佳兆業7000名投資人百億兌付危機

佳兆業錦恒財富兌付危機是中國房地產行業流動性危機中的一個標志性事件，從2021年11月爆發到2026年4月基本化解，歷時四年多，涉及資金規模超百億元，影響超過7000名投資人。

一、危機背景與爆發

錦恒財富成立于2016年，前身為佳兆業財富，是佳兆業集團布局財富管理業務的重要平臺。雖然佳兆業與錦恒財富進行了股權切割，但佳兆業集團仍為錦恒財富發行的理財產品提供擔保。憑借“集團背書、穩賺不賠”的宣傳，錦恒財富在巔峰時期管理資產規模突破300億元，服務客戶超過2萬人。

2021年下半年，中國房地產行業面臨融資收緊、預售資金監管加強、銷售下滑三重壓力，佳兆業作為“舊改之王”也迅速陷入現金流危機。2021年11月3日，由錦恒財富發行、佳兆業擔保的理財產品出現第一筆逾期。次日（11月4日），近500名投資人聚集在深圳佳兆業總部尋求兌付方案，佳兆業行政總裁麥帆、錦恒財富主席萬兵等管理層現場溝通。當天，佳兆業董事局主席郭英成因身體原因在醫院，通過電話連線投資者表示：“佳兆業是負責任的企業，給佳兆業時間，有能力和辦法償還。”

二、危機規模

截至2021年11月4日，佳兆業通過錦恒財富布局的總本金為119.13億元，預期到期利息8.75億元，合計127.88億元，當時到期未兌付金額超過3億元。涉及投資者超過7000人，其中不乏錦恒財富與佳兆業的內部員工。

三、初期應對與兌付方案

2021年11月8日，佳兆業發布致歉聲明，提出四項解決措施：廣泛征求投資人意見制定可行方案；加快深圳、上海等地優質資產處置；梳理可抵押資產；加快在售項目銷售回款。11月22日，佳兆業正式公布《錦恒財富產品兌付方案》：

1. 分期兌付：按產品到期時間順序分期兌付本金和利息。

2. 本金兌付：到期當月兌付10%，此后每3個月兌付10%。

3. 利息兌付：本金到期前不付息，隨本金一起兌付（到期當月兌付10%，此后每3個月兌付10%）。

4. 延期利息：按照一年期商業貸款基準利率4.35%支付延期利息。

5. 集中兌付日：每月20日統一兌付。

同時，佳兆業擬處置深圳18個優質資產項目，總貨值約818億元，對應融資余額203.83億元，以補充兌付資金。

四、化債過程與階段性進展

1. 持續現金兌付（2021年11月-2025年7月）

自2021年11月起，佳兆業堅持每月現金兌付。截至2025年7月，已連續完成43期月度現金兌付，累計完成76%投資款兌付，覆蓋63%投資人。通過實物抵債、財產權信托兌付等多種方式并用，化債工作穩步推進。

2. 2025年7月：深圳佳園二期項目轉債方案

2025年7月8日，佳兆業推出《錦恒財富產品兌付方案》調整方案，核心是推出深圳佳園二期項目投資本金轉債權實施方案。方案以佳兆業對佳園項目的應收債權作為底層資產，通過搭建有限合伙企業的方式實現債務重組。投資人可選擇將未兌付本金轉為對該項目的債權，佳兆業同步寄出保障書、合伙協議等法律文件。

3. 2025年9月：境外債務重組完成

2025年9月，佳兆業完成境外債務重組，削減約86億美元債務，平均展期5年，徹底卸下短期償債包袱，為境內兌付釋放了財務空間。

4. 2025年10月：福田佳園項目債權抵債方案

2025年10月13日，佳兆業以“1:1本金抵償、利息停計、項目債權替代現金”為核心，面向所有未兌付本金投資人推出二選一方案：繼續月度現金兌付或轉為福田佳園項目債權。方案規定，截至2025年10月20日逾期未簽約則默認同意抵債，由佳兆業統一確權分配份額。

五、最新進展：危機收官

2026年4月9日，佳兆業集團（深圳）官方發布關于《福田佳園項目債權抵債方案》手續辦理的通知，宣布絕大多數投資人已完成抵債簽約，當前全面啟動有限合伙企業工商登記手續。此次工商登記確權是福田佳園項目債權抵債方案法定落地的關鍵步驟。

六、關鍵資產：福田佳園項目

福田佳園項目二期位于深圳福田CBD核心地段，可售面積約10.5萬平方米，整體貨值超120億元，足以覆蓋錦恒財富剩余未兌付本金。該項目已引入中信城開共同合作開發管理，增強了兌付保障。

七、剩余債務與財務狀況

截至2025年7月，剩余未兌付本金及已產生利息約30億元。佳兆業通過“現金兌付+資產抵債+境外重組”的立體化破局體系，既緩解了短期流動性壓力，又保留了優質資產運營空間。

從行業對比看，房企財富類產品平均兌付率約為52%，而佳兆業76%的投資款兌付進度顯著高于行業平均水平。不過，佳兆業自身仍面臨嚴峻財務壓力：2024年實現收入約115.61億元，同比下降55.8%；歸母凈虧損285.31億元；全年合約銷售權益金額約67.57億元，同比減少47.2%。截至2024年末，佳兆業總借款約為1350.74億元，其中約1180.78億元須于一年內償還。

八、總結

佳兆業錦恒財富兌付危機歷時四年多，從2021年11月爆發時的127.88億元本息、7000多名投資人，到2026年4月絕大多數投資人完成福田佳園項目債權抵債簽約，標志著這場百億債務危機基本收官。危機化解過程中，佳兆業堅持每月現金兌付、推出資產抵債方案、完成境外債務重組，形成了“現金+資產+重組”的立體化破局體系，為房地產行業債務化解提供了可參考的案例。