較收購(gòu)時(shí)溢價(jià)45% 領(lǐng)展15億港元出售新加坡非核心商場(chǎng)

觀點(diǎn)網(wǎng) 時(shí)隔半年，領(lǐng)展房產(chǎn)基金再一次將非核心資產(chǎn)擺上貨架。

據(jù)該基金發(fā)布的公告，領(lǐng)展于4月8日與買家達(dá)成協(xié)議，向其出售持有的新加坡零售物業(yè) Swing By @ Thomson Plaza的物業(yè)權(quán)益，作價(jià)2.5億新加坡元，約合15.38億港元。

據(jù)悉，買家分別為Jack Investment Pte Ltd及Pangjwee Development Pte Ltd。

根據(jù)網(wǎng)絡(luò)資料，Jack Investment Pte Ltd是新加坡一家主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)。據(jù)過(guò)往報(bào)道，該公司曾開(kāi)發(fā)過(guò)新加坡武吉士區(qū)一個(gè)微型購(gòu)物中心Iluma Mall，商業(yè)體量約2.6萬(wàn)平方米，并隨后將項(xiàng)目出售予凱德商用新加坡信托。

至于Pangjwee Development Pte Ltd，目前并未查明該公司身份。

領(lǐng)展則指出，此次交易是公司持續(xù)推行資產(chǎn)組合優(yōu)化策略的一部分，旨在于合適情況下進(jìn)行資本循環(huán)，為基金單位持有人創(chuàng)造價(jià)值。

“我們定期檢視旗下資產(chǎn)，評(píng)估是否已最大程度發(fā)揮其短期價(jià)值，并在決定應(yīng)否繼續(xù)持有時(shí)，以現(xiàn)價(jià)作為考慮。” 領(lǐng)展執(zhí)行董事兼首席投資總裁宋俊彥說(shuō)。

據(jù)悉，上述交易預(yù)期于第二季度內(nèi)完成。

領(lǐng)展是于2022年12月購(gòu)入Swing By @ Thomson Plaza，至今持有物業(yè)超過(guò)3年。

圖片來(lái)源：領(lǐng)展房產(chǎn)基金官網(wǎng)新聞稿

當(dāng)時(shí)，領(lǐng)展為履行擴(kuò)大海外資產(chǎn)比例的承諾，斥資21.6億新加坡元，約合125億港元的價(jià)格，向NTUC（新加坡職工總會(huì)平價(jià)合作社）購(gòu)入裕廊坊（Jurong Point）及湯申大廈約占一半樓面的分層地契（Swing By @ Thomson Plaza）兩個(gè)零售商場(chǎng)。

其中，湯申大廈是位于新加坡中北部郊區(qū)湯申（Thomson）的購(gòu)物中心，早于1980年開(kāi)業(yè)，勝在交通優(yōu)勢(shì)明顯，毗鄰地鐵東海岸線上湯申站。這個(gè)商場(chǎng)屬于中小型的社區(qū)購(gòu)物中心，主要服務(wù)于附近的組屋人口。

據(jù)了解，湯申大廈是新加坡首批采用無(wú)障礙設(shè)計(jì)的公共建筑之一，從設(shè)計(jì)之初就加入大量對(duì)殘疾人友好的設(shè)施，凸顯了該項(xiàng)目對(duì)周邊社區(qū)的服務(wù)屬性。

Swing By @ Thomson Plaza則位于湯申大廈的1樓及3樓，占整個(gè)商場(chǎng)約56%的樓面面積，是一個(gè)復(fù)合式概念空間，容納了超過(guò)60個(gè)餐飲、零售、娛樂(lè)商戶及生活設(shè)施。項(xiàng)目隨商場(chǎng)落成同步開(kāi)業(yè)，并于2019年進(jìn)行過(guò)大范圍翻新。

不過(guò)，相比一同收購(gòu)的裕廊坊Jurong Point，領(lǐng)展似乎并未將Swing By @ Thomson Plaza視為核心物業(yè)，原因可能在于它體量實(shí)在不算大。

來(lái)自領(lǐng)展2024年/2025財(cái)年（截至2025年3月31日止年度）全年業(yè)績(jī)，Swing By @ Thomson Plaza，可出租面積約1.02萬(wàn)平方米，每年凈收入約930萬(wàn)新元，收益資本化率在3.8%。

與之對(duì)比，裕廊坊Jurong Point可出租面積約6.72萬(wàn)平方米，每年凈收入約1.02億新元，收益資本化率在4.5%。

盡管兩個(gè)項(xiàng)目一同助力領(lǐng)展新加坡業(yè)務(wù)在近兩年取得亮眼的增長(zhǎng)，2024 /2025財(cái)年領(lǐng)展新加坡零售物業(yè)實(shí)現(xiàn)續(xù)租租金調(diào)整率提升17.8%，出租率99.6%；2025/2026財(cái)年則實(shí)現(xiàn)續(xù)租租金調(diào)整率提升12.9%，出租率99.8%接近滿租。

不過(guò)貢獻(xiàn)的主力應(yīng)該是裕廊坊Jurong Point。

于是，領(lǐng)展覺(jué)得是時(shí)候出售Swing By @ Thomson Plaza這項(xiàng)非核心資產(chǎn)了。

事實(shí)上，在不久前披露截至2025年12月31日止九個(gè)月的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)時(shí)，領(lǐng)展管理層就曾提及正研究提前剝離部分非核心資產(chǎn)。

如今預(yù)期兌現(xiàn)，而且領(lǐng)展還實(shí)現(xiàn)了溢價(jià)出售。

資料顯示，Swing By @ Thomson Plaza于2025年9月進(jìn)行了最新一次估值，當(dāng)時(shí)賬面估值為2.026億新元。

按此計(jì)算，此次作價(jià)2.5億新元出售，溢價(jià)23.4%。同時(shí)，交易價(jià)格也較2022年末的收購(gòu)價(jià)1.725億新元，帳面賺約44.9%。

另一方面，領(lǐng)展近來(lái)似乎正在推動(dòng)新一輪的資產(chǎn)置換，在出售Swing By @ Thomson Plaza之前，該基金曾于2025年11月以約5億港元估值，推售香港的柴灣興民商場(chǎng)連同停車場(chǎng)。

而同一時(shí)間，領(lǐng)展則確認(rèn)正推動(dòng)收購(gòu)總部位于悉尼的跨國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)建設(shè)集團(tuán)Lendlease（聯(lián)實(shí)）旗下，Australian Prime Property Fund Retail基金持有的澳洲三大購(gòu)物中心各50%股權(quán)。

涉及的資產(chǎn)為昆士蘭最大購(gòu)物中心之一Sunshine Plaza，建筑面積12萬(wàn)平方米；新南威爾士州購(gòu)物中心Macarthur Square；西澳新興社區(qū)商業(yè)中心Lakeside Joondalup。交易標(biāo)的資產(chǎn)總估值約28億澳元。

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