近800億的信用類融資，這也意味著龍湖新的地基已經(jīng)接近打造完成，待債務(wù)結(jié)構(gòu)遷移也完成后，新模式的地基才能徹底完成打造。

另一方面是業(yè)務(wù)上的轉(zhuǎn)換。做整個(gè)債務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，包括新地基的打造，客觀上對(duì)地產(chǎn)開發(fā)新拿地是有影響的，倒逼我們?cè)诶系拇尕洝⒗系捻?xiàng)目投資的去化、激活上下更多功夫。這幾年龍湖整體的存貨包括未開發(fā)土儲(chǔ)是顯著下降的，這也是我們?cè)谵D(zhuǎn)化過程中必須去做的事情。同時(shí)，我們的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)也會(huì)變得更加重要，無(wú)論是同店同比的提升，還是更多業(yè)務(wù)圍欄的獲取，從而實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的持續(xù)增長(zhǎng)。按照推演，最晚2028年運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)會(huì)超過開發(fā)收入。當(dāng)然，我們的開發(fā)業(yè)務(wù)收入會(huì)持續(xù)保持，但運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的收入會(huì)貢獻(xiàn)主要利潤(rùn)，到2028年底，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的EBITDA預(yù)計(jì)將覆蓋利息接近4倍，我們整體的有息負(fù)債預(yù)計(jì)會(huì)降到1200億左右，而且?guī)缀醵际情L(zhǎng)周期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸。這個(gè)過程一路走來，經(jīng)歷過才能知道其中的艱辛。面對(duì)當(dāng)下，我們幾乎已經(jīng)完成了債務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化，也會(huì)更加有信心在未來的兩三年時(shí)間，把這段轉(zhuǎn)型之路堅(jiān)定走下去，堅(jiān)定去實(shí)現(xiàn)！

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