上海這個(gè)樓盤(pán)，犧牲自己照亮他人

綠城潮鳴外灘沒(méi)有復(fù)制潮鳴東方日光傳奇，對(duì)外宣稱開(kāi)盤(pán)去化90%。

即使數(shù)據(jù)沒(méi)有水分，44套房子蓄客幾個(gè)月去化90%也稱不上火爆。

項(xiàng)目共194套房子，慢慢賣(mài)吧。

這個(gè)結(jié)果3月19日公布價(jià)格時(shí)大家就知道了，3000萬(wàn)起的總價(jià)實(shí)在太高。

潮鳴東方19.5萬(wàn)都接受了，潮鳴外灘17.5萬(wàn)怎么大家不買(mǎi)單了？

原因非常簡(jiǎn)單，北外灘就不是豪宅區(qū)，支撐不起3000萬(wàn)以上成交。

豪宅區(qū)首先得有豪宅，北外灘一個(gè)都找不出來(lái)。

新外灘花苑、白金灣都老了，新的外灘豪景苑偏中產(chǎn)。

北外灘二手房大部分都在600-1300萬(wàn)之間，普通市區(qū)的價(jià)格范圍。

近兩年北外灘2000萬(wàn)以上的成交就5套，3000萬(wàn)以上才能叫豪宅，北外灘就1套。

其實(shí)整個(gè)虹口都沒(méi)豪宅，近兩年虹口全區(qū)3000萬(wàn)以上的成交才4套，基本都在瑞虹新城。

潮鳴外灘對(duì)標(biāo)的潮鳴東方在徐匯濱江，那是民間公認(rèn)的豪宅區(qū)，近兩年3000萬(wàn)以上的二手成交達(dá)到60套。

一個(gè)保利西岸等于虹口全區(qū)了。

真正的一線豪宅區(qū)標(biāo)準(zhǔn)是可以批量成交5000萬(wàn)級(jí)豪宅，這個(gè)價(jià)格段虹口一套都沒(méi)有。

除了別墅區(qū)，能稱得上一線豪宅區(qū)的就新天地、黃浦濱江、陸家嘴、徐匯濱江少數(shù)幾片。

云錦東方一年成交10套5000萬(wàn)級(jí)二手房，徐匯濱江的地位就沒(méi)什么好爭(zhēng)議的。

北外灘一個(gè)中產(chǎn)板塊，跨兩級(jí)對(duì)標(biāo)一線豪宅區(qū)，大家肯定不買(mǎi)單。

二手房?jī)r(jià)格是民間口碑的沉淀，總價(jià)水平一定程度代表了居住定位。

沒(méi)有豪宅沉淀，就沒(méi)有本地化的豪宅客戶。

沒(méi)有豪宅沉淀，綠城潮鳴外灘就需要重新教育用戶。

教育用戶非常困難，北外灘自身?xiàng)l件太差了。

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北外灘哪里最漂亮？圖紙上。

黃金三角的圖一畫(huà)，立馬高大上起來(lái)，好像北外灘跟陸家嘴、外灘肩膀平齊。

其實(shí)完全是扯淡，南慕容北喬峰聽(tīng)起來(lái)也差不多，結(jié)果慕容復(fù)被各種吊打。

都是985高校，西北農(nóng)林科技大學(xué)跟清華能一樣？

外灘不用比了，沒(méi)人能比肩。

陸家嘴確實(shí)從無(wú)到有，但是你也復(fù)制不了。

陸家嘴GDP突破6000億元，北外灘不公布數(shù)據(jù)，虹口全區(qū)只有1600億元。

北外灘要達(dá)到陸家嘴的水平，虹口經(jīng)濟(jì)總量將由倒數(shù)第三一躍成為上海第二。

完全不可能。

黃金三角只能說(shuō)明北外灘位置不錯(cuò)，跟實(shí)際能級(jí)沒(méi)任何關(guān)系。

商辦市場(chǎng)，北外灘大致是徐家匯的水平。

給不了綠城潮鳴東方太多背書(shū)。

住宅市場(chǎng)前面提到了，只是普通市區(qū)價(jià)格。

到這里會(huì)有人反駁，北外灘被低估了，總價(jià)上不去是因?yàn)榉魁g老。

如果房齡新肯定總價(jià)超過(guò)3000萬(wàn)。

完全不會(huì)，北外灘出現(xiàn)次新房也很難成為豪宅，居住環(huán)境實(shí)在太差了。

上海一線豪宅區(qū)都是次新房集中，多個(gè)高品質(zhì)小區(qū)連片形成居住氛圍。

新天地全拆光建的豪宅；陸家嘴從0打造，湯臣一品中糧海景世茂濱江組團(tuán)都是次新；黃浦濱江融創(chuàng)綠城華潤(rùn)組團(tuán)也不錯(cuò)。

