建工花鄉項目③：架空層下挖了 ? 陳海保聊規劃

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陳海保 主播

花鄉地塊是去年北京土拍的收官項目，由北京建工地產與北京城鄉房屋建設聯合體以24.72億元底價摘得，折合樓面價4.2萬元/㎡。

項目占地約2.35公頃，總建筑面積約8.83萬㎡，其中地上建面約5.92萬㎡，容積率2.5。

規劃11棟住宅樓，包括3棟18F小高層和8棟洋房，大約540套房源。

規劃解讀

新規盤，好房子，架空層是基本操作。

花鄉項目有兩個架空層，在西側景觀大門的兩側。

一棟是西北角3#小高層的首層，一棟是與下沉庭院連接的6#洋房。

重點看這里，兩個架空層樓棟的下角，分別補充了一行小字：

首層架空層高3.6M，地上高度3M。

首層架空層高3.6M，地上高3.1M。

也就是說：它的架空層部分，分別下挖了0.6米和0.5米。

根據北京市的相關規劃管理文件，對住宅首層架空層的高度有明確的引導性要求：

1、核心要求：鼓勵設置架空層，且層高一般不宜低于3.6米。

作為一個公共使用的空間，又是首層，這個高度能實現更好的采光和視野，不至于太壓抑。

2、容積率優惠：如果架空層高度在4.9米以下，且面積不超過建筑基底面積的50%，其建筑面積可以不計入地塊容積率。

這意味著，開發商有動力將架空層做到接近4.9米，以最大化不計容的公共空間。

但是，規劃控高比較嚴格的情況下，如果架空層還實打實地做到地上3.6米層高，那么留給樓上住宅標準層的總高度就變少了，可能導致標準層層高被壓縮，極限情況下甚至少建一層樓，減少可售面積和利潤。

所以，采用這種地面局部下挖的方式，從下挖后的地面算起，到架空層頂部樓板的凈高，輕松達到甚至超過3.6米，滿足規范要求。

“節省”下來的層高可以分配給樓上的每一層住宅，讓標準層的層高更舒適。

落實了好房子政策的同時，巧妙規避其對建筑總高影響，最終提升住宅產品本身競爭力，非常聰明的設計。

當然，架空層層高這里公示出來，那么沒標注的其它樓棟，首層是不是也下挖了？

另一方面，通過架空層下挖的這個細節，我們也能夠大致推測，這兩棟樓的住宅標準層高就是：小高層3米，洋房3.1米。

其實還有一些角度可以更加精準地推算層高，歡迎留言討論。

開發主體

項目開發主體為北京豐合嘉匯置業有限公司，成立于今年1月6日，注冊資本24.72億元。

北京建工地產持股65%，城鄉開發持股35%，二者同屬北京建工集團。

北京建工地產副總經理張浩出任項目公司董事長，李京昆任總經理。

區位地段

項目位于豐臺區玉泉營街道，緊鄰南四環。

通勤優勢明顯，直線距離1公里內有地鐵房山線花鄉東橋站、地鐵10號線與房山線換乘首經貿站。

生活配套完善，首都醫科大學附屬北京天壇醫院、北京口腔醫院、天壇生活廣場、花鄉奧萊村、紀家廟公園。

周邊新盤眾多，西南方向不到2公里，就是金隅地產的新盤北京隅西頌；往南稍遠一點是中海豐和叁號院和中建云鏡；往東6公里是中環悅府。

除此之外，項目南側還有兩幅規模更大的住宅用地待供應。

其中02地塊建面超12萬㎡，最南邊的03地塊也有6.6萬㎡。

根據街區規劃，花鄉中部組團城中村改造項目1521～2413街區總用地面積約16公頃，總建筑面積約 34.58 萬㎡。

規劃用地包括二類居住用地、綠隔產業用地、公園綠地、 托幼用地及機構養老設施用地。

相關公司：北京建工