魚珠TOD+九年制+低密疊院！掀翻天河東的來了

近來，天河東新盤密集，扎堆加推上新，各有各的賣點，產品還特別卷！這對買房人來說其實是好事。

但跑了這么多趟，跟不少粉絲聊下來，大家都有一個同感：

盤是真不少，熱度也高，可挑起來總有點拿不準。好像哪個都不錯，好像又缺一個能讓人心里特別踏實的。

如果還沒下定主意，不妨再等等魚珠TOD項目，雖位處黃埔，但配套放眼整個天河東，絕對算得上頂配。

據爆料，該項目可能今年6月份就拿地動工，可以先看幾個基礎信息：

超級大盤，密度1.9，有疊院產品！洋房主打改善，預計是100㎡以上產品。

魚珠核心區，地鐵上蓋TOD，周邊有地鐵5/13號線。規劃自帶商業、學校等配套。

大家最關心的：

這項目到底有多能打？

1、體量：50萬㎡超級大盤

項目地塊總研究范圍約39.52公頃，其中核心住宅地塊占地約26.42公頃，計容建面超50萬㎡，即相當于兩個廣州太古匯那么大。

近兩年，廣州建面超30萬㎡的地塊僅4宗，在土拍市場“小而美”的時代，像魚珠TOD這種巨無霸，本身就自帶流量。

2026年廣州供地藍皮書顯示，最先亮相的將是一期地塊，占地約11.7萬㎡，建面超22萬㎡。

2、容積率1.9：天河東極度稀缺的低密疊院

比起塔樓望江大平層，更值得改善客盯緊的，其實是疊院產品。

首先，低密底盤上的疊院，廣州主城鳳毛麟角。

50萬㎡體量+容積率1.9，放在廣州，是獨一檔的存在。尤其過去五年，天河出讓的宅地容積率2.0以下的僅2宗，含有疊院產品的項目，總價兩千萬級起步。

疊院對容積率要求極高，沒有低密大底盤，根本做不出來。

其次，魚珠CBD核心區里的疊院，地段不可復制。

魚珠TOD的疊院，步行可到地鐵5/13號線魚珠站，兩站珠江新城，這種城市疊院，在珠金琶魚核心范圍內，目前沒有競品。

再者，產品形態本身，切中天河東升級的空白。

天河東過去十年，新房多高層、超高層，改善客想從剛需三房換到更舒適的居住形態，要么去金融城買高價大平層，要么遠一點的別墅。

魚珠疊院恰好填補了這個空檔，上有露臺、下有庭院，分層而居，既有別墅的私密感和空間感，又不用犧牲通勤和生活便利。

據爆料！疊院產品總價預計約1000萬起步，部分景觀優越的樓棟，可能支持整棟購買，并可進行定制化裝修，或許能打造成獨棟別墅！

當然，這樣的整棟總價估計去到5000萬級別，但對于追求終極改善的買家而言，這無疑是在天河東核心區的罕見選擇。

可以預判，這批疊院貨量不會多。因為在50萬㎡大盤里，疊院通常只占一小部分。

配套齊全：

學鐵商景，四張牌全部拉滿

• 交通：雙地鐵口TOD上蓋

項目就在黃埔大道支線與中山大道東之間，黃埔與天河的邊界，距離地鐵5號線、13號線換乘站魚珠站約300米，5號線三溪站也在步行范圍內。

直接一站金融城，兩站到珠江新城，13號線直通廣州火車站和新塘站，兩條黃金線路的交匯，占據廣州東部軌道交通的核心節點。

• 教育：自帶九年制學校，還有隔壁名校加分

項目本身規劃落實了17處公共服務設施，主要包括九年制學校、幼兒園、少年宮等。

書包是配齊了的，品牌和教學質量要看后續引入的教育集團，但估計不會差。

還有一個潛在的利好值得關注。

項目一公里范圍內，中交四航·珠江春已簽約華南師范大學附屬中學，將合作共建一所45班的九年制學校，由華附直接派出核心團隊管理運營，并納入華附教育集團管理體系。

名校資源的扎堆落地，無疑在提升整個片區的教育能級。

• 商業：山姆、宜家、美林天地，出門就是

項目對面是魚珠商業廣場和保利魚珠時光，周邊分布著美林M·LIVE天地、山姆會員店、居然之家、宜家等成熟商圈。

這套商業組合，放在整個天河東區域，絕對是頂配。

• 景觀：南向江景+雙公園

項目南向直面珠江，且周邊高層建筑不算密集，有條件的樓棟有望享受到南向江景資源。

周邊還有瓦崗湖公園、蟹山公園等休閑配套，景觀資源好。

規劃中還特別提到，項目將以地鐵車輛段上蓋綜合開發為路徑，著力打造全天候活力社區與生態綜合體，屆時社區環境會更上一層。

更重要的是，魚珠片區正迎來系統性品質升級。

根據《黃埔區“魚珠東會客廳”品質提升行動方案》，魚珠核心區將分階段實現：

2026年底臨江大道魚珠灣隧道通車；至“十五五”中期，濱江綠帶貫通、路網升級；“十五五”末期，初步建成世界級濱江公園。

建設效果圖，徐以實際建設為準，圖源：廣州黃埔發布

或在三個層面

影響天河東市場

最后，想再聊聊天河東的格局變化。

魚珠TOD項目這張牌打出來，我覺得會在三個層面影響天河東格局：

第一，價格天花板或被捅破。

目前天河東核心區，改善新盤價格普遍在5-8萬/㎡區間，魚珠TOD項目的地段+低密+江景+TOD+九年制學校綜合優勢，疊院單價估計能站上5萬+/㎡。

畢竟周邊的廣州鵬瑞1號、合景臻溋名鑄等金融城頂豪，已經為這個板塊的價格想象空間鋪好了底。

第二，區域從剛需改善混合，進一步向高端改善轉型。

目前，天河東部分板塊成交主力是120㎡上下的剛改產品。

像魚珠TOD這種低密洋房+疊院的高端配置，會再把一批改善客群的目光拉過來，推動整個板塊向上走。

第三，周邊競品面臨貼身肉搏。

如果魚珠TOD項目還覆蓋小戶型，估計天河東的同類在售盤，要承受新一輪去化壓力。

新盤多，對買家是件好事，可以橫縱向對比后擇優選擇。

總而言之，魚珠TOD項目體量大、密度低、配套全，在天河東獨一份。

它大概率會拉高板塊價格天花板，成為區域從剛需市場轉向改善賽道的一大助力。

同時，項目占據珠金琶魚地段+低密+江景，預計會主推改善大戶型，看重居住品質和通勤、不著急入住的買家，可以等等看。