綠城潮鳴東方是個(gè)孤盤(pán)，北側(cè)是周家嘴路，東西兩翼都是老房子，完全沒(méi)有豪宅氛圍。

虹口大部分地段環(huán)境都一般，很?chē)?yán)重的問(wèn)題是路網(wǎng)不好。

潮鳴東方附近路網(wǎng)七拐八拐，地塊不方正，建筑房齡跨度大，看起來(lái)就亂糟糟的。

潮鳴外灘路網(wǎng)

城建水平也一般，道路都是補(bǔ)丁，電線纏的跟鳥(niǎo)窩一樣，我都懷疑是不是在印度請(qǐng)的電工？

只有瑞虹新城這里，全面推翻重建，規(guī)劃了新路網(wǎng)，城市環(huán)境煥然一新。

瑞虹新城路網(wǎng)

瑞虹新城最近的商業(yè)配套是太陽(yáng)宮，潮鳴東方最近的是蘭州拉面。

作為3000萬(wàn)以上的豪宅，居住環(huán)境還不如2000萬(wàn)左右的瑞虹新城，你讓大家怎么接受？

能提升地段價(jià)值還有兩板斧：自然景觀和文化沉淀。

潮鳴東方號(hào)稱有江景，其實(shí)離江快1公里了，打了很多折扣。

一線江景的新外灘花苑連10萬(wàn)都賣(mài)不到了。

文化沉淀這里也感受不到。

豪宅是不能有短板的，需要的是全方位碾壓，這樣才能給業(yè)主帶來(lái)價(jià)值認(rèn)同。

現(xiàn)在潮鳴東方很多地方反而被瑞虹碾壓了。

外區(qū)的客戶還有可能看看綠城，反正對(duì)虹口也不了解，沒(méi)壓力。

虹口人會(huì)有壓力，花3000萬(wàn)買(mǎi)的綠城各方面還不如鄰居1000多萬(wàn)的瑞虹，實(shí)在不甘心。

綠城也有自身優(yōu)勢(shì)，目前能給業(yè)主帶來(lái)情緒價(jià)值的就兩個(gè)。

一個(gè)是綠城的產(chǎn)品。

綠城房子確實(shí)建的不錯(cuò)，而且是最新產(chǎn)品線。

唯一的問(wèn)題是現(xiàn)在豪宅產(chǎn)品力已經(jīng)下放到中產(chǎn)，會(huì)所、泳池、大理石上墻、嘉格納等等，1000多萬(wàn)的房子也有，情緒價(jià)值打了折扣。

綠城的品牌也不再高高在上，南翔、徐涇五六百萬(wàn)就能住綠城，帶不來(lái)情緒價(jià)值。

你跟鄰居說(shuō)買(mǎi)綠城了，得不到崇拜的眼光。

其實(shí)這個(gè)地塊不大，一共才1.9萬(wàn)方，塞進(jìn)去4棟樓，很難做出偉大作品。

綠城黃浦灣6.3萬(wàn)方，才7棟樓。

另一個(gè)情緒價(jià)值是北外灘核心區(qū)。

理性上這沒(méi)什么卵用，規(guī)劃區(qū)不是行政區(qū)，沒(méi)資源壁壘。

周家嘴路以北不是核心區(qū)，就不能分享北外灘資源了？

離480米地標(biāo)近了幾百米，又有多大區(qū)別？

感性上有價(jià)值，給業(yè)主帶來(lái)價(jià)值認(rèn)同，前提是北外灘真的可以坐實(shí)一線地段。

看到這應(yīng)該有人心里不爽了吧：你眼光太短，只看現(xiàn)在，北外灘看的是未來(lái)。

有粉絲說(shuō)：“未來(lái)5-10年，北外灘是上海最強(qiáng)價(jià)值兌現(xiàn)區(qū)”。

環(huán)二反問(wèn)了一句：“未來(lái)的意思是還沒(méi)來(lái)，你怎么對(duì)還沒(méi)來(lái)的事情這么確信”？

上海發(fā)展最快的時(shí)間是哪段？

1992-2020年。

北外灘開(kāi)發(fā)始于哪一年？

1999年。

上海發(fā)展最快的時(shí)期建成現(xiàn)在這樣，用了26年。

現(xiàn)在全國(guó)經(jīng)濟(jì)換擋，你怎么信心反而強(qiáng)了？

金庸武俠有奇遇，主角撿到武功秘籍兩三個(gè)月就超過(guò)過(guò)去幾十年的積累。

北外灘2020年確實(shí)有一次奇遇，800多萬(wàn)方規(guī)劃重新出爐，480米地標(biāo)土地沒(méi)人拿，上海實(shí)業(yè)發(fā)展、上海城投、上海建工三大佬搶著接盤(pán)。

