地產操盤手，別當冤大頭了

本案例適用人群：房地產·營銷·區域營銷負責人/單項目營銷負責人

本文一句話總結：整盤營銷費控分類管理要點總結，核心側重于“行政日管”“營銷 推廣”費用類目進行實操動作拆解。

如下開啟正文：

在行業周期調整與精細化運營的雙重要求下，“降本增效” 已從可選項變為房地產營銷的必答題。

如何在有限預算內撬動更高轉化、守住業績基本盤，同時為長期經營預留空間，是每一位營銷負責人必須直面的核心命題。

本文將從整盤營銷費控的底層邏輯出發，拆解分類管控的實操路徑，為區域及項目營銷團隊提供一套可落地的 “降費提效” 章法。

詳述這個話題的具體內容之前，我們需要先厘清費控管理的核心維度，如下我給到一個分類示意：

厘清具體的費控管理維度后，我們開始正式的思考推演。

其實對于費用管控動作的拆解，可以遵循一個關鍵維度，就是“從目標出發，逐層拆解至各通路目標，其中特別注意→雖目標層層拆解，但業務緊密咬合”。 戳這里，了解線上AI銷售員

基于此，在做費控管理的第一步，需進行目標的錨定：

①整盤費率目標為多少？

②階段性壓降目標為多少？

③結合上述①②，可以推導出壓降費用的點位是多少？

回答完上述三個問題后，我們就得出3個關鍵數據，如下圖：

這其中有一個關鍵數據很重要，就是“ 壓降點位 ”，我們可以以此為著手點，開始進行策略的制定。

那么落到具體的維度，品牌推廣費及物業費，其實無可厚非，在當下的行業背景下，品牌相關的節費策略無外乎是保留剛性品牌動作，物業服務就是盡可能多的壓降物業服務人員及物業的剛性支出，在這里不多贅述。

但對于推廣及日管費，其中有較多可以進行節費的策略，如下詳述。

一、 基于推廣費 ：

策略1：非中介通路的精細化管控

對于提升非中介來訪，可以聚焦如下幾個維度：

①強化線上營銷：抖紅微的短直雙開獲客策略，在之前發布的文章中已經多次提及，本篇不做詳細贅述，加之目前各大案場對線上營銷的重視程度，也已經讓線上獲客成為非常普及性的動作了，后續就是繼續更加精細化的做好人貨場的提升即可。 戳這里，了解視頻營銷助手

②增強全民推介：全民是一個“歷久彌新”的業務動作，待的越久效果越大（前提是要投入進去做），全民不僅是給競品案場伙伴發布房源信息那么簡單，如何精準的找到案場全民的關鍵人？→比如競品案場的銷售主管，有時主管的作用比經理大，這個細節自行體會即可；再比如銀行貸款經理的維系（有時銀行貸款經理也是潛在成交客群）、以及KOC業主的精準錨定和長效維系等等（常規情況下老帶新會納入全民，有的案場可能會單獨開辟老帶新通路，但是底層邏輯一致）。

③自渠多維拓展：除去常規的call客、攔截等動作，強化線上營銷是自渠轉為“數渠”非常重要的一個環節（數字化時代，渠道的業務轉型是要同步進行的），自建個人IP進行線上直播獲客是一個關鍵動作，除此之外，在安居客平臺開設二手房端口發布房源/以業主的角色在小紅書發布房源引流也是一個創新的做法可加以借鑒。

④推廣精準制導：揮金如土的時代過去了，如何做精細化的推廣，是當下每位操盤手和策劃人員的重要課題，所以對推廣的投放方案研判、過程追盯和管控、結束后的全維復盤等等，都是需要進行以日為單位的精細運營的，好好品味一下運營二字，精細化的做好了運營，才算是對推廣費履行好了責任。比如小紅書的投放，日度案場人員的追盯、每個線索的回訪追盯等等，都要進行精細化的動作執行。

