龍樾海序①：容積率高，限高太低 ? 陳海保聊規劃

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陳海保 主播

龍樾海序所在昌平東小口地塊成交于去年10月30日，由城建發展（600266.SH）和北京銘嘉聯合體以28.09億元底價摘得，折合樓面價3.2萬元/㎡。

項目占地3.13公頃，規劃建面8.78萬㎡，容積率2.8。

規劃12棟住宅樓，共907戶，面積段：78/95/108/122㎡。

規劃解讀

東小口賀村中灘組團共有3幅住宅子地塊，用地規模總計14.49公頃，規劃地上建面39.8萬㎡。

其中龍樾海序所在的001地塊是最早成交的一幅，具有先發優勢。

這塊地也是規模最小的一幅，規劃建面約8.8萬㎡。

東側002地塊建筑規模約15.6萬㎡；南邊的005地塊約15.4萬㎡。

龍樾海序整體規劃12棟住宅樓，5棟洋房和7棟18F小高層高低錯落，穿插布局。

沿地形排布，基本是正南正北朝向。

項目占地3.13公頃，容積率高達2.8。

北京在全國來講，樓盤的容積率普遍是比較低的，2.8已經北京近三四年來住宅地塊的最高容積率水平。

當然2.8不是唯一，去年有一些四環甚至三環內地塊，容積率也達到2.8。

但是這個項目在2.8容積率的條件下，建筑高度限制在60米內，實在有點偏矮，常規情況，至少建筑限高80米。

可以對比下朝陽區的兩個盤：北京宸園西地塊容積率2.8，限高80米，為16-25層；

中海萬吉玖序的容積率2.8，限高80米，為10-23層。

相較而言，龍樾海序規劃的難度更大，在限高條件下只能做到最高18層。

這也意味著它的樓間距會相對小一些。

開發主體

項目開發主體北京城華房地產開發有限公司由城建發展（600266.SH）控股80%，藍華宇房地產持股20%。

城建發展總經理助理劉露軍出任項目公司法人、董事長。

藍華宇房地產是昌平區屬國企北京嘉銘的全資子公司，也是昌平區開發建設平臺之一，負責城市開發工作，這其中就包括龍樾海序所在的東小口賀村中灘村AB地塊舊村重點村改造項目。

區位地段

龍樾海序位于昌平東小口鎮，五環至六環之間。

地塊自打亮相就頗受關注，回天地區人口密集，但都是老盤，板塊近5年都沒有新增供應，新規產品稀缺。

東小口地塊一度被稱為“昌平南區域的最后一塊拼圖”。在昌平，這塊地的位置，是能跟朱辛莊叫板的。

中軸北延長線上，直線距離北五環3公里，挨著海淀和朝陽，往西能承接西二旗、后廠村的互聯網新貴的外溢需求，向東可吃到望京商務區的紅利。

在建的地鐵13B號線建材城東站距離地塊1公里左右，計劃明年通車，向西5站直達西二旗；向東3站到望京。

再加上今年6月已開工建設的S7東北環線，減少到國貿CBD的換乘。

周邊有西三旗萬象匯、東小口城市休閑公園、東小口森林公園、賀新公園等設施，生活配套完善。規劃中的北京101中學也在地塊附近，12年一貫制學校，填補區域優質教育資源的缺口。

相關公司：北京建工