2025年華潤置地業(yè)績會，李欣講了一個關于“三條增長曲線”的故事

《星島》記者 黃冬艷 深圳報道

3月30日下午，華潤置地（01109.HK）舉辦了一場線上業(yè)績會。由董事會主席李欣領頭，總裁徐榮、首席產(chǎn)品官兼董事會副主席張大為、首席財務官趙偉、首席運營官、副總裁陳偉等出席并就業(yè)績及業(yè)務發(fā)展答記者問。

這大概是“三條紅線”出臺數(shù)年以來，華潤置地管理層信心最足的一次業(yè)績會。

從整體業(yè)績來看，2025年華潤置地2814.4億元的總營收同比僅微增0.9%，核心凈利潤則同比下滑11.4%至224.8億元，但其中的經(jīng)常性業(yè)務卻顯現(xiàn)出逆勢增長的潛力——核心凈利潤同比增長13.1%至116.5億元，在整體核心凈利潤中貢獻占比超50%。

▲華潤置地主要業(yè)績數(shù)據(jù)，來源：企業(yè)公開信息

這組在業(yè)績會及財報中被數(shù)次強調(diào)且重點突出的數(shù)據(jù)，釋放出華潤置地盈利結(jié)構(gòu)優(yōu)化的信號。

高周轉(zhuǎn)時代，這項曾因投資回報周期太長而被多數(shù)房企置后的邊緣型業(yè)務，現(xiàn)如今已成為房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期、企業(yè)業(yè)務轉(zhuǎn)型、穩(wěn)住整體利潤和現(xiàn)金流的“利器”。華潤置地董事會主席李欣亦就此宣布，華潤置地成為行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多成功從房地產(chǎn)住宅開發(fā)向經(jīng)營性不動產(chǎn)投資、開發(fā)、運營轉(zhuǎn)型的企業(yè)之一。

基于此，這家轉(zhuǎn)型成功的央企亦對業(yè)務進行梳理，規(guī)劃了“三條增長曲線”的全新發(fā)展模式及可量化的目標，并將其作為華潤置地已徹底擺脫曾經(jīng)的“三高”模式，實現(xiàn)業(yè)務模式戰(zhàn)略性升級的標志。

擺脫“三高”舊模式

“三條增長曲線”，是貫穿華潤置地整個業(yè)績會的關鍵詞。同時，一把手李欣亦為三條增長曲線制定了量化的目標。

在華潤置地“十五五”戰(zhàn)略規(guī)劃下，第一增長曲線是開發(fā)銷售型業(yè)務，仍為業(yè)績基本盤，亦是營收和現(xiàn)金流的主要貢獻者。

數(shù)據(jù)顯示，2025年華潤置地開發(fā)銷售型業(yè)務結(jié)算收入2381.6億元，同比微增0.4%，結(jié)算毛利率減少1.3個百分點至15.5%。

第二增長曲線為經(jīng)營性不動產(chǎn)收租型業(yè)務，同樣被賦予“利潤及穩(wěn)定現(xiàn)金流的主要貢獻者”的功能定位，并與第三增長曲線“輕資產(chǎn)管理收費型業(yè)務”，組成華潤置地的經(jīng)常性業(yè)務。2024年該經(jīng)常性業(yè)務貢獻的核心凈利潤占比為40.7%。

《星島》了解到，2025年華潤置地的經(jīng)常性業(yè)務僅以433億元、15.38%的營收占比，卻貢獻了116.5億即51.8%的核心凈利潤，成為企業(yè)整體利潤的“護城河”。

具體來看，2025年經(jīng)營性不動產(chǎn)收租業(yè)務總營收為254.4億元，其中購物中心租金收入同比增長13.3%至219億元，毛利率微增1個百分點至77%；但寫字樓及酒店業(yè)務收入同比均下滑，前者租金收入下滑10.8%至16.8億元，后者同比下降10.5%，為18.5億元。

輕資產(chǎn)管理收費型業(yè)務，囊括了華潤置地的多元化業(yè)務，包括物業(yè)服務平臺萬象生活、文體產(chǎn)業(yè)運營、租賃住房、城市建設管理與咨詢、資管服務等。2025年，該類業(yè)務累計貢獻了178.3億元的營收。

在業(yè)績會中，李欣表示，華潤置地面向未來將更從容且充滿信心，但堅持有利潤的營收和有現(xiàn)金流的利潤，是過去幾年華潤置地的核心經(jīng)營策略，未來也仍舊是穿越周期的財務紀律和經(jīng)營底線。

因此，結(jié)合該策略及2025年的業(yè)績數(shù)據(jù)，李欣為華潤置地各項業(yè)務制定了一個相對謹慎的量化發(fā)展目標。

開發(fā)銷售業(yè)務方面，由于預判到2026—2027年傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場仍將承受一定市場壓力，華潤置地將在投資質(zhì)量提升的基礎上，實現(xiàn)開發(fā)銷售業(yè)務企穩(wěn)回升。預計在“十五五”以后，該項業(yè)務營收規(guī)模將維持在2000億～2100億，支撐70%～75%的營收，凈利潤占比則接近四成。

