高盛預(yù)警房?jī)r(jià)再跌30%？2026樓市“小陽春”是拐點(diǎn)還是曇花一現(xiàn)？

在進(jìn)入到2026年3月份之后，北上廣深等四大一線城市二手房成交環(huán)比、同比雙雙走高。上海二手房市場(chǎng)熱度迅速攀升，單周成交量高達(dá)7233套，創(chuàng)下自2021年以來的周成交最高紀(jì)錄。北京市場(chǎng)同樣表現(xiàn)亮眼，3月北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)19234套，同比增長(zhǎng)34.7%，環(huán)比2月大幅上漲62%。廣州截至3月20日，二手房成交已達(dá)7471套，按此節(jié)奏全月有望沖破1.3萬套，環(huán)比暴增275%。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量之所迅速上升，主要是有以下兩方面的原因：一個(gè)是，在今年春節(jié)過后，上海搶先拿出“滬七條”，規(guī)定非戶籍買房社保從3年降到1年。很多人預(yù)測(cè)未來一線城市全面放開限購(gòu)政策也只是時(shí)間問題。屆時(shí)房?jī)r(jià)大概率會(huì)止跌反彈。受此影響，大量剛性購(gòu)房需求集中入市。另一個(gè)是，每年三四月份，正值春暖花開季節(jié)，這都是不少家庭選擇看房買房的好時(shí)機(jī)。這樣可以一邊看房，一邊踏青。

而對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，國(guó)際投行高盛卻持謹(jǐn)慎的態(tài)度。早在2025年底，高盛就發(fā)布報(bào)告，預(yù)計(jì)在當(dāng)前情形之下，2026年中國(guó)房?jī)r(jià)將再跌10%-15%，悲觀情形下甚至可能下跌30%。而這就讓很網(wǎng)友感到困惑，2026年3月樓市的“小陽春”究竟是拐點(diǎn)已至，還是曇花一現(xiàn)？對(duì)此，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線城市樓市拐點(diǎn)已至，未來房?jī)r(jià)仍會(huì)有小幅上漲。但二三線城市的樓市回暖，則是曇花一現(xiàn)。

但事實(shí)上，之前高盛所預(yù)測(cè)2026年房?jī)r(jià)走勢(shì)還是比較靠譜的。像一些前期房?jī)r(jià)跌幅超過30%以上，甚至部分三四線城市房?jī)r(jià)跌幅超過60%的城市，在2026年房?jī)r(jià)下跌空間比較有限，再跌10-15%。而像北上廣深等一線城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)由于之前跌幅有限，在2026年大概率會(huì)出現(xiàn)補(bǔ)跌行情，屆時(shí)房?jī)r(jià)跌幅達(dá)到30%，也并不是沒有可能。

盡管現(xiàn)在一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“小陽春”，成交量快速上升，樓市信心也在逐漸恢復(fù)。但是，現(xiàn)在樓市“小陽春”遠(yuǎn)不是什么拐點(diǎn)，而是曇花一現(xiàn)的行情。之所以認(rèn)為當(dāng)前樓市“小陽春”是曇花一現(xiàn)，主要是基于以下三個(gè)原因：

第一，僅是剛需買房在集中釋放

本輪樓市回暖，呈現(xiàn)出明顯的“剛需絕對(duì)主導(dǎo)”的特征。以上海市場(chǎng)為例，總價(jià)300萬元以內(nèi)的二手房成交占比升至72%，剛需購(gòu)房成為市場(chǎng)絕對(duì)的主力。這主要是之前上海房?jī)r(jià)也在下跌之中，很多剛需家庭都處于觀望狀態(tài)。而現(xiàn)在看到一線城市的限購(gòu)政策正在逐步放開，這讓不少剛需看到房?jī)r(jià)止跌的可能，所以大家都集中前來買房。不過，一旦本輪剛需的買房需求集中釋放之后，各地房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)延續(xù)之前的調(diào)整的趨勢(shì)。

第二，現(xiàn)在各地房?jī)r(jià)仍然存在泡沫

現(xiàn)在各地房?jī)r(jià)泡沫還是存在，通常二三線城市房?jī)r(jià)收入之比是20-25，而一線城市房?jī)r(jià)收入之比是40。這意味著，普通家庭不吃不喝幾十年，才能買到一套房子。事實(shí)上，即使各地全面放開限購(gòu)政策，也很難改變房?jī)r(jià)存在泡沫的現(xiàn)實(shí)。所以，放開限購(gòu)對(duì)于短期內(nèi)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，刺激成交回暖是有積極作用。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房?jī)r(jià)不可能長(zhǎng)期遠(yuǎn)離當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買力，未來逐步與回歸到合理的價(jià)格區(qū)間是必然結(jié)果。

第三，居民的收入無法支撐起高房?jī)r(jià)

近些年，國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，多數(shù)人的收入增長(zhǎng)放緩或下降，感覺到賺錢越來越難了。不僅如此，人們對(duì)未來收入增長(zhǎng)的預(yù)期也趨于謹(jǐn)慎。所以，我們就看到即使出現(xiàn)了樓市成交量快速上升的情況，但購(gòu)房主力也都選擇300萬以內(nèi)房子。而等到本輪樓市回暖行情結(jié)束之后，居民收入還是無法支撐起當(dāng)前的高房?jī)r(jià)。2026年房?jī)r(jià)趨勢(shì)大概率是逐步去投資化、去泡沫化 ，最終回歸居住屬性，與當(dāng)?shù)鼐用袷杖霋煦^。

2026樓市“小陽春”是拐點(diǎn)還是曇花一現(xiàn)？答案應(yīng)該是“曇花一現(xiàn)”。這與高盛預(yù)警房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌是不謀而合。之所以會(huì)有這樣的判斷，主要就是以上這三大原因。試想，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)樓市還存在著泡沫、居民收入又無法支撐起高房?jī)r(jià)。要說樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)為時(shí)尚早，“曇花一現(xiàn)”則更接近當(dāng)前樓市的現(xiàn)實(shí)。