公房拆遷后房產歸誰？北京房產律師一招教你避免家庭糾紛

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

王建國與妻子王秀英育有一子王強、一女王麗。王強與李梅結婚后生下兒子王浩。這個看似普通的家庭，卻因一套房子引發了一場持續多年的糾紛。

2001年，王建國不幸去世，次年王強也因病離世。王建國生前承租了一套單位公房（一號房屋），而兒子王強則承租了另一套（二號房屋）。

2001年11月，王秀英與甲公司簽訂《危舊房改造回遷安置協議書》，將一號房屋拆遷后安置為三號房屋。雖然協議中安置人口包括已故的王建國，但實際簽約和付款均由王秀英完成。2004年，三號房屋登記在王秀英名下。

與此同時，王強也與甲公司簽訂了協議，將二號房屋拆遷后安置為四號房屋，并登記在自己名下。值得注意的是，兩套回遷房的購房款都是由王秀英用家庭積蓄支付的。

2011年6月，王秀英與女兒王麗簽訂《存量房屋買賣合同》，將三號房屋以56.6萬元的價格"出售"給王麗。但王麗自認，母親心疼她身體不便，根本沒打算要這筆錢，她也分文未付。同年6月，房屋過戶到王麗名下。

2019年，王浩偶然發現三號房屋早已不在奶奶名下。當時王秀英還在世，王浩并未提出異議。直到2021年王秀英去世后，李梅和王浩才提起訴訟，要求確認王秀英與王麗的買賣合同無效。

法院評析

法院審理后認為，本案的爭議焦點在于三號房屋是否屬于王建國與王秀英的夫妻共同財產。

首先，一號房屋為公房性質，不屬于承租人個人財產，因此王建國去世后，該房屋不屬于遺產范圍。拆遷安置時，王建國已經去世，不具備被安置人資格，故三號房屋并非夫妻共同財產。

其次，雖然購房款可能使用了夫妻共同積蓄，但不能以此認定房屋就屬于夫妻共同財產。根據產權證登記，王秀英系該房所有權人，有權處分該房產。

再次，即使王秀英與王麗之間沒有真實買賣合意，也應審查虛假意思表示所隱藏的民事法律行為的效力。根據未支付對價的情況，可認定為贈與關系，而原告未舉證證明贈與存在法定無效情形。

最后，三號房屋于2011年即已過戶，原告自認2019年已知曉過戶事實卻未提出異議，與常理不合。

綜上，法院駁回了李梅和王浩的訴訟請求。

律師勝訴心得

本案勝訴的關鍵在于：

抓住核心法律關系：本案本質是確認合同效力糾紛，而非遺產繼承糾紛。始終堅持三號房屋屬于王秀英個人財產的觀點。

證據準備充分：提交了拆遷協議、產權證書等關鍵證據，證明房屋登記在王秀英名下，其有權處分。

法律適用準確：正確運用了民法典關于合同效力、物權歸屬的相關規定，特別是關于虛假意思表示的法律規定。

時機把握得當：雖然對方主張訴訟時效，但成功論證本案不適用訴訟時效規定，避免了程序性敗訴風險。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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