樓市回暖、貝殼改革，房地產(chǎn)又有新希望？

文｜文波

排版｜小西

誰能想到，2026年春天與氣溫一同回暖的，竟然會是北上廣深的樓市。

剛剛過去的3月，北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)19886套，創(chuàng)下了近15個月以來的最高水平；上海二手住宅掛牌均價則結(jié)束了此前連續(xù)33個月的下跌；廣州二手住宅網(wǎng)簽數(shù)量也環(huán)比增長73.08%......

各大售樓處人頭攢動、中介的帶看量呈指數(shù)級激增，熱門板塊甚至重現(xiàn)了購房者“搶房”的景象。

▲ 注：圖片源于華夏時報

但就在同行們紛紛發(fā)布喜報之時，貝殼掌舵人彭永東發(fā)出的全員信卻沒有慶祝業(yè)績的回升，反而用懇切的措辭宣告：貝殼將放棄唯規(guī)模論，啟動自上而下的組織重構(gòu)。

在樓市回溫的節(jié)骨眼上踩下剎車，甚至主動向內(nèi)開刀，貝殼到底有何苦衷？

| 陣痛倒逼，危機(jī)下“向內(nèi)開刀” |

大象的轉(zhuǎn)身從來不是高管們的心血來潮，而是真切感受到了生存的寒意。舊貝殼模式的觸頂其實(shí)比大多數(shù)人意識到的要快得多，所以彭永東才會在內(nèi)部信中直言“沒有選擇”。

過去幾年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深刻的周期性調(diào)整，行業(yè)從狂飆突進(jìn)的增量開發(fā)時代步入殘酷的存量博弈時代，在這樣的背景下，貝殼的財務(wù)報表也承受了巨大的失速壓力。

剖析貝殼2025年的財報數(shù)據(jù)，可以清晰地看到其基本盤的“裂痕”：核心的二手存量房業(yè)務(wù)凈收入同比下降11.3%，新房業(yè)務(wù)凈收入更是下降了9.1%。作為營收絕對主力的兩條“大腿”正在肉眼可見地“變細(xì)”，直接導(dǎo)致公司凈利潤同比大幅下跌超26%。

為了在資本市場維持增長的故事，貝殼不得不拓展“省心租”等服務(wù)、囤積大量房源，雖然租賃業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了超50%的高速增長，但公司整體營收1.2%的微增，卻暴露出租賃業(yè)務(wù)是一門典型的“苦差事”，其毛利率遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)的存量房交易。

用低毛利業(yè)務(wù)堆砌規(guī)模、苦保營收的結(jié)構(gòu)性錯位，讓貝殼過去依靠人海戰(zhàn)術(shù)和門店擴(kuò)張來賺取高額傭金的模式徹底見頂。

而除了核心交易業(yè)務(wù)的放緩，曾經(jīng)為貝殼貢獻(xiàn)豐厚利潤的金融衍生業(yè)務(wù)也正被逼入死角。

依托龐大的線下交易場景和精準(zhǔn)的客戶數(shù)據(jù)，貝殼迅速發(fā)展著過橋資金、首付貸等圍繞房產(chǎn)交易衍生的各類金融服務(wù)，早在2020年，其累積服務(wù)用戶就超過了165萬。

然而，隨著國家對房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)平臺金融監(jiān)管的全面收緊，貝殼的金融業(yè)務(wù)也頻頻遭遇嚴(yán)厲的合規(guī)性拷問，金融杠桿不再能作為粉飾利潤的工具，在最新財報中，貝殼包括金融在內(nèi)的新興業(yè)務(wù)收入同比驟降34.56％。

