日本的平均（2）東京23區房價超1億

來源：日經中文網

東京23區的新房均價2023年突破1億日元。當時的房價中位數為8200萬日元，比均價低3000多萬日元，還不能說房價突破1億是普遍現象。但2025年，房價中位數達到1.138億日元，同比上漲27%……

　　居住在東京的高下麻里衣（33歲）以2025年秋季結婚為契機開始考慮買房。她和丈夫一起找房，以東京中央區、江東區為中心仔細篩選，看了超過10套房。

　　雖然有看中的房源，但價格遠超預算。她不斷調整面積、離車站的距離等條件，結果還是“沒能找到想買的房子”。

　　她決定暫時繼續住在原來租的房子里。因為是雙職工家庭，也不想買遠離公司的郊外住宅。

　　日本不動產經濟研究所匯總的數據顯示，東京23區新建住宅的均價在2023年突破1億日元，目前仍在繼續上漲。當時有觀點認為，均價被富人買的部分高價房源拉高，才出現急劇上漲。

東京市中心的居民樓群

　　住宅均價容易受到極少數高價房源的影響，這是一大缺點。如果使用中位數，即把房源按價格從高到低排列，正好位于中間的數值，就能消除這一缺陷。

　　2023年的中位數為8200萬日元，比1.1483億日元的均價低3000多萬日元。當時還不能說房價突破1億日元已經成為普遍現象。

　　當時推出的住宅之一“三田Garden Hills”（東京港區）雖是1000套規模的大型樓盤，但全部房源價格都在1億日元以上，最高價超過40億日元。

　　隨著建筑成本飆升、股票等資產升值、房源供應量持續減少，局面發生了變化。日本不動產經濟研究所的數據顯示，2025年東京23區的房價中位數達到1.138億日元，比均價晚兩年突破1億日元，同比上漲27%。

　　日本不動產經濟研究所的高級主任研究員松田忠司分析中位數突破1億的背景稱：“不僅是東京市中心，城東、城北等周邊區域房價也在上漲，帶來了影響”。

　　按區域來看，原本價格親民的區域的漲幅尤為明顯。錦糸町、東京晴空塔所在的墨田區2021～2024年新建住宅均價一直維持在5000萬日元區間，2025年一下子突破1億日元大關。

　　作為睡城不斷開發的練馬區一直到2020年左右均價也維持在5000萬日元區間。近期持續上漲，2025年逼近9000萬日元。東京23區的住宅均價低于8000萬日元的只剩下足立區、葛飾區、北區。

　　按2025年的價格中位數房源、零首付、35年浮動利率貸款測算：購房者每月還款負擔約31萬日元（約合人民幣1.34萬元）。即便是雙職工家庭，還款壓力也十分沉重。

　　從日本的近畿圈（包括大阪府、京都府、兵庫縣等）來看，大阪市的住宅均價僅在5000多萬日元，東京的過熱感格外突出。

　　根據居民基本臺賬提供的2025年人口遷移報告顯示，東京都的凈遷入人數4年來首次減少。人口流入東京的趨勢可能出現了變化。

　　在地價上漲、經濟低迷的背景下，1990年代中期東京圈曾出現人口流出超過流入的情況。如果房地產的“洼地”消失，或許會再次出現同樣的趨勢。

日本經濟新聞（中文版：日經中文網）金岡弘記、阿部有紗、木田茜