即使有這個(gè)奇遇，2020年以來(lái)只出讓了3塊商辦用地，還有7塊地待出讓。

全國(guó)商辦空置率都高，北外灘是上海空置率比較高的地方，馬上又有項(xiàng)目建成增加分母。

剩下7塊地，誰(shuí)給注入信心？

2020年北外灘奇遇有個(gè)背景，當(dāng)時(shí)金融、航運(yùn)都是大年，風(fēng)光無(wú)限。

北外灘主打航運(yùn)金融，風(fēng)口正勁。

現(xiàn)在航運(yùn)？金融？

先把汽油價(jià)格打下來(lái)再說(shuō)吧。

北外灘未來(lái)肯定非常美好，圖紙我也很喜歡。

但是我們擁有的只是工地。

我們?cè)贅?lè)觀一些，7塊地順利出讓，核心區(qū)辦公樓全部建成。

那又如何呢？

辦公樓不產(chǎn)生價(jià)值，有價(jià)值的是人。

這海量的辦公樓租給誰(shuí)去？

如果全部建成體量超過(guò)陸家嘴，其他區(qū)域都按住不發(fā)展，把所有新增資源都給虹口北外灘也填不滿。

租不出去就只能降房租，一直降下去，最終引來(lái)一群皮包公司、美甲店、理發(fā)店，定位反而下滑。

樓宇經(jīng)濟(jì)風(fēng)口早過(guò)了，現(xiàn)在最重要的事情不是建辦公樓。

建辦公樓能解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的話，那太簡(jiǎn)單了，我們房地產(chǎn)已經(jīng)爐火純青。

現(xiàn)在反而是不斷限制辦公樓建設(shè)，尤其是超高層。

上面這些困難綠城知道嗎？肯定也知道。

但是他們還是義無(wú)反顧的沖進(jìn)去，義無(wú)反顧的做豪宅。

這個(gè)項(xiàng)目可售樓板價(jià)接近14萬(wàn)/㎡，保本售價(jià)已經(jīng)逼近17萬(wàn)/㎡，定價(jià)17.5/㎡不怎么賺錢(qián)。

如果再滯銷(xiāo)下去，有可能賠錢(qián)。

但是綠城留給了虹口一個(gè)地標(biāo)，就像當(dāng)年留給黃浦綠城黃浦灣一樣。

最難的時(shí)候，黃浦灣一個(gè)月都賣(mài)不掉一兩套。

但是有綠城的堅(jiān)持，深耕，抬高了黃浦濱江價(jià)值。

樓盤(pán)能塑造地段，這個(gè)觀點(diǎn)環(huán)二講了無(wú)數(shù)次。

法租界也沒(méi)什么神奇的，就是民國(guó)時(shí)期好房子在那、有錢(qián)人住那。

湯臣一品賣(mài)得很差，戶型實(shí)在太大，動(dòng)輒一兩個(gè)億。

但是湯君年就拒絕了日本人的小戶型方案，硬磕大戶型，高總價(jià)，吸收全國(guó)有錢(qián)人定居，拉高了陸家嘴居住價(jià)值。

虹口之前一年都賣(mài)不了幾套3000萬(wàn)的二手房，意味著一年都吸引不了幾個(gè)有錢(qián)人。

綠城一來(lái)，幾十套豪宅賣(mài)掉了，幾十個(gè)有錢(qián)的家庭定居了。

194套房源都賣(mài)掉，超過(guò)了虹口有史以來(lái)二手豪宅總成交。

看這樣子，有可能北外灘還有商辦用地改住宅，更多的豪宅出現(xiàn)進(jìn)一步拉高居住定位。

商辦定位也逐漸提高，北外灘慢慢的正在變好。

其實(shí)綠城已經(jīng)做的很好了，有上面這些困難，不少客戶還是被教育成功。

靠的只能是自己的品牌效應(yīng)，產(chǎn)品力。

綠城還有一個(gè)困難，就是太孤單了，就自己一個(gè)樓盤(pán)。

其他也有新房拔高虹口，3000萬(wàn)以上的大多集中在蘇河灣周邊。

雖千萬(wàn)人，吾往矣。

各位豪宅買(mǎi)家也可以想想，要不要跟綠城一起完成這個(gè)偉大使命。

當(dāng)然，情懷的代價(jià)也很高。