觀音橋成房企“必爭(zhēng)之地”，它在作答一道怎樣的城市命題？

3月31日下午3時(shí)，重慶土地市場(chǎng)迎來(lái)開(kāi)年首場(chǎng)重量級(jí)土拍。備受矚目的觀音橋長(zhǎng)安三工廠片區(qū)22畝純居住用地正式競(jìng)價(jià)出讓，總可建規(guī)模4.31萬(wàn)㎡，容積率3.0，建發(fā)、海成、邦泰、金茂、遠(yuǎn)達(dá)、中海六家品牌房企同臺(tái)競(jìng)逐，現(xiàn)場(chǎng)舉牌聲此起彼伏，氣氛緊張激烈。

歷經(jīng)136輪競(jìng)搶，該地塊最終成交樓面價(jià)高達(dá)13916元/㎡，溢價(jià)率28.85%，總價(jià)約6.0億元。這是繼2025年3月31日建發(fā)以13923元/㎡的價(jià)格斬獲相鄰地塊之后，觀音橋長(zhǎng)安三工廠片區(qū)連續(xù)第二年誕生“地王”級(jí)作品，以無(wú)可爭(zhēng)議的硬核實(shí)力，為區(qū)域土地價(jià)值寫下最新注腳。

“地王”頻出

觀音橋板塊凝聚價(jià)值共識(shí)

事實(shí)上，在重慶土拍市場(chǎng)，觀音橋的地長(zhǎng)期“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”。

回顧觀音橋近年來(lái)的土拍表現(xiàn)，幾乎以“逢拍必地王”的姿態(tài)，持續(xù)制造著“高光時(shí)刻”。其中2023年，電測(cè)村二期地塊以14142元/㎡的價(jià)格被華潤(rùn)競(jìng)得，拿下年度總價(jià)和單價(jià)雙料“地王”；2024年無(wú)供應(yīng)；2025年，長(zhǎng)安三工廠片區(qū)53畝純居住用地以13923元/㎡的樓面價(jià)被建發(fā)斬獲，溢價(jià)率29.64%，成為當(dāng)年的“地王”。

時(shí)隔一年，同一片區(qū)22畝地塊再次掛牌，起拍價(jià)從10740元/㎡上漲至10800元/㎡，最終成交價(jià)高達(dá)13916元/㎡，這一價(jià)格幾乎與2025年建發(fā)望江云啟地塊13923元/㎡的“地王”價(jià)持平。

雖看似僅是持平，但實(shí)際上，與此次出讓地塊指標(biāo)高度相似的是建發(fā)縵云地塊。兩塊地同屬鯉魚(yú)池板塊，建發(fā)縵云地塊容積率為2.8，可建規(guī)模3萬(wàn)余方，在2023年的成交樓面價(jià)為11155元/㎡。

而此次出讓地塊的容積率更高，為3.0，可建規(guī)模也僅4萬(wàn)㎡左右，然而成交樓面價(jià)卻已上漲至13916元/㎡，可見(jiàn)片區(qū)土地的實(shí)際價(jià)值仍在持續(xù)攀升。

開(kāi)發(fā)商真金白銀的競(jìng)逐背后，既是對(duì)觀音橋板塊的后市堅(jiān)定看好，更是對(duì)觀音橋新房暢銷的強(qiáng)力“背書(shū)”。

據(jù)克而瑞重慶統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近一年觀音橋組團(tuán)的房?jī)r(jià)在2.1萬(wàn)元/㎡~3.2萬(wàn)元/㎡之間，價(jià)格韌性強(qiáng)勁，遙遙領(lǐng)先于其他板塊。同時(shí)，銘騰機(jī)構(gòu)發(fā)布的“2025年重慶中心城區(qū)商品住宅成交金額TOP組團(tuán)”榜單中，觀音橋板塊均價(jià)更是一騎絕塵，超第二名5000多元。這種由購(gòu)房者用真金白銀投票出來(lái)的市場(chǎng)共識(shí)，讓房企敢于在此“下重注”。

正如業(yè)內(nèi)人士所言：“觀音橋的土地價(jià)值，不是被‘炒’出來(lái)的，而是被市場(chǎng)‘買’出來(lái)的。”

潛力爆表

長(zhǎng)安三工廠片區(qū)實(shí)力兌現(xiàn)

如果說(shuō)土地價(jià)格是觀音橋區(qū)域價(jià)值的“溫度計(jì)”，那么城市更新的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，則是這片土地價(jià)值不斷走高的“壓艙石”。

尤其是觀音橋東側(cè)的長(zhǎng)安三工廠片區(qū)。前有觀音橋西側(cè)電測(cè)村板塊在城市更新的催化下崛起令人矚目的高端商業(yè)、高端居住區(qū)，而擁有1950畝廣闊土地留白的長(zhǎng)安三工廠片區(qū)正在進(jìn)行更大規(guī)模的城市更新，無(wú)疑更令人期待。

據(jù)了解，長(zhǎng)安三工廠片區(qū)城市更新項(xiàng)目總投資約208億元，項(xiàng)目規(guī)劃分為三期實(shí)施，一期重點(diǎn)打造長(zhǎng)安科技創(chuàng)新中心與長(zhǎng)安文化國(guó)際商業(yè)街，已于2022年6月簽約開(kāi)工。

長(zhǎng)安三工廠片區(qū)城市更新項(xiàng)目示意圖。

如今，宏偉藍(lán)圖正加速兌現(xiàn)為現(xiàn)實(shí)圖景。長(zhǎng)安科技創(chuàng)新中心以160米和100米雙塔重塑產(chǎn)業(yè)地標(biāo)，2025年12月主體結(jié)構(gòu)已全面封頂；長(zhǎng)安文化國(guó)際商業(yè)街?jǐn)M打造“歷史記憶+潮流消費(fèi)+生態(tài)藝術(shù)”三位一體的高端商業(yè)綜合體，也在穩(wěn)步推進(jìn)中。