▲ 注：圖片源于貝殼找房

財務(wù)和監(jiān)管的承壓肉眼可見，底層技術(shù)的顛覆也足以致命。

彭永東清醒地指出，今天消費(fèi)者面對的早已不是信息不夠，而是信息太多。傳統(tǒng)房產(chǎn)中介賴以生存的護(hù)城河就是信息不對稱，但在大模型和生成式AI時代，普通用戶只需幾個提示詞，AI就能瞬間調(diào)取海量房源、對比板塊教育資源，甚至預(yù)判交易風(fēng)險。

而走過24年的貝殼體系早已染上“大企業(yè)病”，超過6萬家門店的龐大體量導(dǎo)致部門墻越壘越厚，管理流程大于業(yè)務(wù)常識。于是，一線中介每天面臨“帶看量、電銷通話時長”等KPI，工作只能停留在“帶看房、促成交”這種低附加值的勞動上，難以即時跟隨時代變化。

如果不趁著企業(yè)還有一口氣主動向內(nèi)開刀，等待貝殼的或許只能是被時代拋棄。

| 生態(tài)重塑，回歸“客戶體驗(yàn)” |

認(rèn)清了危機(jī)的本質(zhì)，貝殼的調(diào)整實(shí)際上就是放棄對規(guī)模的盲目崇拜，將客戶體驗(yàn)重新推上神壇。此次變革最核心的抓手，是對現(xiàn)有組織架構(gòu)的拆解與重構(gòu)。

過去，貝殼的價值導(dǎo)向是“唯業(yè)績論”，評價門店或管理者是否優(yōu)秀的標(biāo)準(zhǔn)就是市占率和交易總額，但如今，“客戶滿意度”被設(shè)定為不可妥協(xié)的核心指標(biāo)。

為了確保以用戶為核心的理念落地，貝殼在北京鏈家等核心業(yè)務(wù)區(qū)設(shè)立了全新職位“首席客戶官”，并將“客戶體驗(yàn)”寫入所有中高層管理干部的崗位職責(zé)中。與此同時，彭永東下達(dá)了極為強(qiáng)硬的“走基層”指令，要求管理者必須下沉一線，直接參與具體的客戶服務(wù)。

▲ 圖注：貝殼集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長兼CEO（首席執(zhí)行官）彭永東

這些習(xí)慣了坐在寫字樓里看PPT、盤報表的高管們，需要親自去給客戶講清楚板塊的優(yōu)劣、去解決復(fù)雜連環(huán)單的糾紛。近乎極端的“干部下沉”致力于打穿管理層級、用最短的物理鏈路去感知消費(fèi)者的切膚之痛，摒棄脫離實(shí)際、不創(chuàng)造任何客戶價值的冗余流程。

理順了組織架構(gòu)之后，貝殼又在業(yè)務(wù)版圖上完成了從橫向跑馬圈地到縱深產(chǎn)業(yè)生態(tài)的躍遷。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介做的是典型的“一錘子買賣”，客戶交完中介費(fèi)拿到鑰匙，這單生意就宣告終結(jié)，中介的眼睛立刻轉(zhuǎn)向下一個“新獵物”。但在市場存量萎縮的今天，獲客成本高昂，“用完即走”的模式無異于殺雞取卵。

于是，貝殼全面落地“一體三翼”戰(zhàn)略。放棄在線下瘋狂開新店、招新人的粗放擴(kuò)張，轉(zhuǎn)而深挖平臺上的單客生命周期總價值。它將北京鏈家作為生態(tài)試驗(yàn)的最前沿，深度打通房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（新房/二手房交易）、惠居（房屋租賃）、整裝（家裝家居）三大原本割裂的業(yè)務(wù)線。

在全新的“居住生態(tài)”里，客戶買房或租房僅僅是流量入口。

當(dāng)用戶在貝殼租下第一套公寓，平臺就開始為他建立長期的信任檔案；當(dāng)他步入婚姻殿堂需要購房時，平臺提供高度專業(yè)的交易咨詢與合規(guī)保障；當(dāng)他拿到新房鑰匙的瞬間，平臺也能夠無縫對接被窩家裝或圣都整裝，提供從設(shè)計到施工的一站式服務(wù)。

