預判樓市將止跌回穩，龍湖今年要啃下存貨硬骨頭｜直擊業績會

2022年下半年，彼時房地產市場尚未進入深度調整期，察覺到異樣的龍湖主動做了戰略調整。它審慎投資、主動削峰去險，三年半里壓降有息負債近600億元。

然而穿越償債高峰的龍湖依然陣痛：拿地顯著收縮、開發業務承壓見底。所幸，多航道協同開始發力，經營性業務扛起利潤與現金流大旗。

在龍湖的構想中，最晚2028年，運營及服務業務收入將超過地產開發業務收入，屆時，公司將迎來新發展模式。

而今，舊模式已死，新模式未成，龍湖正站在開發業務筑底、債務結構重構、收入格局再造的十字路口。

“利潤低點在2025—2026年，2027年恢復增長”

2025年，龍湖實現營業收入973.1億元，毛利94.35億元，毛利率9.7%，歸母凈利10.22億元，均出現不同程度的下滑，剔除投資物業及其他衍生金融工具公允價值變動影響后，公司歸母核心凈利虧損17億元。

此前業績預告中，龍湖解釋這一情況主要是由于房地產市場延續調整態勢，量價壓力下導致公司開發業務的結算收入下降，結算毛利率進一步降低。

這是龍湖上市以來核心業務首現虧損。

公司沒有回避，近日在業績會上，龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼給出了更為詳盡的溝通，他表示2025年核心權益后利潤虧損，是受地產市場量價持續下行影響，公司開發業務銷售毛利率明顯承壓，該壓力將在2025年、2026年結算中集中體現，屬行業共性問題。

但趙軼也指出，盡管開發業務盈利承壓，運營及服務業務已成為集團利潤“壓艙石”與現金“穩定器”。2025年，該業務實現收入267.7億元，占總營收27.5%，貢獻核心權益后利潤79.2億元，毛利率超50%、凈利率約30%，未來將保持兩位數增長。結合公司已穿越債務最高峰，他說，未來龍湖將在財務安全穩健前提下逐步修復利潤，開發業務逐步減虧，運營及服務業務持續穩健增長。據其透露，集團利潤低點集中在2025—2026年，預計2027年開始恢復增長。

龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平補充稱，過去幾年運營及服務航道利潤大幅超過開發航道，去年貢獻利潤近80億，今年預計實現10%以上增長，力爭盡快到達100億元規模。其表態，最晚2028年，運營及服務業務收入將超過地產開發業務收入，屆時龍湖將完成收入結構和債務結構的轉型，實現新發展模式。

拆解收入構成來看，去年龍湖地產開發業務實現收入705.4億元，運營業務收入141.9億元，物業和代建組成的服務業務收入125.8億元。

龍湖集團物業服務航道總經理宋海林對此表示，2025年龍湖智創生活實現收入112億元，同比出現小幅下降，這一波動并非行業環境被動影響，而是公司主動開展業務聚焦與優化的結果。

他介紹公司的調整舉措主要集中在兩方面：一是主動退出部分限價過低、無法持續提供優質服務的項目；二是精準甄別核心業務，聚焦能真正創造客戶價值的業務線與產品線，果斷放棄低效、缺乏核心競爭力且無護城河的業務，從而實現業務盤面的優化升級。

宋海林透露，經過一年的全面調整，龍湖智創生活的業務結構已趨于合理，公司有信心在2026年重新回歸兩位數增長。

今年到期債務61億元

陳序平在會上分析了今年形勢，并介紹了基于此龍湖各個航道的經營策略。

去年龍湖拿地極度審慎，僅在上海、深圳、成都等核心城市斬獲7幅地塊，新增建面38萬平方米、貨值82億元。截至年末，土儲總規模2200余萬平方米，未售貨值超2000億元，一二線城市占比超七成，存量資源充足但去化壓力仍在。

陳序平表示，今年開發業務核心依然是聚焦存貨去化和存量土儲的激活，要啃下存貨硬骨頭，同時擇優小幅補倉。對于行業走勢，陳序平判斷，五年調整已近尾聲，2026年市場跌幅將大幅收窄、逐步止跌回穩，熱點城市二手房回暖將傳導至新房置換需求，這也是開發業務修復的重要外部窗口。

商業投資仍是龍湖利潤的第一增長曲線。目前龍湖商業已開業購物中心近百座，今年計劃新開9座購物中心，航道核心將聚焦三件事：推進存量項目資本支出改造，一店一策提升運營效率，目標同店增長重回5%以上，同時堅持新項目“一次開好”，以及持續拓展優質輕資產項目，據其透露，北京世貿天階輕資產項目已啟動改造，預計今年底開業。

C3資產管理航道今年將以資產優化為核心，有序出清低能級城市、產品力不足、持續虧損的低效項目，集中資源做強優質資產。其中，養老公寓品牌椿山萬樹表現突出，龍湖已結合土儲規劃近10個項目，未來三年分批落地。

C4物業服務航道經過一年結構優化，今年將重回兩位數增長。對于C5代建業務，陳序平重申不參與低價搶單，要依靠全過程開發管理與盤活能力拓展市場，目前航道毛利率穩定在40%以上。其表示，四大航道2025年收入超260億元，整體毛利率超50%，EBITDA利息覆蓋倍數超2倍。按照龍湖規劃，這一指標將在2028年提升至4倍。

2025年龍湖渡過償債高峰，有息負債降至1528.1億元，較上年壓降235.1億元，三年半累計壓降近600億元。平均融資成本為3.51%，平均借貸期限拉長至12.12年，債務結構呈現長期化、低成本、銀行化、經營性資產抵押化四大特征：其中銀行融資占比近90%，經營性物業貸與長租貸突破1000億元，外幣負債占比10%且全額對沖，一年內到期短債為158億元，占比約10%。

談及后續償債壓力，趙軼介紹稱，渡過償債高峰后，龍湖未來年度到期債務規模明顯平緩。據其透露，2026年集團層面到期債務約61億元，包括境內信用債25億元、中債增進擔保債券23億元、境外信用貸款13億元。公司已提前制定還款計劃，將有序削峰兌付。2027年到期債務約60億元，2028年、2029年及2032年分別為69億元、39億元和13億元，較此前年度壓力大幅下降。