一季度25城住宅用地容積率分析

來源：市場資訊

（來源：易居研究院）

本報告聚焦2026年第一季度全國25個重點城市純住宅用地的容積率指標，并以此作為分析樣本。數(shù)據(jù)顯示，從2006年到2026年，全國25個重點城市的純住宅用地容積率經(jīng)歷了“先升后降”的長周期轉(zhuǎn)變，自2016年起已連續(xù)11年呈現(xiàn)下降態(tài)勢。進入今年一季度，這一長期趨勢在土地市場中得到了進一步印證，“降容”或“低容”地塊的供應(yīng)已成為當前土地市場的一個重要特征。

在供應(yīng)端“控增量、優(yōu)供給”與需求端“改善主導(dǎo)、品質(zhì)優(yōu)先”的雙重驅(qū)動下，低密度、高品質(zhì)項目正成為今年住宅項目供應(yīng)的重要方向。這一趨勢對于有效承接后續(xù)的改善型住房需求，也將發(fā)揮出較為積極的作用。

長周期視角：25城純住宅用地容積率的趨勢性下行

根據(jù)2006-2026年25個重點城市（即北京、上海、廣州、深圳、沈陽、成都、天津、海口、濟南、昆明、石家莊、鄭州、寧波、合肥、南京、長沙、廈門、青島、大連、西安、重慶、杭州、武漢、蘇州和福州）純住宅用地交易數(shù)據(jù)來看，其容積率呈現(xiàn)了非常明顯的階段性特征。需要說明的是，本文中的容積率均按“總建筑面積除以用地面積”計算，不涉及凈用地面積等其他指標。

其中，2006-2015年為波動上升期，容積率從約1.92升至2.32的歷史峰值，累計增長約20.8%，反映這一時期土地開發(fā)強度持續(xù)提高、高層住宅密集供應(yīng)的市場特征。而2016-2026年進入持續(xù)下行通道，容積率從2.32降至今年一季度的1.84，累計下降約20.7%，基本回吐前期全部漲幅。尤其值得關(guān)注的是，2016年以來已連續(xù)11年負增長，近五年降幅穩(wěn)定在2%-3%區(qū)間，顯示這一趨勢的慣性與韌性。

二

和2025年數(shù)據(jù)對比：降容力度略有加大

對比2025年一季度與2026年一季度的數(shù)據(jù)，低容積率用地的成交占比繼續(xù)提升。2026年一季度，容積率2.0以下（不含2.0）的成交用地占比達49%，比上年同期提高8個百分點；容積率1.5以下（不含1.5）的占比為24%，提高5個百分點；容積率1.2以下（不含1.2）的占比為11%，提高1個百分點。三個口徑同步上升，表明低容積率地塊正逐漸成為土地市場的供應(yīng)主力。從另一個指標看，2025年一季度尚有部分地塊容積率超過4，而2026年一季度已無此類地塊，這進一步說明高強度開發(fā)模式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。

以容積率1.5以下（不含1.5）的低容積率地塊為例，其占比增幅較去年提高了5個百分點，反映出各地政府在供地策略上主動“降容”的力度加大，意在適配改善型需求，引導(dǎo)市場向高品質(zhì)方向發(fā)展。同時，容積率1.2以下（不含1.2）的低密地塊占比增幅也有所提升，充分說明低密項目的供給力度略有加大。

三

今年一季度低容積率地塊的特征

對今年一季度25個重點城市的低容積率地塊（特別是容積率低于1.2的低密地塊）進行梳理，可以總結(jié)出以下特征。

第一，此類地塊的容積率普遍控制在1.1以下，部分甚至低至1.02。建筑樓層高度大多低于40米，有的僅為24米甚至22米。溢價率普遍為0%，客觀上有效控制了拿地成本。從產(chǎn)品類型看，以多層、洋房、疊墅乃至聯(lián)排等低密度產(chǎn)品為主，這與容積率2.0以上、面向剛需或剛改的住宅用地形成明顯區(qū)別。

