停止房地產用地供應，房價可能就要暴漲了

自然資源部出臺的38號文，停止房地產用地供應，房價可能就要暴漲了——這是最近坊間流傳很廣的一個傳言。

自然資源部、國家林業和草原局確實在今年3月5號發布了一份文件，簡稱38號文。文件內容很長，其中和房地產相關的核心只有一句話：新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發建設。

字面意思很容易被理解成：不給房地產供地了，現在市面上有多少房子就賣多少，以后沒有新房了，從源頭上卡住供給。沒有供應了，物以稀為貴，房價不就得暴漲嗎？

3月17號，自然資源部召開新聞發布會，對坊間這種解讀進行了撥亂反正。相關負責人指出，并不是房地產不再供應土地，而是原來征收農民土地、轉為建設用地的這部分新增用地，不能再用于房地產開發。但老城區拆遷改造的土地、閑置收回的土地，仍然可以用于房地產開發。

這樣一解讀，大家對這件事就比較清楚了。

在我看來，這個措施對扭轉當前房地產低迷的局面有一定作用，但作用遠沒有大家想象的那么大。

第一個原因，文件禁止的是新增建設用地，也就是征收農民的土地。房地產已經開發二十多年，現在新征的農民土地基本都在郊區。黃浦江、外灘這類核心地段早就沒地了，目前市場低迷，城里的房子都不好賣，城鄉接合部的土地即便供應出來，也不會對市場產生多大影響。

第二，現在房地產市場庫存積壓再創歷史新高。根據官方數據，截至2026年2月底，全國商品房待售面積7.6億平方米，同比增加10.5%，是近十年最高水平。而且這只是狹義數據，僅指已建成的現房，不包括未建成、已拿地在建、未取得預售證的房源。據市場機構測算，按當前銷售速度，全國已建成和在建的房子，平均需要兩年半才能賣完。

第三點是人口。出生人口持續下降，2016年是出生人口高峰，達到1786萬，之后一路下滑。具體數字大家可以自行查詢，這個話題比較敏感。所以當前土地市場的問題，根本不是供不供應，而是有沒有人買。

就拿廣州來說，2020年廣州土地成交達到歷史高峰1537萬平方米，去年僅成交300萬平方米，還是國企托底的結果。這還是一線城市，二三線城市很多已經連續幾年賣不出一塊地。

綜合這些信息和數據，大家自己也能得出結論：目前房地產市場在逐步筑底，但期待房價暴漲并不現實。

對普通人來說，房產早已失去投資品屬性，買一套房持有十年八年就能暴富、翻幾倍的時代已經一去不復返。房子正在回歸消費品本質，有居住需求就買，想投資理財，還是盡量遠離。