上海
樓市小陽春正在順利的推進過程中，全國不同城市之間存在一定的差異。
從這期開始，老楊陸續對全國的重點城市市場走勢，做一個綜合的評判和展望。
今天我們首先聊一下北京的樓市。
從過去的歷史和近兩三年的情況來看，北京作為一線城市，也可以說是全國的領頭羊，但北京的樓市活躍度相比上海和深圳要稍微弱一點，甚至在部分時段也弱于杭州和成都。
這個其實不難理解，核心因素在于，北京就是北京，它是首都，所以無論是從政策層面，還是從其他因素來考慮，北京樓市表現都不能太搶眼。
舉個例子，目前全國還有三個城市的限購沒有取消，北京、上海、深圳，其中北京的限購是最嚴的。即便今年元旦《求是》雜志上已經說了，地方政策要一次性到位，但是北京、上海的政策，不可能一次給到位的。
另外還有些因素，比如說人口方面有所控制，作為超級大都市，北京一直都在控制人口，不希望人口規模過大，尤其是北京有力地通過城市發展規劃，進行中心城區的人口向外疏解，一個方向就是成立北京城市副中心，向城市的東邊通州那個區域進行疏解。
另外，就是成立雄安新區，雄安新區的定位之一，就是要承擔從北京搬出來的某些單位，包含科研單位、高校等等，以及部分被疏解的人口。
因為長期來看，人口是決定樓市走勢的核心因素，所以從這個層面來看，北京樓市不可能表現得特別搶眼。
講完基本邏輯和城市定位之后，我們來具體分析幾個重要指標。
第一個指標，住宅成交量
這是一個非常重要而且領先的指標，這里我們主要看一下二手房的網簽量，這是政府公布的數據。
今年春節之后的 4 周，北京二手房網簽量明顯增長，其中節后的第 4 周，創了 2023 年春節之后第 4 周的最高值。今
年節后的 4 周累計的網簽量，同比 2025 年增長 20%，同比 2024 年增長 38%，所以北京這個成交量的走勢，表現還是不錯的。
第二個指標，北京的房價
從圖中可以看到，2021 年到 2023 年的前三季度，北京的房價總體上是環比上漲的。2023 年 10 月份開始，北京的房價明顯進入到下跌通道，持續下跌。
2024 年 9 月下旬，新政之后，北京的房價跌幅有所收窄，但最終也沒有回到正負 0。
2025 年的 4 月份之后，北京的房價跌幅進一步擴大，但最近的 2 個月，也就是今年的 1 月和 2 月，北京的房價跌幅明顯收窄，其中 2 月份已經是小幅翻紅了。
這也就是說，今年 2 月份北京的房價出現了過去 2 年多的首次翻紅。
按照當前 3 月份的量能和市場情緒，我估計 3 月份很有可能會繼續保持環比的小幅增長。
如果連續 2 個月房價小漲，那是不是意味著這一輪北京的房價下跌就此結束、就此止跌，接下去就只能是漲漲漲？
我感覺目前這個節點還不敢下這么樂觀的結論。
因為影響一個城市樓市房價走勢的因素非常多元，我們平時重點觀察量和價格兩個指標的走勢，但是也很難通過看過去的歷史數據和最近幾個月數據，就能推導出未來幾個月量、價怎么走。
接下來看兩個綜合性較強的指標
尤其是房地產市場的領先景氣指數，它綜合了全國總體和北京市的一些宏觀經濟、市場綜合庫等指標，能夠比較好地展現影響北京房價走勢的一些關鍵因素。
這個圖里就是兩個指數，一個是北京房地產市場領先景氣指數，另外一個就是當期景氣指數。
當期指數，就是綜合了北京的住宅成交量、價格、庫存、土拍等 4 個分指標之后，得出的一個能夠反映出北京房地產市場綜合景氣度的走勢圖。
從當期景氣指數的藍線來看，2021 年的 10 月份之后，北京的房地產景氣度就進入到負值區間，指數負值的含義，就是它低于歷史平均水平，市場是處于一個調整狀態，或者說是處于一個熊市當中。
截至今年的 2 月份，北京的當期景氣指數是 - 61，它處于一個較冷區間。
很多中西部、東北地區的城市的樓市景氣度目前是過冷，就是非常冷，而北京呢是比較冷，就是冷的程度要小于很多城市，但它畢竟還是處于冬天。
第二個指數就是領先景氣指數，這根線看過去的歷史走勢，它跟當期景氣指數基本上是同向變化的，就是高度相關，但總體來看，它會領先于當期景氣指數。
2025 年的 6 月份，北京的領先景氣指數已經翻紅了，進入到正值區間了，今年 2 月份是 + 24/
這個正值的數據要超過全國大部分城市，所以你也可以說，目前北京的領先景氣指數對北京樓市產生了一個托底的作用。
所以我的判斷是，過去幾年北京樓市調整的最低點，就是最冷的時候，發生在 2024 年的 2 季度，當前市場依然是處于冬天，但是在宏觀面諸多因素的托底作用之下，可能部分月份會有震蕩，但是大的方向應該是溫度慢慢往上走。
這些數據和指標來自于我們的全國房地產市場機會和風險監測系統，每個月的最新數據，包含更多的一些觀點和判斷，都會發給我們的 VIP 客戶，主要是房企朋友們進行參考。
這里呢我就把我們系統當中，對于北京樓市的綜合判斷來讀一下：
當前，也就是截止到今年的 2 月底，北京房地產市場總體上較弱，2 月份的景氣度小升，繼續處于較冷區間，升至弱復蘇階段；房價跌幅明顯收窄，現房庫存壓力較大，期房庫存壓力較??；北京的經濟環境指數為 - 66，略差；北京的領先景氣指數為 24，略強。預計北京小陽春成色較好，房企拿地時機略好，應該重點聚焦布局，市區新房銷售可適度促銷。
因為我們這個系統當中的指標特別多，今天只是挑了少數幾個指標跟各位進行分享。
北京的老鐵們可以關注一下老楊的上述觀點。
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