廣東
這幾年的房地產(chǎn)發(fā)展并沒(méi)有想象中這么順利，雖然很多人炒作已經(jīng)大幅度的上漲了，或者是庫(kù)存已經(jīng)去掉很多了，實(shí)際上數(shù)據(jù)是不會(huì)騙人的!
截止到2025年底，全國(guó)商品房待銷(xiāo)售面積有7.5億平方米，去庫(kù)存周期基本上28~30個(gè)月不等，行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的去庫(kù)存周期基本上就是12~14個(gè)月，相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較合理化的!
處于剛好一個(gè)高周轉(zhuǎn)的狀態(tài)，大概率就是8個(gè)月的庫(kù)存，顯然現(xiàn)在全國(guó)范圍內(nèi)多個(gè)城市都已經(jīng)超出了這個(gè)所謂的!
那還有很重要的一點(diǎn)原因就是狹義庫(kù)存，就是已竣工并沒(méi)有銷(xiāo)售的，還沒(méi)有拿預(yù)售證的總面積超過(guò)50億平方米，2025年的整體銷(xiāo)售速度來(lái)看，基本上需要4年才能把這些房產(chǎn)全部消化掉!
1、三四線城市庫(kù)存更是夸張的很
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，34線城市的整體夸張程度是遠(yuǎn)超我們的想象的，部分城市去庫(kù)存周期已經(jīng)達(dá)到了40個(gè)月，有個(gè)別甚至能達(dá)到60~100個(gè)月。
廣東有一座城市去庫(kù)存周期整整達(dá)到了8年時(shí)間，也就是96個(gè)月，在這里有沒(méi)有感覺(jué)一些不可思議的情況!
再舉幾個(gè)案例吧，像大連去庫(kù)存周期108.5個(gè)月；洛陽(yáng)去庫(kù)存周期達(dá)到了81.1個(gè)月，面對(duì)這個(gè)高昂的庫(kù)存。
在這個(gè)高庫(kù)存，絕大部分地級(jí)市都出臺(tái)了鼓勵(lì)大家去買(mǎi)房的政策，比如給購(gòu)房補(bǔ)貼，再比如降低稅費(fèi)，再比如贈(zèng)送購(gòu)房面積等等!
確實(shí)是對(duì)于去庫(kù)存有點(diǎn)作用，但并沒(méi)有想象中這么夸張，因?yàn)槭袌?chǎng)就擺在那里，市場(chǎng)的需求也不可能很快速的被全方面的激活
2、這些高庫(kù)存壓力的最根本原因？
需求出現(xiàn)了大幅度的萎縮，2024年三四線城市的銷(xiāo)售面積，相比2021年最高峰的時(shí)候已經(jīng)回調(diào)了47%，2025年相比最高峰的時(shí)候已經(jīng)回調(diào)了，達(dá)到53%的水平
人口也在持續(xù)性的流出，在過(guò)去的這幾年時(shí)間中，流出的人口是比想象中要多得多的，特別是小城市，都往大城市里面去集中!
3、與“不再征用耕地供地”政策的關(guān)聯(lián)
自然資源部“新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)”，核心是嚴(yán)控“農(nóng)田變樓盤(pán)”的增量擴(kuò)張，而非停止城市供地，一句話來(lái)說(shuō)就是以后的農(nóng)田不可能是變成樓盤(pán)發(fā)展了，因?yàn)檫@嚴(yán)重的影響到了耕地，以及太多太多房子賣(mài)不出去了!
這種情況不僅在三四線城市出現(xiàn)的非常的嚴(yán)重，在大城市也同樣如此，在很多新一線城市當(dāng)中，最近這幾個(gè)月都出臺(tái)了眾多利好的政策去推動(dòng)市場(chǎng)回落，比如杭州就已經(jīng)有兩個(gè)區(qū)推動(dòng)了補(bǔ)貼政策，一個(gè)補(bǔ)貼5萬(wàn)一個(gè)補(bǔ)貼10萬(wàn)就是鼓勵(lì)大家去買(mǎi)新房，去。鼓勵(lì)大家推動(dòng)市場(chǎng)回暖。
然而我在廣東這邊看到的廣州這一座城市也同樣如此，像核心區(qū)域確實(shí)是迅速的回暖了，而非核心區(qū)域如從化、增城這些也有大面積的樓盤(pán)，沒(méi)有銷(xiāo)售出去的，庫(kù)存量很多很多。
對(duì)于不給再征用耕地來(lái)開(kāi)發(fā)，一方面沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意去拿這么大面積的土地，另外一方面開(kāi)發(fā)出來(lái)也銷(xiāo)量非常的慘淡，對(duì)此，市面上沒(méi)有任何的好處，更多的產(chǎn)生了惡性競(jìng)爭(zhēng)的情況!
4、炒作房?jī)r(jià)要上漲
好的信息都在操作，房?jī)r(jià)要大規(guī)模的上漲，不再給市面上供應(yīng)住宅用地了，其實(shí)絕大部分人就扭曲了這個(gè)供地的意思的，最終讓不少人覺(jué)得房?jī)r(jià)真的有可能上漲!
顯然就是房?jī)r(jià)該上漲的地方還得要上漲的，因?yàn)槭袌?chǎng)的需求所決定的上漲的高度。
比如一線城市的整體房?jī)r(jià)會(huì)上漲，并不代表所有會(huì)上漲，一線城市核心區(qū)域會(huì)上漲，次核心區(qū)域也會(huì)上漲，非核心區(qū)域價(jià)格大概率會(huì)出現(xiàn)，輕微的下調(diào)甚至是在經(jīng)過(guò)一兩年的時(shí)間穩(wěn)定之后，就價(jià)格不會(huì)有太大的波動(dòng)。
對(duì)于那些鼓吹房?jī)r(jià)上漲的，我們更多的都是看看樂(lè)子，另外買(mǎi)房的要明確的看好自己所在的區(qū)域房?jī)r(jià)變化就行了。
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