第二，從區(qū)位分布來看，這些地塊大多位于城市的新興發(fā)展區(qū)域或近郊板塊，而非傳統(tǒng)的高密度建成區(qū)核心。例如上海青浦、松江，南京溧水，寧波奉化、鎮(zhèn)海高新區(qū)，大連金普新區(qū)，北京昌平中關(guān)村科技園東區(qū)，廣州白云太和、番禺鐘村等。這些區(qū)域普遍具備較好的生態(tài)條件或產(chǎn)業(yè)配套基礎(chǔ)，同時擁有一定規(guī)模的潛在客群，能夠較好地實現(xiàn)產(chǎn)品與市場的匹配。

四

對高品質(zhì)住房市場的支撐

觀察最近兩年的供地策略，尤其是結(jié)合住宅項目規(guī)范以及“優(yōu)供給”“縮量提質(zhì)”等供地思路，可以看出，當前供地已從過去的高密度、高強度開發(fā)，逐步轉(zhuǎn)向“控強度、提品質(zhì)”的模式。通過降低容積率，地方政府可以在不降低地價總水平的前提下，引導(dǎo)市場向改善型、品質(zhì)型產(chǎn)品升級。這一轉(zhuǎn)變不僅改變了住宅產(chǎn)品的建筑形態(tài)，也在重塑行業(yè)開發(fā)邏輯與購房者的預(yù)期。

1.推動產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從“剛需主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“改善主導(dǎo)”

過去十年，高容積率地塊主導(dǎo)的市場以高層、高密度、高周轉(zhuǎn)的剛需產(chǎn)品為主，戶型緊湊、公共空間壓縮、社區(qū)配套受限。而當前降容背景下，相關(guān)地塊尤其是低密地塊，天然適配洋房、疊墅、聯(lián)排等產(chǎn)品形態(tài)，戶均面寬、層高、綠地率、日照條件等關(guān)鍵品質(zhì)指標顯著提升。這有助于引導(dǎo)住房市場從“有沒有”向“好不好”過渡，更好承接中年改善、多代居、養(yǎng)老及職住平衡等多元改善型需求。

2.為產(chǎn)品溢價與差異化競爭創(chuàng)造空間

低容積率住宅項目因低密、低層、高舒適度等特性，具備更強的定價能力和去化韌性。部分新城區(qū)的調(diào)研顯示，購房者確實對這類新產(chǎn)品有較高期待，相關(guān)項目的單價溢價率也優(yōu)于其他產(chǎn)品。這為開發(fā)商提供了從“拼速度”轉(zhuǎn)向“拼產(chǎn)品”的盈利空間，推動行業(yè)從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向品質(zhì)導(dǎo)向。

3.促進社區(qū)環(huán)境與城市空間的協(xié)同提升

低容積率項目多分布于近郊或新興發(fā)展區(qū)，結(jié)合自然水系、公園、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資源，有利于打造“15分鐘品質(zhì)生活圈”。同時，較低的建筑密度和高度限制也減輕了區(qū)域交通與市政配套的壓力，為公共綠地、教育、商業(yè)等設(shè)施留出更多空間。這種“人-房-城”協(xié)調(diào)發(fā)展的模式，有助于提升城市新城區(qū)的整體宜居性，是提高城市發(fā)展內(nèi)涵的重要體現(xiàn)。

4.對房企能力提出新要求

低容積率不等于低開發(fā)難度。相反，這類項目對產(chǎn)品設(shè)計、社區(qū)營造、精細化運營、綠色低碳技術(shù)等能力提出了更高要求。房企需要積極研究新形勢下的產(chǎn)品開發(fā)模式，從土地市場“降容”倒逼行業(yè)和企業(yè)供給側(cè)改革的角度出發(fā)，不斷優(yōu)化當前住宅項目的開發(fā)模式。

綜上，地塊“降容”和“低容”是高品質(zhì)住房供給的重要體現(xiàn)。當然，除了此類模式，其他地塊也可圍繞高品質(zhì)住宅項目的建設(shè)要求，精細化打磨產(chǎn)品。再如存量市場方面，二手房若能提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，同樣有助于提高居住品質(zhì)。這些工作的本質(zhì)，都是希望推動“住得更好”的目標落地，真正促進“住有優(yōu)居”。