⑤顧問資源引入：置業顧問的汰換（需結合具體的汰換機制進行執行，而非盲目隨性的汰換），引入更多具有屬地化客戶資源的顧問進行資源引入，特別是在當下負極激活作用非常明顯的時刻，引入部分帶資進組的團隊成員，很有必要。

策略2：中介通路的“精細雙控”

這里提到管控中介，并非是與經紀人形成對立面，在當下的行業發展模式之下，中介能夠占得非常大的來訪占比，這已經充分印證了中介存在的合理性，因此，案場要學會與中介形成高效的促進作用，但是高效的促進不是100%都是中介，而是盡可能精細化的使用，如何精細化的使用，離不開具體內容的合理管控：

①控制占比：以月度為單位設置中介占比的管控比例，超出需進行相應管控動作的落地；

②控制點位：階段性進行中介點位的設計和溝通，核心是與競品動作保持協同，讓自身不處于被動局面，同時也不會過分提升點位而消耗傭金，進而消耗整體推廣費。

策略3：尋找同等效力的“平替動作”

①直播間平替： 不搭建實體直播間，僅使用電子貼片結合案場實際展示進行直播場景搭建；復用案場現有燈光、軟裝與樣板間實景，通過動態貼紙替代專業直播間裝修，既保留項目展示的真實感，又大幅降低場地搭建與設備租賃成本

②小活動平替： 周末等常規節點不使用廣告公司，自行采買物料進行面包、咖啡、蛋糕等小食飲品的制作，滿足周末客戶接待情況即可；若舉辦業主生日會、夏日飲茶等活動，同樣可以使用相對精簡的物料實現活動的舉辦；優先選用批量采購的高性價比食材，簡化裝飾環節，以溫馨互動體驗替代復雜的場景布置，在保障客戶體驗的同時壓縮活動預算 ；

③ 宣傳物料平替 ：線下宣傳物料優先采用電子海報、短視頻等數字化形式替代傳統印刷品，項目信息更新時直接線上推送，避免重復印刷造成的浪費；如需紙質物料，控制印刷數量，按需分發，減少庫存積壓與損耗。

二、 基于日管費 ：

以精細化運營為核心，從循環復用與精準管控兩端發力，切實壓降日常運營成本，實現費用可控、效益提升。

策略1：用“循環”代替“一次性”

①辦公循環： 全面推行打印紙張雙面打印，非涉密文件優先采用電子流轉、線上簽批方式替代紙質傳輸；廢舊墨盒、硒鼓交由專業機構回收再生，減少新耗材采購；辦公文具推行 “以舊換新”，降低損耗性采購。

②接待循環： 統一配備耐高溫、易清洗的玻璃杯或陶瓷杯，替代一次性紙杯，定期消毒循環使用；建立接待物資臺賬，按需配置避免過度準備。

策略2：極致的日常（臺賬）管控

①樣板間用電：調整電源/空調開關時間，物業端以第一組客戶到訪為用電開啟時間，下午5點后定時關閉所有電源（若無客戶再關，有客戶則實時追盯進行）；

②辦公能耗管控：推行 “人走燈滅、設備斷電” 制度，下班后統一關閉非必要辦公設備電源，杜絕待機能耗；公共區域照明采用感應式開關，按需開啟；

③物資領用管控：建立辦公用品按需申領機制；

④保潔與綠化管控：優化保潔頻次，避免重復作業；除必要位置外，不再增設綠植擺件。

策略3：流程數字化

將案場來訪登記、客戶跟進、物資領用等線下流程遷移至線上系統，減少紙質單據打印與人工統計成本，提升數據流轉效率，避免重復勞動。

綜上，核心內容完畢。

降費提效并非簡單的“做減法”，而是房地產營銷在行業周期下的一次精細化運營升級。通過對推廣費、日管費的分類拆解與策略落地，我們既能在有限預算里守住業績基本盤，又能為長期經營操盤預留增長空間。

所謂“章法”，不是選擇一條簡單的路，而是選擇一條長久的路，費控也是如此。

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