新增地鐵站點，宿舍賣3萬+？深圳封了20年的最大垃圾場規劃曝光

投資21.7億

連片騰出30萬m2凈地

在寸土寸金的羅湖核心區，有一座“隱形”的垃圾山，埋著250萬立方米的垃圾，足 夠裝滿1000個國際比賽標準泳池。

它已經安靜地躺了20年，而今年底，將被徹底“搬走”。

今天壹地產來扒一扒深圳最大垃圾場，看看深圳將如何在核心區變廢為寶。

01.

沉封20年

約110米高的垃圾山

豪擲21.7億連片騰出30萬m2凈地

玉龍填埋場的故事，是深圳早期高速發展的縮影。

早在1983年，位于羅湖區清水河片區的玉龍坑被啟用為臨時垃圾受納場。

彼時的深圳正處于“三天一層樓”的狂飆基建期，而玉龍垃圾場也是特區內較大的簡易填埋場之一。

直至1997年停止受納，2005年正式封場復綠，這里累計堆填了約250萬立方米的生活垃圾和建筑垃圾。

表面看，這里是一片郁郁蔥蔥的綠地，但植被之下，卻是一座約110米的隱形“垃圾山”。

圖源深圳晚報

隨著城市不斷的發展，環境的污染的隱患，彼時的“功臣”成為了“達摩克利斯之劍”。

2024年深圳決定進行迭代，位于羅湖核心區、緊鄰筍崗-清水河重點片區的這片寶貴土地，曾因承載巨量垃圾而沉睡二十年的地方，將全量開挖，徹底根治。

據了解，玉龍填埋場治理工程總投資高達21.7億，是全國首個采用“全量開挖+原位篩分+資源利用”模式的大型存量垃圾治理項目。

即便是現在在清理，都沒有異味，且 在清空垃圾后，對原址土壤和地下水進行深度修復，確保地塊達到建設用地標準，徹底消除環境隱患。

隨著今年年底工程的全面完工，玉龍填埋場原址連接南側發展備用地一共將騰退出約 30萬m2 的連片凈地。

圖源在深圳城市號

02.

羅湖“中環”崛起

宿舍賣3.3萬/m2？

地鐵25號線增設站點？

這片位于羅湖“中環”核心地帶的新土地，其規劃定位自然矚目。

壹地產查詢該連片的規劃，發現早在2023年時，規劃設計就在同步進行，最終 由 Aedas+蕾奧規劃+深圳綜交市政院提交的方案勝出。

片區將緊扣深圳“20+8”產業集群戰略，打造“生產、生活、生態”三生融合的總部園區，重點聚焦三大新興產業。

?Aedas+蕾奧規劃+深圳綜交市政院

從規劃設計來看，長條形地塊分為三個組團：

（以下文稿均為規劃基準撰寫，具體措施以官方發布為準）

1、玉龍創新園：該板塊地勢最高，主要以企業總部、眾創社區、中央實驗室等核心設施為主，除了兼容實驗-研發-生產之外， 園區宿舍也將坐落于此；

2、玉龍核心區： 該板塊內設會議中心、科技展場等，覆蓋租賃型中試場館、金融與政務平臺，為清水河總部新城提供一站式服務支撐， 算是該板塊的門戶位置 ；

3、聯合總部： 該板塊融合研發與中試、生產與休閑的立體城市，會有品牌酒店、城市綠島、運動場地等設在此處，能滿足生產、生活等多種功能。

且從官方公布的信 息來看，片區已吸引 多家上市企業和龍頭企業 啟動落地談判，并由區屬國企聯合特區建工集團開發運營。

?Aedas+蕾奧規劃+深圳綜交市政院

毋庸置疑，片區內以產業為主，但研讀規劃會發現兩個亮點：

“ 其一、 宿舍銷售面積約15.15萬m2，均價3.3萬/m2？

從地理位置來看，宿舍地塊位于地塊最高處，背靠雞公山，旁邊有銀湖半山、長龍花園等小區，環境優越。

圖 源百度地圖

本次方案中，從空間布局與交通評估的角度來看，明確測算了宿舍的規模與職住平衡關系，當宿舍面積在12-18萬m2，職住平衡才能達到50%以上。

而當視角從“規劃圖紙”轉向“盈利測算表”時，發現了一組有趣的數據：宿舍標記的可售面積約15.15萬m2， 對應的銷售均價預估為3.3萬/㎡。

?Aedas+蕾奧規劃+深圳綜交市政院

從土地規劃性質來看，宿舍用地處標記為M0新型產業用地，在符合一定條件下可以用作宿舍。

不同于市面上大家熟知的 丹華公館、玖裕茗苑、旭生和韻華庭、TATA公寓這類 R3地塊。

雖然都是宿舍，但 按照規定，M0的單間宿舍面積不超過35m2，套間宿舍面積不超過70 m2 ，且套間宿舍占比不得超過宿舍總面積的30%，且該宿舍只 用于滿足產業從業人員的居住需求，不得面世出售。