更值得關(guān)注的是，長(zhǎng)安汽車集團(tuán)總部已于2025年7月正式在片區(qū)內(nèi)掛牌運(yùn)營(yíng)。重慶首個(gè)駐地央企的落地，其戰(zhàn)略意義遠(yuǎn)超一次簡(jiǎn)單的空間搬遷，而是從制造基地向集“戰(zhàn)略決策、資本運(yùn)作、尖端研發(fā)、生態(tài)構(gòu)建、全球運(yùn)營(yíng)、品牌展示”于一體的高能級(jí)總部經(jīng)濟(jì)核心的質(zhì)變，加速片區(qū)內(nèi)高精尖產(chǎn)業(yè)和人才的匯聚。

進(jìn)入2026年，一場(chǎng)足以改寫重慶城市格局的行政區(qū)劃變革，為該區(qū)域注入了前所未有的戰(zhàn)略勢(shì)能。2026年1月25日，兩江新區(qū)行政區(qū)正式揭牌。在重慶市“十五五”規(guī)劃中，明確提到兩江新區(qū)要進(jìn)一步放大國(guó)家級(jí)新區(qū)和行政區(qū)融合發(fā)展新優(yōu)勢(shì)，打造支撐全市承接落實(shí)國(guó)家重大戰(zhàn)略、培育壯大新質(zhì)生產(chǎn)力的主陣地。

2026年3月，重慶兩江新區(qū)發(fā)布最新規(guī)劃，正式確立“一帶一軸一廊多組團(tuán)”空間格局。在這一戰(zhàn)略格局中，觀音橋板塊被納入兩江新區(qū)核心區(qū)，未來(lái)資金、產(chǎn)業(yè)與高凈值人口將在此高度集聚，政策紅利、財(cái)政投入、基礎(chǔ)設(shè)施配套等在此實(shí)現(xiàn)“1+1＞2”的疊加效應(yīng)，不管是商圈能級(jí)、總部經(jīng)濟(jì)還是科創(chuàng)實(shí)力都將實(shí)現(xiàn)跨越式升級(jí)。

而長(zhǎng)安三工廠片區(qū)作為觀音橋東擴(kuò)的主陣地，既承接了城市更新的政策利好，又保留了成熟商圈的人口吸附力，在重慶城市版圖中非常稀有。

標(biāo)桿已立

建發(fā)望江云啟錨定區(qū)域價(jià)值

當(dāng)然，在區(qū)域價(jià)值加速兌現(xiàn)的過(guò)程中，優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目同樣起到了關(guān)鍵的錨定作用。建發(fā)望江云啟，正是這片熱土上最具說(shuō)服力的價(jià)值注腳之一。

建發(fā)望江云啟實(shí)景圖。

作為建發(fā)房產(chǎn)在重慶的首個(gè)“風(fēng)雅宋韻”產(chǎn)品系作品，建發(fā)望江云啟占據(jù)著觀音橋長(zhǎng)安三工廠片區(qū)核心位置。項(xiàng)目整體規(guī)劃建面約123㎡~251㎡的精裝戶型，主打新規(guī)好房子。產(chǎn)品亮點(diǎn)如戶型設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)超130%得房率，部分戶型配備挑空露臺(tái)與明廳入戶花園，約3萬(wàn)㎡中式園林營(yíng)造出極大的宋式美學(xué)震撼感……這些產(chǎn)品力上的展現(xiàn)，讓建發(fā)望江云啟在重慶高端改善市場(chǎng)迅速確立了標(biāo)桿地位。

建發(fā)望江云啟實(shí)景圖。

截至2026年3月，建發(fā)望江云啟在售參考價(jià)約3萬(wàn)元/㎡，穩(wěn)居全市新房?jī)r(jià)格榜前列。自2025年10月開(kāi)盤以來(lái)，項(xiàng)目包攬了重慶中心城區(qū)總價(jià)300萬(wàn)元以上住宅產(chǎn)品套數(shù)、面積、金額三項(xiàng)銷售冠軍，吸引高凈值客群堅(jiān)定買入。目前，項(xiàng)目建筑面積約123㎡的小戶型即將清盤，足見(jiàn)火爆程度。

建發(fā)望江云啟的熱銷，也反哺著土地市場(chǎng)的價(jià)值預(yù)期，既是開(kāi)發(fā)商愿意出高價(jià)拿地的信心來(lái)源，更為區(qū)域內(nèi)后續(xù)高端改善項(xiàng)目確立了至少三個(gè)維度的標(biāo)尺：一是產(chǎn)品力標(biāo)尺；二是價(jià)格標(biāo)尺；三是流速標(biāo)尺。核心地段加上極致產(chǎn)品力，才能在分化行情中表現(xiàn)出足夠強(qiáng)的抗周期能力。

值得期待的是，在長(zhǎng)安三工廠片區(qū)1950畝的城市更新項(xiàng)目中，共規(guī)劃有約201畝高品質(zhì)住宅用地，目前已成功出讓75畝，且根據(jù)后期的更新進(jìn)度，隨時(shí)有可能出來(lái)更好更大的地塊，再加上兩江新區(qū)核心區(qū)建設(shè)的縱深推進(jìn)、長(zhǎng)安三工廠片區(qū)城市更新的穩(wěn)步推進(jìn)，意味著片區(qū)的高端住宅集群正在加速成型，未來(lái)無(wú)疑將擎起重慶人居價(jià)值制高點(diǎn)！

上游新聞 張雪梅