親屬間賣房沒打收條，13年后對方能要回房子嗎？北京房產(chǎn)律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

2010年，王建國把單位分的一套房，以20萬元“親情價”賣給大舅子李強。

當天就辦了過戶，房子一直由李強一家住著。

可13年后，王建國突然起訴：

“他一分錢沒付！我要解除合同，把房子要回來！”

更戲劇性的是——

李強已去世，妻子、繼女、兒子、老母親被一并告上法庭。

有人說是“贈與”，有人說“早就付了現(xiàn)金”，還有人懷疑是“串通虛假訴訟”……

一套過戶13年的房子，還能因為“沒打收條”就被收回嗎？

法院給出了明確答案。

故事要從1997年說起

王建國早年獲得單位分配的一號房屋，后買斷產(chǎn)權(quán)，登記在自己名下。

1997年起，其妻兄李強因無房，借住該房。2007年，李強與趙梅再婚，繼女小趙（未成年）一同入住。

2010年11月25日，基于親屬關(guān)系，王建國與李強簽訂《存量房買賣合同》，約定：

一號房屋以20萬元出售給李強；

當日完成產(chǎn)權(quán)過戶，登記至李強一人名下；

2011年1月，李強又將房屋變更為與趙梅共同共有。

此后，李強一家持續(xù)居住，王建國從未催要房款，也未提出異議。

2022年，李強因病去世。

2023年，王建國突然起訴，稱：

“李強一直說沒錢，房款至今未付！現(xiàn)依據(jù)《民法典》請求解除合同，返還房屋?！?/strong>

被告包括：

李強妻子趙梅、繼女小趙；

李強與前妻之子李明；

李強母親張老太太（王建國岳母）。

趙梅一方堅決反對：

房款早已現(xiàn)金支付，因是親戚，沒打收條；

合同13年前已履行完畢，解除權(quán)早已過期；

王建國常年繳納物業(yè)費？那是幫親戚代繳，不能證明未付款；

李明和張老太太長期不與李強同住，且與王建國有利益關(guān)聯(lián)，證言不可信；

繼女小趙是合法繼承人，本案遺漏必要當事人，應(yīng)中止審理。

李明書面辯稱：“房子其實是贈與，后來還轉(zhuǎn)給我了?！?/strong>

張老太太則表示：“你們怎么判都行，我不懂。”

法院如何認定？

法院經(jīng)審理認為：

第一，合同是否已履行完畢？

房屋已于2010年完成過戶，且實際交付使用13年；

王建國作為完全民事行為能力人，若真未收款，不可能13年不主張權(quán)利；

雙方系姻親，現(xiàn)金交易無收條符合常理。

第二，解除權(quán)是否已消滅？

即便存在未付款情形，根據(jù)《民法典》，解除權(quán)應(yīng)在知道或應(yīng)當知道權(quán)利受損之日起一年內(nèi)行使；

13年未主張，遠超除斥期間，權(quán)利已喪失。

第三，關(guān)于付款事實的舉證責(zé)任

雙方均無直接證據(jù)（無轉(zhuǎn)賬、無收條）；

但結(jié)合過戶即時完成、長期居住、無催款記錄、親屬關(guān)系等事實，法院采信“已付款”主張更具合理性。

此外，法院指出：

“合同一旦履行完畢即終止，不存在‘解除’基礎(chǔ)。原告混淆了‘合同解除’與‘違約追責(zé)’的概念?！?/strong>

判決結(jié)果

法院駁回王建國全部訴訟請求：

不支持解除合同；

不支持返還房屋；

不支持騰退；

訴訟費由原告承擔(dān)。

一場試圖“翻舊賬”的訴訟，最終以敗訴告終。

勝訴關(guān)鍵在哪？

本案勝訴源于三大法律策略：

強調(diào)“合同已履行完畢”的法律定性

過戶+交付+長期占有 = 合同義務(wù)終結(jié)，非“未履行”。

精準援引“除斥期間”規(guī)則

解除權(quán)不是永久權(quán)利，13年沉默等于放棄。

用生活常理補強證據(jù)鏈

親屬間現(xiàn)金交易、無收條、互幫繳費，符合社會習(xí)慣，法院予以采信。

重要提醒：

? 親屬間房產(chǎn)交易，即便信任也要保留付款憑證；

? 若確為贈與，應(yīng)簽《贈與合同》而非《買賣合同》，避免日后爭議；

? 權(quán)利受侵應(yīng)及時主張，拖延等于放棄。