但值得一提的是，該方案是2023年提出的，近兩年深圳核心區域不乏更改屬性的地塊，該項目未來是否存在用地性質變更的可能性，還有待觀察。

?Aedas+蕾奧規劃+深圳綜交市政院

“ 其二、增設25號線玉龍站？建立地下通道直達城際樞紐。

除了住，當然是行。

整個板塊的內部，黑科技走廊貫穿全域，以高低錯落的立體廊橋串聯核心場所與產業組團，全長900米的無障礙電動扶梯破解垂直50米高差難題，高效緩解通勤壓力。

估計屆時又將成為深圳一大打卡點。

?Aedas+蕾奧規劃+深圳綜交市政院

對外，片區 直線 距離高鐵站羅湖北站約800米，按照規劃深汕高鐵、 地鐵14號線（已開通）、17號線（在建中）、25號線在此交會，但其實距離片區的實際距離較遠。

所以方案建議中提到，因 25號線羅湖段未納入深圳市軌道交通五期，可借此機會優化25號線“獨樹-羅湖北-何屋”"三站兩區間”的線位，增加 “ 玉龍站”，建設玉龍地鐵站到城際站的地下通道。

?Aedas+蕾奧規劃+深圳綜交市政院

根據公開信息，目前25號線的一期已經動工（石龍站-吉華醫院站），二期規劃目前處于研究階段。

早在去年3月，網上有就有流傳25號線改道玉龍站的規劃圖，5月羅湖區東曉街道人大工委召開代表建議辦理面商會，研究推動《關于加快推進24號線北延、25號線線站位調整并南延至香港的建議》落地見效。

且從留言板信息來看，深圳市發展和改革委員會也表示，25號線二期后續將綜合軌道覆蓋、客流需求、產業布局、申報規模等進一步明確上報線路和方案。

所以25號線今后會怎么走，還沒有蓋棺定論，也是同步期待一下。

網傳25號線走勢圖；圖源網絡

03.

占地3.5平方公里

相當于3個深圳灣超級總部基地

遠期釋放200萬+m2產業空間

羅湖作為深圳最早建成的城區及改革開放的先行區，其可開發用地已極為稀缺。

而土地存量的限制恰恰凸顯了“城市更新”作為羅湖發展重頭戲的戰略地位。從規劃藍圖來看，整個清水河片區涵蓋玉龍片區在內的全域正迎來重磅升級。

清水河數字新城是由紅崗路、廣深鐵路、泥崗路圍合區域以及玉龍片區、小坑片區組成。

整個新城占地3.5平方公里，相當于3個深圳灣超級總部，按照規劃，5年內預計釋放100萬m2的產業空間，遠期釋放280萬m2產業空間，是深圳市22個重點開發建設區域之一。

?Aedas+蕾奧規劃+深圳綜交市政院

從近期規劃來看，清水河數字新城的集中連片產業用地為紅崗國際創新廣場，該項目分3期展開：

一期：為核心啟動區，目前所有地塊均已完成出讓，已經有多家行業總部 入 駐。中金嶺南的新材料大廈、周六福的正德大廈、軟通動力的數科大廈預計在2025-2026年間相繼完工；

二期：總面積約 6.3公頃，已進入施工和遴選出讓階段，預計將打造成 復合型、定制型聯合總部園區

圖源羅湖發布

三期：則是玉龍片區30萬m2的凈地規劃。

隨著舊改項目的加速落地與高端產業的導入，這些片區將從傳統的邊緣地帶蛻變為集總部經濟、科技創新與現代居住于一體的城市新中心。

寫到最后

從1983年為建設接納，到2026年為進步重生。

玉龍坑的變遷，或許就是深圳讓人反復愛上的答案，它永遠在向上生長，永遠有勇氣推倒重來，給未來留出無限可能。

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