“綠檔”之上的增長(zhǎng)：中海用結(jié)構(gòu)+產(chǎn)品+財(cái)務(wù)建立確定性體系

本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：林欣禾

在行業(yè)深度調(diào)整、市場(chǎng)持續(xù)分化的背景下，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的底層邏輯正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，從“規(guī)模競(jìng)速”走向“綜合能力比拼”。

當(dāng)多數(shù)房企仍在修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表、應(yīng)對(duì)銷(xiāo)售波動(dòng)時(shí)，中海地產(chǎn)（00688.HK）交出一份更具穩(wěn)定性與確定性的成績(jī)單：銷(xiāo)售規(guī)模保持行業(yè)領(lǐng)先，在拿地、盈利與財(cái)務(wù)安全邊界上也同步占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

2025年，公司實(shí)現(xiàn)收入1680.9億元，股東應(yīng)占溢利126.9億元，核心溢利130.1億元，盈利能力穩(wěn)居行業(yè)前列；權(quán)益銷(xiāo)售額2311億元、拿地金額1186.9億元，雙雙位列行業(yè)第一。與此同時(shí)，超過(guò)千億的在手現(xiàn)金，為其持續(xù)投資與穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)提供了充足底氣。

更值得關(guān)注的是增長(zhǎng)質(zhì)量的變化。

2025年，中海租金收入首次全面覆蓋利息支出，意味著經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)已具備獨(dú)立支撐財(cái)務(wù)成本的能力，公司正由“開(kāi)發(fā)驅(qū)動(dòng)”邁向“開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)。在行業(yè)進(jìn)入深水區(qū)的當(dāng)下，這種現(xiàn)金流自我造血能力，成為穿越周期的關(guān)鍵變量。

當(dāng)規(guī)模不再被輕易獎(jiǎng)勵(lì)，能夠同時(shí)兼顧增長(zhǎng)、盈利與安全邊界的企業(yè)，反而愈發(fā)稀缺。對(duì)中海而言，真正的領(lǐng)先，不只是“賣(mài)了最多的樓，買(mǎi)了最多的地”，更在于始終保持進(jìn)退有度的節(jié)奏，在攻守之間構(gòu)建長(zhǎng)期主義的確定性。

3月31日，中海召開(kāi)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)

結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)與產(chǎn)品力驅(qū)動(dòng)

在市場(chǎng)信心逐步修復(fù)的過(guò)程中，決定企業(yè)分化的不只是規(guī)模大小，而是對(duì)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)的把握，以及產(chǎn)品與服務(wù)的兌現(xiàn)能力。

中海的路徑可以概括為“兩條腿走路”：一方面錨定高能級(jí)城市獲取確定性增長(zhǎng)，另一方面以好產(chǎn)品、好服務(wù)重塑競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

從銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，這一“結(jié)構(gòu)優(yōu)先”的策略效果顯著。

2025年，中海實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額2512.3億元，繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先。更關(guān)鍵的是，其銷(xiāo)售高度集中于一線及核心城市——北上廣深及香港五城銷(xiāo)售額占比57.3%，北京單城突破500億元，香港以222.3億元斬獲中資企業(yè)第一并首次位列當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)第五，還在15個(gè)城市位居當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)第一。

與之相匹配的是回款能力的強(qiáng)化。全年經(jīng)營(yíng)回款達(dá)1856.1億元，其中北上廣深四個(gè)一線城市均貢獻(xiàn)超百億，北京更是突破300億元。在行業(yè)普遍承壓的背景下，中海通過(guò)聚焦高能級(jí)市場(chǎng)，將不確定需求轉(zhuǎn)化為更具確定性的現(xiàn)金流。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2026年1-3月，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額515.1億元，同比增長(zhǎng)11%；權(quán)益銷(xiāo)售方面，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)第一，贏得2026年良好開(kāi)局，預(yù)計(jì)年度銷(xiāo)售依舊能夠領(lǐng)跑行業(yè)。

如果說(shuō)城市選擇解決的是“賣(mài)不賣(mài)得動(dòng)”，那么產(chǎn)品與服務(wù)則決定“賣(mài)得好不好、能走多遠(yuǎn)”。

2025年，中海推出“問(wèn)需于民”的“中海好房子 Living OS”系統(tǒng)，以數(shù)字化與系統(tǒng)化重構(gòu)住宅產(chǎn)品：從智能大屏到全屋設(shè)備映射，從數(shù)字說(shuō)明書(shū)到家庭健康監(jiān)測(cè)中心，將房屋從一次性交付的靜態(tài)資產(chǎn)，升級(jí)為可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)。當(dāng)行業(yè)仍停留在戶型與立面競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，中海已開(kāi)始搭建覆蓋安全、舒適、綠色、智慧的底層操作系統(tǒng)。

產(chǎn)品力直接反映在銷(xiāo)售端。深圳灣澐璽開(kāi)盤(pán)即破百億，創(chuàng)全國(guó)年度單次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售紀(jì)錄，北京萬(wàn)吉玖序、上海云邸玖章等項(xiàng)目逆勢(shì)熱銷(xiāo)，本質(zhì)上都是產(chǎn)品溢價(jià)的體現(xiàn)。

