樓下開店樓上叫苦！燕郊燕京航城“住改商”亂象調查

小區內部低層的“住改商”。 陳炳衡/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 陳炳衡 北京報道

3月30日晚間，因接到業主爆料，《華夏時報》記者實地探訪河北省廊坊市燕郊燕京航城小區發現，小區目前居民有數萬人，入住率很高。內部規劃為純住宅性質，在小區四周規劃有配套的商業區，但是小區低層“住改商”現象已持續超過十年，涉及數十家商鋪。記者調查發現三大問題：物業被指默認“住改商”并疑似收取費用；商鋪營業執照地址與實際經營位置不符；小區居民對“住改商”態度兩極分化，便利與困擾并存。

3月16日，有市民通過人民網“領導留言板”反映燕京航城小區違規“住改商”。三河市委辦公室公開回復稱，迎賓北路街道已會同市場、住建等部門現場核查，明確已開展日常勸導、常態化檢查，排查摸底建立臺賬，下一步將適時開展清理整頓。

小區大門口。 陳炳衡/攝

物業被指“默許”改造，收費5000元說法遭否認

3月底的燕郊，夜風里還帶著幾分涼意。晚上七點多，華燈初上，燕京航城小區迎來了下班歸家的人潮。然而，當記者走進這個小區，映入眼簾的卻是一條隱藏在居民樓下的“商業街”。水果店的橙紅色燈光透過落地玻璃窗灑在人行道上，快遞驛站門前堆滿了待取的包裹，美容美發店里傳出吹風機的嗡嗡聲，推拿理療館的招牌在夜色中閃爍著暖黃色的光。

3月30日晚間，根據爆料線索，《華夏時報》記者實地走訪了燕京航城小區。調查過程中記者發現，小區底層“住改商”現象極為普遍。幾乎每一棟樓的底層都有至少一兩家住戶將陽臺打通、改裝門面，有的單元甚至一樓整層都被改造成了各類商鋪。從交房至今，這一現象已經持續了超過十年。

“從交房那年就開始這樣了，差不多有超過十年了吧。”小區居民張阿姨向記者回憶。她是在2014年入住的，“剛開始只有零星幾家小賣部，后來看到沒人管，開理發店的、賣菜的、做美容的都來了。現在樓下什么都有，買菜、取快遞、剪頭發都不用出小區，說實話買東西確實方便，但人也雜了，安全隱患多。”

記者實地走遍小區多個樓棟發現，在中心花園附近的9號樓、12號樓和15號樓，底層住宅幾乎全部“變臉”。原本的窗戶被改造成了卷簾門或推拉式玻璃門，陽臺被擴建為門面，經營者甚至鋪設了地磚、安裝了獨立的招牌。一家名為“航城超市”的店鋪將門口綠化帶硬化，改成了臨時停車位。記者粗略統計，僅在小區內部主干道兩側和中心廣場周邊，就有超過40家由住宅改造的商鋪在營業，業態涵蓋便利店、生鮮超市、快遞驛站、水果店、美容美發、推拿理療、少兒托管、房產中介、奶茶店、干洗店等。

小區內部低層的“住改商”。陳炳衡/攝

晚上八點左右，一家生鮮超市里，幾位下班回家的年輕媽媽正在挑選蔬菜。“以前買菜得騎車出去，來回二十分鐘，現在下樓兩分鐘就到，太方便了。”一位女士說。但身后推嬰兒車的老人表達了擔憂：“卸貨的貨車直接停在消防通道上，萬一著火怎么辦？”

“你要辦卡嗎？充500送50。”在一家由一樓住宅改造的美容店內，老板熱情招呼。當記者詢問是否知道這里是住宅、為何能開店時，老板顯得很坦然：“這里好多家都這樣，只要交錢給物業就行，我們開了三四年了，沒人來查。”記者追問交多少錢，老板說：“具體不清楚，反正物業費比普通住戶高一點。”

這一說法得到多位業主證實。業主趙先生透露，他曾想將一樓房子改成店面，打聽過行情。“聽說要給物業交5000塊錢‘費用’。”當晚九點左右，記者假裝前來租房的客戶，通過電話向聯系物業服務中心求證，值班工作人員予以堅決否認：“我們沒有收過這個錢。具體情況不清楚。如果需要租房，請聯系樓管，需要辦理民用水電改商業水電。”

之后當記者聯系物業，亮明記者身份之后，得到了“不清楚情況，沒有接到投訴，沒看到有民改商的情況”的回復。

記者查閱資料了解到，該小區開發商為三河上京房地產開發有限公司，成立于2007年2月12日，控股股東為北京地界投資集團（持股49.505%），實際控制人通過多層持股結構實現控制權。該公司專門開發了燕京航城項目，項目總占地約430畝，建筑面積約114萬平方米，規劃38棟住宅樓。項目物業公司為三河安家物業服務有限公司（簡稱“安家物業”），物業費因樓棟、樓層差異約為1.4元至2.4元/平方米/月。

4月1日，小區開發商在電話中對《華夏時報》記者表示，由于房產已經售出，產權屬于業主，該行為與公司無關。

營業執照地址與實際經營地不符

除了物業是否存在收費“放行”的爭議，這些商鋪的營業執照問題同樣令人生疑。記者隨機進入幾家店鋪觀察墻上的營業執照。在一家打印店內，營業執照登記的地址與實際經營地完全不符。在一家超市內，營業執照地址也是小區外的一個地址。在一家快遞驛站，記者甚至沒有看到任何營業執照懸掛，老板解釋“正在辦理中”。

