一專雙驅(qū)優(yōu)生態(tài)：中海地產(chǎn)錨定“十五五”，邁向世界一流不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)丨年報(bào)深解

2025年，房地產(chǎn)仍處于深度調(diào)整與格局重塑的關(guān)鍵周期，行業(yè)出清進(jìn)程持續(xù)深化。房企普遍面臨利潤空間收窄等多重挑戰(zhàn)，穩(wěn)健經(jīng)營成為穿越周期的核心壁壘。在此背景下，中海地產(chǎn)以審慎的發(fā)展策略、扎實(shí)的產(chǎn)品服務(wù)能力和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管控，交出一份兼具成長性與穩(wěn)健性的高質(zhì)量成績單。

3月31日，中海地產(chǎn)發(fā)布2025年業(yè)績報(bào)告顯示，全年公司實(shí)現(xiàn)收入1680.9億元（人民幣，下同），經(jīng)營溢利為208.1億元，毛利率為15.5%。期內(nèi)，股東應(yīng)占溢利為126.9億元，股東應(yīng)占核心溢利為130.1億元。

值得關(guān)注的是，在激烈的市場競爭下，中海地產(chǎn)鞏固龍頭房企優(yōu)勢，權(quán)益銷售兩連冠、投資拿地三連冠，以“雙領(lǐng)跑”姿態(tài)彰顯強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)地位。報(bào)告顯示，2025年公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額2512.3億元，權(quán)益銷售蟬聯(lián)行業(yè)第一；全年新增土地投資金額1186.9億元，權(quán)益購地金額924.2億元，連續(xù)三年位居行業(yè)第一，為未來增長筑牢根基。

(左至右) 副總裁郭光輝先生、主席顏建國先生、行政總裁張智超先生

在業(yè)績發(fā)布會(huì)上，董事局主席顏建國表示，2025年中海地產(chǎn)保持最穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況與行業(yè)領(lǐng)先的盈利能力。未來，中海地產(chǎn)將實(shí)施“一專雙驅(qū)優(yōu)生態(tài)”的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。其中，“一專”是專注不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營主航道；“雙驅(qū)”是租售并舉，強(qiáng)化住宅開發(fā)與經(jīng)營性業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)；“優(yōu)生態(tài)”是以不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營為平臺(tái)，培育供應(yīng)鏈管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、數(shù)字科技、代建等上下游生態(tài)型業(yè)務(wù)，賦能主航道業(yè)務(wù)提升競爭力，構(gòu)建“全產(chǎn)業(yè)鏈、優(yōu)生態(tài)”的場景優(yōu)勢與能力閉環(huán)。

產(chǎn)品服務(wù)雙優(yōu)驅(qū)動(dòng)，核心城市深耕見效

銷售業(yè)績是企業(yè)市場競爭力的直接體現(xiàn)，在行業(yè)需求端仍待修復(fù)的2025年，中海地產(chǎn)憑借精準(zhǔn)的城市布局策略和過硬的產(chǎn)品服務(wù)能力，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績的行業(yè)領(lǐng)跑。

報(bào)告顯示，2025年中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入為1567.7億元，全年合約物業(yè)銷售額為2512.3億元，蟬聯(lián)房企權(quán)益銷售榜第一位，對應(yīng)的銷售面積為1056萬平方米。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年百強(qiáng)房企權(quán)益銷售總額同比下降約18.4%，千億級房企數(shù)量進(jìn)一步收縮至10家。在行業(yè)調(diào)整周期，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售逆勢蟬聯(lián)，其市場競爭力可見一斑。

中海地產(chǎn)表示，行業(yè)領(lǐng)先的銷售業(yè)績得益于兩項(xiàng)發(fā)展策略：一是公司強(qiáng)聚焦安全性、確定性更高的一線城市，抓住其他重點(diǎn)城市的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。二是集團(tuán)通過「好產(chǎn)品、好服務(wù)」提升市場份額。

報(bào)告顯示，2025年中海地產(chǎn)在香港及北上廣深五個(gè)城市實(shí)現(xiàn)合約銷售額1254.4億元，占合約銷售額的57.3%。其中，在北京實(shí)現(xiàn)合約銷售額502.6億元，在香港實(shí)現(xiàn)合約銷售額222.3億元，銷售額首次上升至香港市場第五名。

此外，2025年中海地產(chǎn)率先發(fā)布「中海好房子LivingOS」系統(tǒng)，全面落實(shí)「好房子」建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。其中，北京萬吉玖序，上海云邸玖章等首批「中海好房子」上市推售便熱銷。與此同時(shí)持續(xù)優(yōu)化客戶服務(wù)平臺(tái)「中海·幸福家」，提升客戶全生命周期體驗(yàn)。中海積極兌現(xiàn)「放心選中海」承諾，年內(nèi)按時(shí)保質(zhì)交付超4.6萬套住宅，交付及時(shí)率達(dá)100%。

銷售的穩(wěn)步增長與市場口碑的持續(xù)向好，推動(dòng)集團(tuán)回款能力保持行業(yè)領(lǐng)先。2025年中海地產(chǎn)銷售回款1704.9億元。其中北京銷售回款超過300億元，上海和深圳分別超過200億元。

充沛的回款為集團(tuán)的土地投資提供了堅(jiān)實(shí)的資金支撐，形成「銷售-回款-拿地」的良性循環(huán)。報(bào)告顯示，2025年中海地產(chǎn)共獲取35幅地塊，新增土儲(chǔ)總建面499萬平方米，權(quán)益建面445萬平方米，總購地金額1186.9億元，權(quán)益購地金額924.2億元，新增購地金額保持行業(yè)第一。其中，香港及北上廣深五個(gè)城市權(quán)益購地金額占比約73.9%，貨量結(jié)構(gòu)優(yōu)勢突出。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度，中海實(shí)現(xiàn)合約銷售額515.1億元，同比增長11%；權(quán)益銷售額繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)第一。