在此基礎(chǔ)上，中海進(jìn)一步推出“萬(wàn)方安和”等新產(chǎn)品序列，依托數(shù)字孿生、AI大腦與智能硬件，將標(biāo)準(zhǔn)化能力與個(gè)性化需求結(jié)合，探索規(guī)模復(fù)制與差異化之間的平衡。

2025年，“中海好房子 Living OS”系統(tǒng)已在11個(gè)城市、31個(gè)項(xiàng)目落地，覆蓋超10萬(wàn)戶家庭，逐步形成可復(fù)制、可擴(kuò)張的產(chǎn)品方法論。

銷(xiāo)售與產(chǎn)品的雙重支撐，也為其投資提供了底氣。

2025年，中海在15個(gè)內(nèi)地城市及香港獲取35幅地塊，總購(gòu)地金額1186.9億元，連續(xù)三年位列行業(yè)第一，其中近3/4集中于香港及北上廣深五大核心城市，貨值結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。截至年末，土地儲(chǔ)備達(dá)2528萬(wàn)平方米。

中海的領(lǐng)先，并非單點(diǎn)突破，而是一套系統(tǒng)能力的外化：用城市結(jié)構(gòu)鎖定確定性，用產(chǎn)品能力放大確定性。

重構(gòu)財(cái)務(wù)內(nèi)循環(huán)能力

如果說(shuō)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品決定了增長(zhǎng)的“上限”，那么財(cái)務(wù)能力則決定了企業(yè)的“下限”。

在行業(yè)信用持續(xù)分化的背景下，財(cái)務(wù)安全邊界已成為穿越周期的關(guān)鍵門(mén)檻。中海所展現(xiàn)的，不只是穩(wěn)健，更是一種可持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)的財(cái)務(wù)體系。

截至2025年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率54.1%、凈借貸比率34.2%，持續(xù)處于行業(yè)低位；全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入167.3億元，在銷(xiāo)售與投資雙高位運(yùn)行的同時(shí)保持正向現(xiàn)金流。賬上現(xiàn)金1036.3億元，流動(dòng)比率2.5倍，流動(dòng)性安全墊充足。

換句話說(shuō)，當(dāng)多數(shù)房企仍在“止血”，中海已經(jīng)進(jìn)入“造血”階段——現(xiàn)金流不只是防守工具，更成為擴(kuò)張能力的一部分。

融資端的優(yōu)化進(jìn)一步放大了這一優(yōu)勢(shì)。

2025年，公司平均融資成本降至2.8%，利息支出明顯下降。更具標(biāo)志性的是，商業(yè)物業(yè)收入首次全面覆蓋利息支出，這意味著其經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)開(kāi)始具備反哺融資成本的能力，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)由依賴(lài)開(kāi)發(fā)輸血向經(jīng)營(yíng)驅(qū)動(dòng)內(nèi)循環(huán)轉(zhuǎn)變。

在具體操作層面，公司通過(guò)境內(nèi)外雙融資平臺(tái)靈活配置資金，全年融資543.8億元，并實(shí)現(xiàn)凈償還債務(wù)131.4億元，在主動(dòng)降杠桿的同時(shí)保持流動(dòng)性彈性；同時(shí)通過(guò)低息貸款與長(zhǎng)期債券組合，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、拉長(zhǎng)久期。

此外，中海是唯一獲標(biāo)普全球、穆迪、惠譽(yù)三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中兩家給予“A-”評(píng)級(jí)的內(nèi)房上市公司。這不僅意味著更低的融資成本，也代表更穩(wěn)定的融資通道。

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，為其“十五五”戰(zhàn)略提供了現(xiàn)實(shí)支點(diǎn)。

中海董事局主席顏建國(guó)提出，“十五五”期間將堅(jiān)持“一專(zhuān)雙驅(qū)優(yōu)生態(tài)”的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)：專(zhuān)注不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主航道，強(qiáng)化住宅開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)“雙輪驅(qū)動(dòng)”，以不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為平臺(tái)，培育供應(yīng)鏈管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、數(shù)字科技、代建等上下游生態(tài)型業(yè)務(wù)。

“十五五”期間，中海將努力實(shí)現(xiàn)“三個(gè)領(lǐng)軍”的發(fā)展目標(biāo)，即品質(zhì)與客戶滿意度領(lǐng)軍企業(yè)、效益與品牌價(jià)值領(lǐng)軍企業(yè)、踐行房地產(chǎn)發(fā)展新模式的領(lǐng)軍企業(yè)。

當(dāng)行業(yè)從比“速度”轉(zhuǎn)向比“耐力”，真正決定企業(yè)位置的，是能否在周期起伏中持續(xù)輸出穩(wěn)定增長(zhǎng)。中海所做的，本質(zhì)上是在回答一個(gè)更長(zhǎng)期的問(wèn)題：如何把不確定的行業(yè)環(huán)境，轉(zhuǎn)化為自身的確定性能力。