“這一看就是虛假地址注冊，或者是從別處遷過來的。”一位不愿具名的法律界人士指出，住宅改商用須提交有利害關系業主的簽字同意書。但部分經營者通過提供虛假場地使用證明，或利用“一址多照”“異地經營”等漏洞取得執照。“有的先去租一個合法商用地址辦下執照，再把店搬到小區里，市場監管部門如果不實地核查，很難發現。”

3月16日，有市民通過人民網“領導留言板”反映燕京航城小區違規“住改商”。三河市委辦公室公開回復稱，迎賓北路街道已會同市場、住建等部門現場核查，明確已開展日常勸導、常態化檢查，排查摸底建立臺賬，下一步將適時開展清理整頓。

便利與噪聲、安全困擾并存

除上述情況之外，記者還了解到，小區居民對“住改商”的態度出現明顯兩極分化。

“方便，太方便了！下樓就能買菜、拿快遞，不用出小區。”大部分年輕業主和帶孩子的老人持歡迎態度。一位在國貿上班的年輕白領說：“我早上七點出門，晚上八點才到家，如果還要繞路去買菜，真的吃不消。樓下能買到新鮮蔬菜水果，是剛需。”

然而，部分底層居民怨聲載道。“吵死了！快遞驛站每天早上六點多就開始卸貨，大貨車轟隆隆，包裹扔在地上砰砰響，我們在樓上根本沒法睡。我老伴心臟不好，被吵得住了兩次院。”住在某快遞驛站樓上的李先生情緒激動。他告訴記者，驛站經營到晚上十點多，取件人進進出出，孩子寫作業都受影響，“期末考試前一天晚上，卸貨到十一點，孩子根本復習不進去。”

美容美發店和推拿理療館也是噪音投訴焦點。多位居民反映，店鋪為招攬生意常在門口播放音樂。“樓下理發店從早上九點放流行歌曲到晚上九點，天天如此。我們上夜班的白天沒法休息。”一位護士說。根據《中華人民共和國治安管理處罰法》（2026年1月1日起施行），制造噪聲干擾他人正常生活，經多次勸阻仍持續擾民的，可處5日以下拘留或罰款。但實際操作中，噪聲取證難、鄰里關系復雜，受害業主維權艱難。不少受訪者表示多次撥打12345和110，“來個人勸兩句，走了之后照舊”。

“不僅吵，安全隱患更大。”業主王女士指著樓道里隨意停放的外賣電動車和堆滿雜物的消防通道說，“商鋪把單元門門禁弄壞了也不修，什么人都能隨便進出，我們這棟樓丟了好幾次東西。有一次我親眼看見陌生人挨家挨戶試門鎖。”記者在多個單元樓查看發現，大部分門禁系統損壞或被人為支開，有的單元門被磚頭卡住，陌生人可長驅直入。樓道堆滿紙箱、塑料筐等雜物，通道逼仄。3月16日官方回復稱已責成物業動態維護門禁，但記者3月30日當晚在9號、12號、15號樓發現，門禁大多失效——有的門鎖被完全拆除，有的電子面板貼著“已壞待修”，落款日期卻是三個月前。

衛生和通行問題同樣困擾居民。小區中心廣場附近的內部道路上，多家商鋪卸貨，路邊停滿了各種三輪車，加之小區內住戶很多，記者明顯感受到了路面的擁擠。“確實挺擋路的，萬一著火了，救火車開不進來怎么辦啊？”一名業主對記者說道。

一邊是底層商鋪經營者的生存需求，一邊是高層住戶的安寧權和居住安全；一邊是部分居民追求的生活便利，一邊是法律法規對住宅用途的嚴格限定；一邊是物業“沒有執法權”的無奈，一邊是業主“收了錢就默許”的質疑。燕京航城小區的“住改商”困局，是城市化進程中社區治理精細化不足的縮影。

“我們不是反對商業，但商業應該在商業區，住宅就是住宅。”多位受害業主表示，小區附近有商業配套，并且配套很完善，不應該任由私自破墻開店。

小區內部低層的“住改商”。陳炳衡/攝

私自“住改商”背后存在多重法律風險

燕京航城小區的“住改商”亂象并非孤例。針對這一現象中暴露出的物業默許、租客經營、執照掛靠等問題，北京卓浩律師事務所張建律師接受了《華夏時報》記者采訪，從法律角度進行了分析。

張建律師指出，物業擅自允許甚至變相支持民宅改為商業，首先面臨行政違法風險。房屋用途由規劃部門嚴格管制，擅自“住改商”違反規劃用途，可能面臨限期改正、罰款等行政處罰。同時，根據《民法典》第二百七十九條，業主將住宅改為經營性用房，必須經有利害關系的業主一致同意。司法實踐中，如果商鋪的經營活動給鄰居造成噪音、污染等困擾，鄰居有權起訴要求排除妨害、恢復原狀，法院基本都會支持鄰居訴求。

對于租用此類房屋的經營者，張建律師認為核心風險在于租賃合同可能被認定無效。因為租賃標的物使用本身違法，一旦被鄰居起訴，法院可能判決立即停止經營，預期經營計劃將不受法律保護。

針對調查中發現的租客將營業執照掛靠在別處、實際經營地址與登記地址不符的問題，張建律師表示，這種做法同樣存在合規風險。注冊地址與實際經營地不一致，涉嫌違反《市場主體登記管理條例》等規定，市場監管部門可處以罰款、列入經營異常名錄甚至吊銷執照。同時，掛靠協議本身不受法律保護，管理費、責任劃分等約定在法律上均屬無效。

夜色漸深，晚上十點多，商鋪陸續關門。卷簾門拉下的嘩啦聲此起彼伏，快遞驛站最后一名取件的居民抱著包裹快步離去，水果店收起攤位。住宅樓上的窗戶一盞盞熄滅，小區終于暫時安靜下來。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