5萬/㎡+新盤來了，鄰近高新一中！

共計有3盤進行價格公示，分別為君臨、天地源永安觀棠、邦泰觀云高新。

其中，君臨、邦泰觀云高新為首次公示！

1、君臨：位于高新區科技四路以南、唐延路以東、高新一路以西。

本次公示2-B號樓，層高19，總計房源34套，戶型面積241.46-242.88㎡，精裝價格51579.29元/㎡。

2-A號樓，層高19，總計房源35套，戶型面積582.82㎡，精裝價格52999.42元/㎡。

短評：屬于高新一期最成熟的核心板塊，位置特點明確。

資源密度較高，往北是高新一小、高新一中，教育認可度在西安屬于第一梯隊。

向東步行即可到達中大國際，3km范圍內還有多個商業，不論是日常消費還是高端消費都能覆蓋。

醫療方面，鄰近高新醫院，整體生活配套上較為均衡。

再加上這是目前高新發展最早、兌現度最高的區域，整體城市界面較為成熟。

可以說其地段價值并不依賴未來的規劃，而是建立在已形成的資源之上，確定性極強。

而看產品本身，樓盤也區別于大多數改善項目。

整個樓盤只有兩棟樓，合計69戶，容積率為2.5，在高新一期幾乎無新增土地供應的區域，可以說是極為稀缺。

戶型面積為240㎡起步的大平層，沒有小面積產品，總價較為驚人，整體社區純粹度極高。

具體到設計層面，主打大面寬全端廳布局，強調空間的開闊感和家庭內部的功能分區。

比如270㎡以上基本做到了多套房設計，可兼顧多代同堂與私密性，對于高凈值改善客群比較重要。

在裝修和設備層面，也屬于頂豪中的高配水平，帶有五恒系統，疊加新風、隔音等配置，居住舒適度是其重要加分項。

同時大量使用奢石和國際品牌廚電，其獨特性極其鮮明，不過也要注意，此類配置更多解決的是體驗問題，對資產價值的提升邊際作用相對有限。

同時項目也并非沒有短板，首先是總價門檻，按照當前約5.2萬/㎡單價計算，總價普遍在千萬級以上。

再疊加上高單價帶來的稅費和持有成本，實際入手門檻極高。而這也決定了它的流動性會弱于其他改善盤。

其次是產品類型相對單一，均為大戶型大平層，沒有更為充分的面積段和樣式選擇。一旦市場環境變化，覆蓋面會相對較窄。

整體來看，該項目是一個極致的產品，用低密度和高配置去強調圈層屬性，適合對地段確定性、居住品質以及圈層有著較高要求的高凈值人群。

2、天地源永安觀棠：位于高新區南至緯三十路，西至創智三路，北至緯二十六路，東至創智二路。

本次公示5號樓，層高26，總計房源78套，戶型面積111.98-128.13㎡，毛坯價格18547.44元/㎡。

短評：項目處于CID的"瞳西"板塊，周邊以產業園為主，可以近距離享受瞳芯配套。

主打中小戶型，且價格比較低，但品質在線，更偏向首置家庭選擇。

3、邦泰觀云高新：高新區天谷二路以北，云水五路以西，云水六路以東，科技西路以南。

本次公示3#樓，層高15，總計房源28套，戶型面積137.72-139.49㎡，毛坯價格22285.45元/㎡。

8#樓，層高26，總計房源101套，戶型面積100.68-135.25㎡，毛坯價格20583元/㎡。

短評：該項目位于軟西西板塊，其優勢在于高新所帶來的產業、學區。

整體容積率約2.5，小高加高層的組合在當前的市場中算是相對均衡的。

配套層面，小區自帶有幼兒園，鄰近高新第19小學及第四初級中學，屬于較為常見的組合，可滿足更改家庭的需求。

商業和生活氛圍，仍是軟西板塊的短板，整體成熟度不高，需要時間來兌現。

再看產品，該項目的核心亮點在于整體設計，主力136~140㎡戶型以實用優先，以橫廳加四房為主，強調收納功能和居住舒適度，整體空間利用率較高，沒有明顯短板。

而在185㎡戶型則做了創新，通過調高設計實現類五房效果，贈送率較高。

本次定價大致在單價2萬/㎡，140㎡總價約270至300萬，價格在高新新房中具備一定的性價比。

但目前周邊新盤價格正持續下探，對首改客戶已形成分流。

另一方面，軟西二手房已經出現1.5萬/㎡甚至更低的房源成交，這也拉低了當下置業人群的心理預期。

總體來說，該項目產品務實、價格克制，更貼近當下的改善需求。