直擊業績會 | 龍湖集團陳序平：公司利潤預計從2027年開始恢復增長，最晚2028年完成全面轉型

“歷時5年，新房市場的開工量、成交量都明顯下滑，行業調整幅度是相當大的。今年整個市場的跌幅有望大幅收窄，實現止跌回穩。”3月27日，龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平在2025年年度業績會上表示，二手房成交回暖，將逐步傳導至新房置換需求，公司也在積極做好產品儲備。

同日，龍湖集團發布的2025年度業績報告顯示，2025年公司實現營業收入973.1億元，其中地產開發業務收入為705.4億元，運營業務收入為141.9億元，服務業務收入為125.8億元。期內，集團擁有人應占溢利為10.2億元，運營及服務業務繼續貢獻穩定利潤。

“最晚在2028年，公司運營及服務業務收入就會超過開發收入，貢獻集團主要的利潤；同時整體有息負債預計降到1200億元左右，且幾乎都是長周期的經營性物業貸。”陳序平坦言，當前公司已基本完成了債務結構轉化，“也更加有信心在未來的兩三年時間完成公司全面轉型”。

龍湖集團管理層 企業供圖

預計利潤在2027年恢復增長

這是龍湖集團首次出現核心權益后利潤虧損。

龍湖集團2025年度報告顯示，期內營業收入為973.1億元，擁有人應占溢利10.2億元；剔除投資物業及其他衍生金融工具公允價值變動影響后，公司擁有人應占核心虧損為17億元。

業績會上，龍湖集團執行董事兼CFO趙軼對此回應稱：“受大環境影響，這幾年整個地產開發市場的量價持續下行，公司開發業務的銷售毛利率明顯承壓，這一壓力會在2025年、2026年的結算周期集中體現，這也是整個行業共同面臨的問題。”

不過，趙軼表示，盡管開發業務盈利受壓，但公司培育的運營和服務業務承擔了壓艙石和穩定器的角色。根據業績公告，2025年龍湖運營及服務業務合計收入267.7億元，占總營收的比重提升至27.5%；全年實現核心權益后利潤79.2億元，整體毛利率超50%，凈利率約30%。

“未來這兩塊業務會每年保持兩位數的增長，繼續為集團發揮穩定器和壓艙石的作用。龍湖將繼續在財務安全穩定的前提下逐步修復利潤，集團利潤低點在2025年至2026年，預計從2027年開始恢復增長。”趙軼表示。

談及投資，龍湖集團執行董事兼地產航道總經理張旭忠表示，2025年，龍湖集團在上海、深圳、蘇州、重慶、成都等核心城市獲取7幅土地，新增土儲總建筑面積37.7萬平方米，權益面積26.5萬平方米。截至2025年12月31日，龍湖集團的土地儲備總建筑面積為2235萬平方米，權益面積為1732萬平方米。

“我們始終是把財務安全放在第一位，在公司內部保兌付的優先等級高于新增投資。”張旭忠表示，未來龍湖仍將持續嚴守投資紀律，以銷定支。在保證財務安全的前提下，堅持聚焦高能級城市，擇機獲取新的土地；同時不斷提升投資的精度，做到優中選優；此外還將重點關注未開發土地的置換機會，盤活存量資產，并根據市場情況保持彈性供貨節奏，“讓每一筆投資都能為公司帶來實實在在的價值”。

最晚2028年完成轉型

“憑借經營性物業貸和集團正向經營現金流，2025年公司安全、平穩度過了債務高峰。”趙軼表示，未來幾年整個集團層面到期債務基本是可控和平緩的，“2026年目前還剩余60億元左右到期債務，我們都有序進行了鋪排，會提前削峰有序歸還”。

據《每日經濟新聞》記者了解，2025年全年龍湖集團累計償還債務220億元，其中包括100億元的境內信用債、35億元的中債增信擔保債券和85億元的境外信用貸款。

趙軼透露，從2025年底的債務結構來看，公司有息負債余額1528億元，較2020年底下降了13%；同時債務結構不斷優化，銀行融資占比上升至接近90%，經營性物業貸加長租貸累計超過1000億元，僅2025年新增約180億元；外幣負債余額150億元左右，占比不斷減少，僅為10%，且已百分百做了掉期。

“未來我們的融資管理策略將嚴格遵循三個原則。”趙軼表示，一是嚴守信用，銀行融資不逾期不展期，公開市場債務不違約；二是不斷提升資產估值，挖掘經營性物業貸空間，優化融資結構；三是強化融資和現金管理機制，建立和夯實賬戶級的管控體系，提前削峰到期債務。

需要注意的是，近年來房地產發展新模式轉型已成為行業熱詞。“但實際上整個行業沒有幾家企業能夠真正從老模式過渡到新模式，核心問題就在于房地產舊模式的收入體系與債務結構均建立在傳統開發業務的基礎之上。”陳序平坦言，過去行業依賴大規模開發、快銷售、高現金流支撐整體運轉，如今要轉向新模式，若不重新構建業務根基、完成業務遷移，不僅難以實現，還可能導致企業乃至行業業務失衡。

陳序平表示，龍湖近年的核心就是將業務調整與債務調整深度融合，二者互為因果。“2021年房地產市場下行，引發市場信用裂痕，進而導致信用債市場發生變化；信用環境變化倒逼民營房企清理信用債，而這又進一步加劇市場下行，形成相互影響的循環。”

據其透露，過去三年半，龍湖壓降有息負債600億元，供應鏈融資全面清零，經營性物業貸規模突破1000億元，信用類融資僅余200余億元，“這意味著龍湖新地基已經接近打造完成，等債務結構遷移完成之后，新模式的底層支撐將全面落地”。

不過，陳序平也承認，債務結構重構客觀上也影響了新增土地獲取，倒逼龍湖對存量存貨與項目進行激活去化，也導致公司近年整體存貨及未開發土儲顯著下降。

“最晚在2028年，公司運營及服務業務收入就會超過開發收入，為集團貢獻主要利潤。當然，開發收入也會持續保持，這是集團安全的穩固基石。”陳序平表示，屆時公司整體有息負債預計會降到1200億元左右，且基本為長周期的經營性物業貸，“一路走過來，整個過程充滿了艱辛，我們有信心在未來兩三年時間全面完成轉型”。