土拍市場新面孔頻出，企業找尋結構性機會

來源：觀點指數

摘要：在新的一年土拍市場中，預計也會出現更多陌生的面孔尋找結構性機會。

觀點指數 在3月19日觀點指數研究院發布的《優化供給 | 2026年2-3月房地產企業新增土地儲備報告》中，其指出在市場調整期中，行業的變遷并不會改變市場適者生存的邏輯。企業更迭過程中，亦會有“新人”接棒。央國企憑借資金實力與融資優勢，仍是土地市場的核心支撐力量，持續補充優質土儲。在新的一年土拍市場中，預計也會出現更多陌生的面孔尋找結構性機會。

土拍新鮮面孔頻出，企業找尋結構性機會

觀點指數發布的房地產企業新增土地儲備報告顯示，報告期內前50房企1-2月新增土地建筑面積908.4萬平方米，同比下降39.05%。

數據來源：觀點指數整理

其中，越秀地產、華潤置地、石家莊國控新增的全口徑土地儲備分別為85.99萬平方米、61.4萬平方米、38.55萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-2月土地投資力度最大的企業為越秀地產、中鐵置業、福州古厝集團、紫江企業、華潤置地，權益拓儲金額分別為260.3億元、24.7億元、19.9億元、19.5億元、19.4億元。

從新增貨值來看，1-2月土地新增貨值最多的企業為越秀地產、華潤置地、石家莊國控、中建國際、青鐵置業，新增貨值分別為649.5億元、134億元、77億元、67.9億元、67.4億元。1-2月，越秀地產在上海和廣州拿地2宗、華潤置地在青島、太原、蘭州拿地三宗。

在市場調整期中，行業的變遷并不會改變市場適者生存的邏輯。企業更迭過程中，亦會有“新人”接棒。觀點指數觀察到，1-2月排名靠前的企業中有不少陌生的面孔，部分是地方國企或城投公司。今年排在前五的有石家莊國控，該企業在2024年一季度首次出現，并排在前面。去年靠前的還有中國雄安集團和江蘇海潤城發。

如上個報告期所提及，央國企憑借資金實力與融資優勢，仍是土地市場的核心支撐力量，持續補充優質土儲。在新的一年土拍市場中，預計也會出現更多陌生的面孔去尋找結構性機會。

地塊密集掛牌出讓，縮量提質特點突出

據觀點指數監測，1-2月，供應規模進一步回落。最新的2月數據顯示，一二三線城市供應住宅用地232宗，供應土地規劃建筑面積1294.4萬平方米，供應土地起始樓面價4324元每平方米，環比下降2.5%。

2月，二線城市供應規劃建筑面積357.53萬平方米，環比1月下降3.12%，起始樓面價達到4631.94元/平方米。據觀點指數觀察，前兩個月合計的供應規劃建面為近三年同期最低水平。

供應收縮的力度比以往更為劇烈，可以看出地方出讓地塊時更為謹慎和精挑細選，土地供給側改革意味加重，這也為房地產土地高質量發展奠定基礎。

數據來源：Wind、觀點指數整理

1月三線城市供應宗數為205宗，供應土地建面1028.63萬平方米，2月則回落至174宗，供應土地建面為876.04萬平方米，在三個線級城市中屬于供應主力。

值得注意的是，從去年12月供應樓面價同比上升15%，到今年2月同比上升31.62%至2469.15元/平方米，樓面價已經連續三個月回升。

從城市來看，期內二線城市供應的體量不大，供應頻率與過往相差無異。其中，武漢掛牌出讓2宗地塊。總出讓面積3.15萬平方米，總起始價2.81億元。無錫掛牌2026年首批次7宗涉宅地塊，總面積607畝，總起價62.4億元，將于3月5日出讓。資料顯示，7宗地塊中錫山區有2宗、惠山區1宗、新吳區4宗，其中惠山區的1宗為定銷房用地。

三線城市中，寧波2026年首宗宅地掛牌，正式推出鄞州區白鶴未來社區4宗地塊。此次掛牌的4宗地塊總出讓面積10.92萬平方米，總建筑面積約30萬平方米，總起價29.16億元。

