北京首個四代住宅 實現超八成穩健去化

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以下為正文：

全國首座“好房子”設計大賽一等獎落地項目。北京首個第四代住宅。龍湖集團在昌平生命科學園的重點作品。

這些標簽疊加在一起，讓龍湖·觀萃從誕生之初就自帶光環。2024年9月開盤至今，項目累計網簽715套，去化率83.43%，剩余142套待售。在北京新房市場整體承壓的背景下，這個成績單足夠亮眼。

但更值得關注的，是它如何在產品創新與市場接受度之間找到平衡點，用一套“好房子”的標準，在競爭激烈的昌平改善市場中跑出自己的節奏。

01產品力：四代宅的北方解法

龍湖·觀萃的產品力，放在北京市場里確實能打。

約6米挑高的空中浮島陽臺，奇偶錯層設計，戶戶全贈送，270°環幕視野。這個設計不僅是視覺上的創新，更是空間實用性的突破——陽臺面積不計入容積率，意味著同樣的建筑面積，業主能獲得更多的實際使用空間。

近1000㎡的架空層泛會所，分為童夢魔方、機能氧艙、沐光酒廊三大主題空間，覆蓋兒童活動、健身運動和社交休閑三大功能。風雨連廊串聯起住宅、商業、幼兒園、養老中心，在北京多風沙的天氣里，歸家動線不用打傘，這一細節體現出項目對北方居住痛點的精準回應。

得房率最高94%，周邊競品普遍在75%-90%之間。這意味著同樣建面100㎡，觀萃實得94㎡，競品可能只有80㎡出頭。這筆賬，改善型客戶算得過來。一套500萬的房子，實際使用面積多出十幾平米，相當于變相降低了單價。

社區內部配建幼兒園、養老中心、超1300㎡商業街、雙街角公園，基本實現了“小社區大配套”。龍湖物業6元/㎡·月的收費標準，在北京改善項目中屬于合理區間，品牌服務能力有保障。

02市場表現：83.43%去化率背后的穩健節奏

從數據看，觀萃的銷售節奏呈現典型的“高開穩走”特征。

2024年9月首月成交均價59,765元/㎡，是價格高點。當年9-12月累計成交137套，成交均價57,722元/㎡。作為入市初期，這個價格站穩了“好房子”的定位。

2025年是項目的主力銷售年份，全年成交509套，占整體成交量的70.9%。成交均價53,877元/㎡，較2024年下降6.7%。這個價格調整，反映了開發商根據市場反饋做出的靈活應對，同時也讓更多改善客群能夠觸達這一品質項目。

2026年一季度成交69套，成交均價50,532元/㎡。截至3月底，項目累計去化率83.43%，剩余142套。按當前月均38套的銷售速度，剩余房源有望在2026年中完成清盤。

值得關注的是，項目價格雖然在分階段有所調整，但成交量始終保持穩定。2025年3月創下單月65套的成交峰值，即使在2026年1月的傳統淡季，也成交了19套。這種價格與成交量的平衡關系，說明項目的核心客群對產品價值的認可度相對穩固，并非單純的“以價換量”。

03客群畫像：誰在為觀萃買單

從總價段看，500-700萬是絕對主力，成交260套，占比64.2%；300-500萬次之，成交129套，占比31.9%。項目的核心客群很清晰：總價500-700萬、追求高得房率和產品力的改善型家庭。

這批人是誰？在生命科學園工作的科研人員和產業從業者，是距離最近的客群。中關村生命科學園聚集了百濟神州、諾誠健華等眾多生物醫藥龍頭企業，高知高收入人群密集。他們對居住品質有要求，對通勤時間有容忍度——因為工作地本身就在昌平。

昌平本地的置換客群是另一大來源。住在老房子里的家庭，孩子大了、老人來了，需要更大的空間和更好的社區環境。觀萃的高得房率和內部配套，正好切中了這批人的痛點。

還有一部分是被海淀高房價擠出的外溢客群。同樣的預算，在海淀可能只能買到老破小，在觀萃可以換一套帶空中浮島陽臺的改善四居。這筆賬，越來越多人在算。

04社區營造：從房子到生活的完整閉環

觀萃的價值不止于產品本身，更在于它構建了一個高度自足的社區生活體系。

配建的幼兒園和養老中心，解決了“一老一小”的核心需求。超1300㎡社區商業街，花店、咖啡店、無人超市等業態，日常消費不用出小區。東西兩側的街角公園，總面積超1.3萬㎡，下樓就是綠地。架空層泛會所和社群管理系統，為鄰里互動提供了物理空間和組織載體。

這種“小社區大配套”的模式，在昌平改善項目中并不多見。很多項目賣的是房子本身，社區配套要么依賴外部，要么遙遙無期。觀萃把配套做在了前面，實景示范區提前一年開放，購房者看得見、摸得著，心里有底。

05準現房優勢：確定性是最好的營銷

項目預計2026年9月交付，現在是準現房階段。實景示范區已經開放超過3萬㎡，風雨連廊、架空層、浮島陽臺都能親眼看到。

對于購房者來說，這是最大的定心丸。期房的不確定性——樓間距夠不夠、采光好不好、用料實不實——在這里都不存在。看得見的產品，才是最好的銷售說辭。

地鐵19號線二期已開工建設，設生命谷站，直線距離800-1300米，預計2029年底通車。雖然還有幾年等待期，但“已開工”意味著確定性，不再是畫餅。對于看重通勤便利的購房者來說，這是一個可以預期的利好。項目周邊公交站點密集，1公里范圍內4個公交站，多條線路覆蓋，短期內也能滿足基本出行需求。

06剩余142套的收官機會

觀萃還有142套待售。按當前月均38套的速度，三到四個月能清盤。準現房階段，是加速去化的最佳窗口期。

對于開發商來說，接下來要做的是精準的差異化表達。強化“得房率94%”的換算邏輯——同樣總價，觀萃的實際使用面積比競品多出十幾平米。突出“實景可見”的確定性優勢，把示范區參觀變成決策的最后一步。抓住“19號線已開工”的預期價值，讓客戶看到未來的通勤改善空間。

對于購房者來說，觀萃值得認真考量。預算500-700萬，看重實得面積和社區品質，工作地在昌平或北部區域，這個項目提供了市場上少有的高性價比選擇。準現房意味著等待周期短，今年買今年住，資金成本更低。

龍湖·觀萃用83.43%的去化率，證明了一件事：“好房子”在北京是有市場的。它不是靠低價換來的熱銷，而是靠產品力、社區配套和品牌服務，贏得了改善客群的認可。

從首月59,765元/㎡到最新50,984元/㎡的價格軌跡，不是“好房子”的價值縮水，而是項目在市場競爭中靈活調整、精準卡位的過程。剩下的142套，是觀萃收官階段的最后答卷。對于還在猶豫的購房者來說，準現房的確定性、高得房率的性價比、龍湖品牌的信任度，都是值得下手的理由。

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