石景山低密樓盤，又回來了

來源：市場資訊

（來源：北京進深）

文/北京進深 林振興

前段時間，石景山的伴山觀嵐突然“火”了一把。它開放了下躍樣板間，人氣頗高。

說起伴山觀嵐，在北京地產圈算不上新面孔，但絕對是個有故事的主兒。

全盤500套房，賣了快3年，才網簽155套，去化率只有31%。

這是中交集團花22.7億元代價拿下的地塊，樓面價約2.28萬元/㎡，銷售指導價為6.2萬元/㎡。

結果呢？到現在成交總額7.29億元，地價覆蓋率32%。

需要注意的是，中交集團并非中交地產，它很少獨立操盤地產項目。

更有意思的是，它繞過中交地產“自己人”，將項目代建交給了“外人”——遠洋，取名“中交|遠洋·那么小鎮”。

彼時，中交心里或許有一個flag，將那么小鎮打造成為遠洋天著春秋那樣的中式度假項目。

可惜，蜜月期沒撐多久。2024年，中交不僅拿回了操盤權，更將項目改頭換面，搖身一變成現在的“伴山觀嵐”。

不僅更名，項目還啟動換帥。

2024年10月，經理兼法人的蔣向國，將接力棒交給了李一珊。

李一珊上位后，一邊死磕實景樣板間，一邊升級案場服務和園區景觀。

努力沒有白費。伴山觀嵐也在2025年迎來了高光之年，全年網簽103套，成交均價40,602元/㎡，成交總金額4.7億元。

進入2026年，挑戰依然存在，項目單月網簽掉回個位數，甚至3月小陽春的成交均價降至歷史新低——27,252元/㎡。

但李一珊還在想辦法。新樣板間又開了，去化的仗，接著打。

01

伴山觀嵐位于石景山區五里坨板塊，擇址天泰山南麓，緊鄰6000公頃西山國家森林公園。

項目的底子，確實天生麗質。容積率1.2、綠地率30%、5層洋房、限高15米。南北整體樓間距約24米，最大樓間距約42米。

低密和純粹這兩個點，在北京城六區已經很能打了，基本是別墅的密度。

但，魚與熊掌，難以兼得。

當你為它的“天生麗質”買單時，往往也要忍受它的“不食人間煙火”。對于很多以“城市便利”為第一訴求的主流改善客群來說，伴山觀嵐的區位配套，可能是一道難以跨越的坎。

公共交通是硬傷，依賴自駕，缺乏地鐵配套，距1號線八通線福壽嶺站4公里。

另外，盡管有商業體開業，但區域整體仍缺乏高能級的商業、醫療和產業配套。

再說產品本身。

戶型屬于中規中矩，主打經典的“四葉草”格局。但對比現在的“好房子”，得房率方面差距不小。

現在石景山的新盤卷成什么樣？南北雙陽臺，進深頂到上限1.8米，得房率直接干到95%以上。

反觀伴山觀嵐，拿118㎡戶型舉例，南面只送兩個飄窗，還不是通面寬，得房率只有84%左右。

02

伴山觀嵐的賣房故事，要從2023年6月說起。

彼時，項目帶著17棟、500套房源入市，建筑面積約95~176㎡三、四居。

然而，市場的反應卻冷得刺骨。2023年，一共就成交了3套。

其中，1套118㎡，均價為56,589元/㎡，總價約670.7萬元；另外2套的成交均價61,014元/㎡，這也是項目至今的單價巔峰。

在一些購房者看來，價格接近主城門檻，但無法享受核心地段的成熟配套，是勸退他們的原因之一。

于是2024年，伴山觀嵐開啟“以價換量”模式，成交均價從5字頭一路下探至4字頭。

但樓市有個鐵律：越降，越沒人敢買。

那一年，除了年底12月的成交達10套，其余月份的成交量始終在個位數徘徊。

痛定思痛后，中交在2024年下決心，啟動項目的改名和換帥。

項目新經理李一珊到來后，伴山觀嵐迎來轉機，并在2025年經歷了高光之年。尤其是8-10月，3個月狂賣59套，單價也順勢降到3萬+/㎡。

據官微顯示，2025年項目實景示范區累計來訪9500組，簽約159套，成交金額8.1億元。

但CRIC的數據給出了另一個版本：去年全年伴山觀嵐網簽103套，成交均價40,602元/㎡，成交總金額4.7億元。

從年銷3套到年銷破百，伴山觀嵐用三年時間完成了一場“自我救贖”。但更名、降價帶來的熱度能否持續？在石景山新盤“內卷”加劇的當下，李一珊如何殺出一條血路？