觀察土地供應，可以看到低密宅地、高品質住宅要求配建、建筑密度、綠化率等供給特征明顯。比如溫州蒼南縣掛牌1宗商住低密地塊，該地塊為蒼南縣縣城新區東擴區C-03地塊，出讓面積5.49萬平方米，容積率1.21-1.31，建筑面積7.19萬方米。溫州樂清市掛牌1宗低密宅地。常州市2026年首宗宅地掛牌，占地面積4.5萬平方米，容積率>1.01且≤1.05，起拍總價5.3億元。此外，地塊明確規劃打造“高品質住宅”，建筑密度≤35%，綠地率>30%，建筑高度≤33米。

觀點指數認為，土地供應回縮是地方主體主動改革以適應市場發展的一個階段性狀態，更重要的是提升地塊質量，優化產品供給。關于住宅項目地塊的管理，還是以去庫存，優供給為主。各線級城市在結構性機會上存在一定的競爭關系，需要以更加優質的供應去吸引房企，這也是吸引投資的一種策略。

2026年3月16日，自然資源部、國家林業和草原局聯合發布《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發〔2026〕38號），其核心目標是優化資源利用效率，為重點項目的落地提供堅實保障。然而，文件中“新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發”的表述，引發了市場層面的誤讀。事實上，這并非“暫停供地”，而是土地資源利用由過去的“增量擴張”轉向“存量提質”，標志著我國土地資源進一步落實優化供給。

對于低效地塊，各地方也逐步啟用以專項債券回收閑置地塊，后續可能會以控規調整，修改其他土地出讓條件等方面后再重新投放市場。

報告期內，福州擬使用地方政府專項債券收購兩幅存量閑置土地，總收購價35.2375億元，總面積157.23畝，涉及兩家當地國企。重慶啟動存量閑置土地大規模回收，擬收回土地101宗、面積5854畝，總價約145億元，覆蓋主城及8個區縣。常州多個區域宣布回購地塊。據了解，回購區域涉及新北區、天寧區、經開區、武進區與金壇區，總回購地塊為6幅，總回購價約為18.86億元。

地方回收閑置土地是房地產去庫存的重要手段。預計2026年各省市將持續推進盤活存量用地、存量用房工作，這將進一步修復供給關系。

二三線城市底價成交量大，地方企業為拿地主力

2月最新數據顯示，一二三線城市成交住宅用地166宗，成交土地規劃建筑面積949.03萬平方米，環比下降41.48%；成交總價553.58億元，環比下降8.3%；成交樓面均價5833.19元每平方米；平均溢價率11.1%。

觀點指數觀察到，1-2月宅地成交量下降幅度明顯，除市場下行主導外，還受季節性和假期影響。從溢價率來看，今年2月的溢價率回到了去年4月之前的位置，也是近三年中溢價率排在第五低[朗陳1]的月份。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市成交的住宅用地土地規劃建筑面積為172.09萬平方米，環比下降56.24%；成交樓面價為3768元每平方米，環比下降25.96%。三線城市該數值為681.19萬平方米，環比下降43.84%；成交總價為180.97億元，環比下降51.11%；成交樓面價為2656.76元每平方米。

從溢價率來看，二線城市溢價率均值為5.86%，而三線城市則只有1.18%。表明二線土地市場熱度優于三線城市。

由于還未正式進入批量供應的月份，導致報告期內二三線城市成交多為小體量地塊。據觀點指數不完全統計，二線城市宅地出讓成交價多為50億元以下。三線城市宅地出讓成交價多為10億元以下。

從具體城市土拍觀察，市場成交熱度不及年前12月份，大部分城市出讓地塊以底價成交。例如，西安2026年首批6宗土地成交，成交總價款25.35億元。其中宅地用地4宗，面積約352.675畝，成交總價款21.298億元。武漢馬年首場土拍正式落錘，2宗地塊底價出讓，總攬金2.8146億元。合肥2026年首場土拍完成，成功出讓2宗地塊，總成交額約為1.52億元。

觀點指數觀察到，土拍市場上，大部分城市的拿地企業主要是本地國企或者地方城投公司。

需要注意的是，除了一線城市和強二線城市有較高的土儲安全墊之外，其他城市能級差別不足以影響房企的投資邏輯。當下，房企投資偏好從城市能級轉向了項目本身，即更多企業關注的是城市中的結構性機會。這就意味著未來低能級城市出現高溢價或者眾多房企競爭的項目，也不足為奇。

數據來源：Wind、觀點指數整理

財政部數據顯示，2025年地方政府性基金預算本級收入中的國有土地使用權出讓收入為41518億元，比上年下降14.7%。這是自2022年以來連續第四年出現兩位數降幅。

本文節選自《優化供給 | 2026年1-3月房地產企業新增土地儲備報告》