全新的服務(wù)邏輯要求中介必須從過去的“銷售機(jī)器”，進(jìn)化為能夠理解復(fù)雜需求、協(xié)調(diào)多元資源的“服務(wù)專家”。至此，貝殼不再是簡單撮合買賣雙方的中介通道，而是試圖將自身重塑為覆蓋家庭全生命周期的“運(yùn)營商”。

| 借勢回暖，賺“生態(tài)”慢錢 |

明白了貝殼破釜沉舟的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，再回望核心城市轟轟烈烈的樓市“小陽春”，就會發(fā)現(xiàn)貝殼選在這個時機(jī)發(fā)布全員信絕非偶然，而是經(jīng)過了精密的商業(yè)算計。

3月份北京、上海、廣州等核心城市二手房交易量的反彈，對深陷轉(zhuǎn)型陣痛期的貝殼來說無疑是及時的春雨。在經(jīng)歷了財報利潤的收縮之后，高毛利、高周轉(zhuǎn)的二手房交易業(yè)務(wù)在核心城市的強(qiáng)勁復(fù)蘇，一定程度上修復(fù)了貝殼的現(xiàn)金流基本盤。

但這波回暖帶來的營收增長，絕不是讓貝殼重回“搶單賺快錢”舊夢的迷魂藥，而是穿越生死線時寶貴的緩沖墊。

砸碎舊組織建立新生態(tài)是需要巨額成本的。龐大的組織架構(gòu)裁撤與重組、數(shù)千名干部下沉帶來的短期效率波動、打通家裝與租賃重資產(chǎn)供應(yīng)鏈的持續(xù)輸血，以及為了應(yīng)對AI時代而連續(xù)八個季度增加的高昂研發(fā)費(fèi)用，每一項(xiàng)都在瘋狂燃燒著現(xiàn)金。

▲ 注：圖片源于貝殼財報

如果沒有這波樓市回暖的“供血”，貝殼轉(zhuǎn)型未半中道崩殂的可能性將直線上升。

另一方面，仔細(xì)剖析近期北京等地的成交數(shù)據(jù)畫像可以發(fā)現(xiàn)，市場的絕對主力早已不再是那些手握重金、只看漲幅的投資客；取而代之的，是為了孩子上學(xué)、為了改善居住環(huán)境而進(jìn)行資產(chǎn)置換的剛需與改善型客群。

這兩類人群的心智有著天壤之別。投資客“怕買不到”，他們需要的是中介的搶單速度；而改善型客群“怕買錯”，他們往往面臨著“賣舊買新”的連環(huán)交易，對所購房屋有著全方位的考量與期待，這些需求痛點(diǎn)完美契合了貝殼“重服務(wù)、強(qiáng)生態(tài)”的轉(zhuǎn)型方向。

而當(dāng)對品質(zhì)有追求的客戶順利完成房屋置換后，就變成了貝殼后端整裝業(yè)務(wù)最精準(zhǔn)的潛在客群。因此，樓市的回暖為貝殼輸送著高意向的優(yōu)質(zhì)流量，貝殼則用全新服務(wù)生態(tài)將流量承接并轉(zhuǎn)化為長期的商業(yè)價值。

在過去二十多年里，中國的房產(chǎn)中介行業(yè)走得一直很粗放，規(guī)模、單量、金融杠桿、信息壟斷......每一樣都來錢迅速。但現(xiàn)在，市場上的故事已經(jīng)開啟了全新篇章。

到底是靠信息不對稱做一錘子買賣，還是建一門真正服務(wù)于“人與家”的長線生意？貝殼這封全員信已經(jīng)直白地回答了很多從業(yè)者還在回避的問題。

無論從業(yè)者如何選擇，可以預(yù)見的是， 穿越周期的長線價值 終將成為 房產(chǎn)服務(wù)業(yè)的真正護(hù)城河。

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