老廠房“變形記”：178畝低效用地“長出”35萬平智能制造新園區

在泉州晉江市西濱鎮，一片178.9畝的老舊廠區曾是當地低效用地的典型代表：原廠房多是早年建成的簡易鐵皮結構，墻面斑駁、設施陳舊，既不符合安全生產要求，也無法承載智能制造企業的現代化生產需求，這片曾經的工業用地，在產業升級的浪潮中逐漸陷入“用之低效、棄之可惜”的兩難境地。

轉機出現在2020年。當年12月，華寶智能科技有限公司通過司法拍賣競得該地塊及地上建筑物資產，2021年完成產權過戶。

作為晉江首宗存量工業用地工業物業分割轉讓試點項目，當地政府主動靠前服務，打出“法拍地盤活+提容增效+模擬審批+工業物業分割轉讓”的組合拳，打消了企業的顧慮。一個總投資10億元、規劃總建筑面積35萬平方米的智能制造產業園項目就此拉開帷幕。

華寶智能制造產業園。晉江市自然資源局供圖

為了讓企業改造“改得起、批得快”，晉江市盤活辦專門成立工作專班，針對項目痛點逐個突破。

提容增效降成本。支持工業用地提高容積率，且免于補繳土地出讓金及城市基礎設施配套費。項目通過控規修編，容積率從1.38提升至2.85，建筑面積直接從11萬平方米增加到35萬平方米，相當于在原有土地上“長出”了2倍多的產業空間，土地利用效率翻了一番還多。

模擬審批提速度。推行設計方案模擬審批，把原來要等規劃條件變更完成后才能做的設計方案審查，提前到規劃調整過程中同步開展，審批流程從“串聯”變“并聯”。項目僅用5個工作日就完成了設計方案模擬審批，規劃條件變更后1天就拿到了《建設工程規劃許可證》，前后幫企業省了45天的寶貴時間。

分割轉讓激活力。出臺專門政策支持工業物業按幢、層分割轉讓，最小分割單元500平方米，企業自留產權比例不低于40%即可。這種靈活的產權政策，讓園區既能保留核心生產空間，又能通過分割轉讓引進上下游配套企業，還能緩解改造資金壓力。

如今，華寶智能制造產業園已經成為晉江低效用地盤活的樣板項目，實實在在的成效正在顯現，為更多存量工業用地的盤活提供可復制、可推廣的經驗：

企業門檻降了——中小企業不用再買整塊地，根據生產需求買一層或者一幢廠房就行，初始投資成本大幅降低，不用再為“用地難”發愁。目前園區已經有15家上下游企業入駐，都是制鞋智能裝備產業鏈的相關企業，大家集中在一個園區里，配件采購、技術交流都可以在園區內完成，物流成本、溝通成本省了不少。

土地利用活了——原來1畝地只能建不到1400平方米廠房，現在能建2850平方米，相當于用同樣的土地裝下了兩倍多的產業。預計全部投產后，園區年產值可達10億元，年納稅3000萬元，畝均效益是改造前的好幾倍。

產業生態聚了——“上下樓就是上下游，產業園就是產業鏈”的發展格局正在形成。園區聚焦制鞋全產業鏈智能裝備領域，從核心零部件生產到整機組裝，再到售后服務，逐漸形成了完整的產業生態，企業之間協同創新、配套協作的優勢越來越明顯。(施雅韻)