商業(yè)運(yùn)營提質(zhì)增效，REITs上市開啟資管新征程

在開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)，中海地產(chǎn)持續(xù)發(fā)力經(jīng)營性商業(yè)物業(yè)板塊，以精細(xì)化運(yùn)營激活資產(chǎn)價(jià)值，以標(biāo)桿項(xiàng)目打造提升品牌影響力，更以商業(yè)公募REITs的成功上市實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的關(guān)鍵突破，推動(dòng)「住宅+商業(yè)」雙輪驅(qū)動(dòng)格局持續(xù)深化。

報(bào)告顯示，2025年中海地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)收入為72億元。其中，寫字樓收入為34.7億元，購物中心收入為23.9億元，長租公寓收入為3.5億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為9.9億元。

值得一提的是，2025年中海商業(yè)物業(yè)收入首次實(shí)現(xiàn)對公司總利息支出的全面覆蓋，標(biāo)志著其持有型業(yè)務(wù)已具備獨(dú)立“造血”能力，可通過穩(wěn)定現(xiàn)金流覆蓋財(cái)務(wù)成本，為公司利潤開辟全新增長空間。

據(jù)悉，2025年中海地產(chǎn)在北京、南京、上海、深圳合計(jì)新增六個(gè)商業(yè)物業(yè)投入運(yùn)營，運(yùn)營總建筑面積增加28萬平方米。其中，北京中海大吉巷商業(yè)綜合體成為北京二環(huán)內(nèi)休閑消費(fèi)新地標(biāo)。

此外，2025年中海地產(chǎn)在經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)重要突破，完成商業(yè)公募REIT平臺(tái)成功搭建。2025年10月31日，中海商業(yè)REIT在深圳證券交易所成功上市。中海地產(chǎn)表示，這是中海推動(dòng)經(jīng)營性業(yè)務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的重要戰(zhàn)略舉措，實(shí)現(xiàn)了「投、融、建、管、退」全周期資本閉環(huán)，為進(jìn)一步向資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

業(yè)內(nèi)人士指出，在不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)向資管轉(zhuǎn)型的大趨勢下，中海商業(yè)REITs的成功上市，不僅打通了商業(yè)資產(chǎn)的退出與增值渠道，更樹立了行業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)證券化的標(biāo)桿，為房企探索輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)的資管模式提供了可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。

財(cái)務(wù)“綠檔”穩(wěn)健護(hù)航，ESG與信用評級領(lǐng)跑行業(yè)

基于精準(zhǔn)的戰(zhàn)略布局、過硬的產(chǎn)品服務(wù)能力、審慎的發(fā)展原則，中海地產(chǎn)始終維持健康的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、充沛的現(xiàn)金儲(chǔ)備、低于行業(yè)的融資成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營與可持續(xù)發(fā)展協(xié)同共進(jìn)。

數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)2025年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流入167.3億元，連續(xù)多年保持正向流入；期末持有現(xiàn)金約1036.3億元，占總資產(chǎn)11.3%，在手現(xiàn)金規(guī)模與資金充裕度穩(wěn)居行業(yè)最高水平。

此外，公司嚴(yán)守安全底線積極謀求發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)均保持行業(yè)領(lǐng)先，繼續(xù)保持在「綠檔」。于2025年末，中海地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為54.1%，總借貸合共為2,473.8億元。其中，一年內(nèi)到期的借貸為423.2億元，占總借貸的17.1%。

與此同時(shí)，中海地產(chǎn)依托境內(nèi)外雙融資平臺(tái)，靈活運(yùn)用多種金融工具，合理安排融資。財(cái)報(bào)顯示，2025年中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外融資543.8億元。年內(nèi)，平均融資成本降至2.8%，融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間。

受益于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)，中海繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，是唯一獲標(biāo)普全球、穆迪、惠譽(yù)三大國際評級機(jī)構(gòu)中兩家給予“A-”評級的內(nèi)房上市公司，體現(xiàn)了國際評級機(jī)構(gòu)對中海穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展前景的高度認(rèn)可。

需要指出的是，中海地產(chǎn)在可持續(xù)發(fā)展方面的評級表現(xiàn)持續(xù)向好。公司恒生可持續(xù)發(fā)展評級從A+提升至AA-級，繼續(xù)入選恒生可持續(xù)發(fā)展企業(yè)指數(shù)成分股，保持唯一入選的內(nèi)房企業(yè)；標(biāo)普全球企業(yè)可持續(xù)發(fā)展評價(jià)得分由61分大幅躍升至69分并保持內(nèi)房第一，首度入選標(biāo)普全球2025可持續(xù)發(fā)展年鑒，并成為唯一入選的內(nèi)房企業(yè)；晨星（Sustainalytics）ESG風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)?shù)內(nèi)房企業(yè)最佳，全球參評房地產(chǎn)企業(yè)排名更由前10%升至前3%；明晟（MSCI）ESG評級保持A級。

面向「十五五」時(shí)期，顏建國表示，中海地產(chǎn)將致力于做中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，爭創(chuàng)世界一流企業(yè)。努力實(shí)現(xiàn)“三個(gè)領(lǐng)軍”的發(fā)展目標(biāo)，即“品質(zhì)與客戶滿意度領(lǐng)軍企業(yè)；效益與品牌價(jià)值領(lǐng)軍企業(yè)；踐行房地產(chǎn)發(fā)展新模式的領(lǐng)軍企業(yè)”。