此外，華潤置地經(jīng)營性不動產(chǎn)收租業(yè)務營收規(guī)模預計可達到300億元，占總營收的比重為15%，但利潤貢獻將提升至50%；而輕資產(chǎn)管理收費型業(yè)務規(guī)模為200億元，營收占比10%—15%。

▲華潤置地提出的“十五五”業(yè)務發(fā)展目標，來源：企業(yè)披露

對比可發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)常性業(yè)務相對穩(wěn)定增長的預期下，華潤置地的開發(fā)銷售業(yè)務縮表實際仍會持續(xù)。

整體毛利水平提升3個以上百分點

基于三條增長曲線，華潤置地管理層亦在業(yè)績會上介紹了各業(yè)務增長目標背后的支撐點。

首席財務官趙偉指出，因行業(yè)整體下行及開發(fā)業(yè)務市場環(huán)境等影響，近幾年華潤置地的整體毛利率和開發(fā)業(yè)務毛利水平有所下滑，而經(jīng)營性不動產(chǎn)收租業(yè)務的穩(wěn)定收益有效地保障了整體的利潤水平。

但在未來房地產(chǎn)市場趨向平穩(wěn)的背景下，華潤置地的整體毛利水平將有望在現(xiàn)有21.2%的基礎上提升3個百分點，且不會完全依賴于經(jīng)營性不動產(chǎn)收租性業(yè)務占比的提升。

開發(fā)銷售型業(yè)務方面則主要來自土地儲備及可售資源。

2025年，華潤置地新增了33個土地項目，新增土儲面積339萬平方米，權(quán)益面積256萬平方米，其中一、二線城市投資占比達到99%。另據(jù)總裁徐榮透露，華潤置地還通過專項收儲、股權(quán)退出、土地置換、商改住調(diào)規(guī)等方式，盤活了約250億元的土地儲備。

截至2025年末，華潤置地的土地儲備總面積為4673萬平方米，其中開發(fā)銷售型業(yè)務土儲面積3936萬平方米，投資物業(yè)土儲面積737萬平方米。

《星島》了解到，在不包括2026年新增土地資源的情況下，2026年華潤置地的可售資源已達到4500億元，其中一、二線城市占比約為92%。

因此，華潤置地預計，2026年的銷售規(guī)模水平將與2025年基本持平。同時，截至2025年末，華潤置地還有已售未結(jié)開發(fā)銷售型業(yè)務營業(yè)額2102億元，可對接下來的營收形成支撐。

經(jīng)營性業(yè)務方面，2025年華潤置地新開業(yè)了6個購物中心，在營購物中心98座，年內(nèi)新開業(yè)購物中心平均出租率96.9%。

《星島》了解到，未來華潤置地除了繼續(xù)在一、二線及省會等核心城市布局購物中心，也會積極拓展收并購的渠道，預計接下來仍會保持平均每年新開6個購物中心的節(jié)奏，2030年末在營購物中心將增至127個。

輕資產(chǎn)管理業(yè)務方面，除繼續(xù)擴大管理規(guī)模外，華潤置地亦成立了資產(chǎn)管理公司，一方面為旗下的商業(yè)項目資產(chǎn)證券化退出做準備，加快資產(chǎn)與資本循環(huán)；同時計劃進一步加大購物中心的投資，強化土地拿地和項目收取的力度，加快資管布局。

房地產(chǎn)最艱難時刻過去

業(yè)績會上，被問及對2026年市場趨勢的看法，首席運營官陳偉表示，從3月份的數(shù)據(jù)來看，全國市場呈現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性修復的特征。同時在控增量、盤活存量、優(yōu)化供給的大政策背景下，各地因城施策政策的出臺，也給予了市場較好的預期，除了部分二手房市場成交量回升，上海等重點城市的新房市場亦呈現(xiàn)了較明顯的反彈信號。

但陳偉認為，目前的整體政策力度還是比較克制，并沒有出現(xiàn)之前較高的一些利率政策，未來政策還有相當大的發(fā)力空間。

基于此，陳偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的時期差不多已經(jīng)過去，正式進入觸底回升、深度分化的周期。核心城市和優(yōu)質(zhì)的板塊將會率先起來，其他城市在逐步消化存量的基礎上，會實現(xiàn)緩慢的修復。

土地市場方面，總裁徐榮則預計，2026年土地市場結(jié)構(gòu)性分化的態(tài)勢仍將持續(xù)，土地供應也將進一步向核心城市的核心區(qū)域集中，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的供應有望維持一個合理的規(guī)模，土地市場的競爭預計仍將維持一定的熱度。

但華潤置地仍會以穩(wěn)健的投資原則，堅持量入為出的原則，堅持以現(xiàn)金流安全為第一原則的投資底線。

《星島》了解到，截至2025年末，華潤置地的總借貸規(guī)模為2814.7億元，持有的銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1169.9億元，同比下滑11.8%，凈有息負債率為39.2%，同比增加7.3個百分點，但加權(quán)平均融資成本為2.72%，相較行業(yè)水平偏低。