北京借名買房律師：限價商品房借名買房《委托書》成關鍵證據

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

引言：一場兄妹間的限價商品房借名買房糾紛

限價商品房能否借名購買？當拆遷保障房遇上借名買房，法院如何認定？本案是一起典型的限價商品房借名買房糾紛，涉及兄妹關系、拆遷安置、限價商品房性質、委托書效力等多個要素。法院在全面審查證據后，明確認定了借名買房關系的成立，并判決名義產權人協助辦理過戶，為限價商品房借名買房糾紛的處理提供了重要參考。

本文將深度剖析本案的裁判邏輯，揭示在限價商品房借名買房糾紛中，律師如何幫助當事人抓住核心證據，實現合法權益的維護。

一、 案情回顧：限價商品房借名買房的來龍去脈

本案的當事人李秀英與李建國系兄妹關系。位于北京市昌平區的一號房屋（以下簡稱一號房屋），系北京市西城區育德胡同某號房屋2009年拆遷后，分得的拆遷保障房（房屋性質為限價商品房）。

育德胡同某號房屋原系父母的遺產，產權雖然落到李建國和李建明名下，但實際房產仍為李秀英、李建國、第三人李建明、李秀華、李秀榮五人共有，全部收益也由兄妹五人平均分配。

李秀英與李建國約定，一號房屋以李建國名義購買，但實際出資人為李秀英，關于該房屋的任何問題、糾紛、利益，付款均由李秀英本人承擔，待一號房屋能夠過戶時，李建國將房屋過戶給李秀英。其他兄妹3人對李秀英與李建國的約定均予以認可。

2010年8月12日，李建國與甲房地產開發有限公司簽署《商品房預售合同》購買一號房屋，建筑面積85.9平方米，總價款551908元。當天，李秀英分兩筆刷卡支付551908元，并繳納了契稅、印花稅、產權代辦費、專項維修基金、有線電視初裝費等各種費用。

2013年1月14日，李建國取得一號房屋的產權證。目前，雖然一號房屋登記在李建國名下，但各項購房手續均由李秀英辦理，各項費用包括購房款、物業費、裝修費、取暖費、燃氣費、水費、電費、車位費等均由李秀英繳納，且一號房屋一直由李秀英實際居住使用至今。

然而，李秀英要求李建國配合辦理過戶時，卻遭到李建國拒絕，故訴至法院。

二、 爭議焦點：限價商品房借名買房是否有效？

本案的爭議焦點極具代表性，也是此類案件的難點所在：

雙方是否存在借名買房的合意？ 《委托書》能否證明借名關系的存在？

實際出資能否證明借名關系？ 李秀英支付購房款、契稅、維修基金等事實如何認定？

實際居住使用能否證明實際權利？ 李秀英一直居住使用一號房屋的事實如何認定？

拆遷安置房的特殊性質如何影響借名買房的認定？ 拆遷款項的歸屬如何認定？

三、 法院判決：明確認定限價商品房借名買房關系成立并判決過戶

法院的裁判觀點：

法院認為，結合本案已查明事實，雖然一號房屋登記在本案李建國名下，但法院認定李秀英、李建國之間存在借名買房關系，原因如下：

第一，李建國、李秀英之間簽訂了《委托書》，委托書內容明確顯示李秀英系借用李建國的身份購買一號房屋，委托關系直到李建華為李秀英辦理過戶手續為止結束；

第二，案涉限價商品住房購房款、契稅、公共維修基金等與一號房屋購買相關的費用，均由李秀英支付；

第三，房屋交付后，由李秀英辦理入住手續并裝修，李秀英一直居住至今。

綜上，法院認定李秀英借用李建國名義購買一號房屋。

李秀英與李建國簽訂的《委托書》，其實際系借名買房協議，是雙方的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，雙方應該按照該協議約定履行。

現李秀英具有北京市住房購買資格，且其家庭名下擁有住房一套，現一號房屋具備過戶至李秀英名下的條件。故對于李秀英提出的要求李建國協助將一號房屋過戶至李秀英名下的訴訟請求，有事實及法律依據，法院予以支持。

判決結果：

李建國于本判決生效之日起十五日內協助李秀英將北京市昌平區一號房屋過戶至李秀英名下。

四、 本案的典型意義與律師建議

本案是一堂生動的法律實踐課，對處理類似的限價商品房借名買房糾紛，具有深刻的指導意義：

1. 《委托書》的法律效力

本案中，《委托書》成為認定借名買房關系的關鍵證據。這說明，在借名買房糾紛中，書面協議的重要性不言而喻。

2. 限價商品房借名買房的效力認定

法院明確認定了限價商品房借名買房協議的效力，這為類似案件的處理提供了重要參考。雖然北京市高院指導意見對限價商品房借名買房有相關規定，但法院在本案中認定協議有效，這說明在具體案件中，需要結合案件具體情況綜合認定。

3. 實際出資的證明作用

李秀英支付購房款、契稅、維修基金等事實，成為證明借名買房關系的重要證據。這提醒當事人，在借名買房中，保留好所有付款憑證至關重要。

4. 實際居住使用的證明作用

李秀英一直居住使用一號房屋的事實，成為證明其為實際權利人的重要證據。這說明，在借名買房中，房屋的實際使用情況也是認定實際權利人的重要因素。

5. 拆遷安置房的特殊性質

本案涉及拆遷安置房的特殊性質，法院在認定借名買房關系時，綜合考慮了拆遷安置房的背景和各方的約定。這提醒當事人，在處理拆遷安置房借名買房糾紛時，需要特別注意拆遷安置房的特殊性質。

給當事人的建議：

如果您正面臨類似的限價商品房借名買房糾紛，請務必注意：

及時簽訂書面協議：在借名買房時，務必簽訂書面協議，明確雙方的權利義務關系。

保留所有付款憑證：保留好所有與購房相關的付款憑證，包括銀行轉賬記錄、收據等。

保留實際居住使用的證據：保留好與房屋實際居住使用相關的證據，包括物業費、水電費、裝修費等。

注意限價商品房的特殊規定：了解限價商品房的相關規定，特別是關于借名買房的規定。

尋求專業支持：限價商品房借名買房糾紛法律關系復雜，涉及《民法典》物權編、合同編等多部法律規定，需要經驗豐富的專業律師進行精準的訴訟策略規劃。

本案的成功判決，不僅為李秀英確認了一號房屋的實際權利，更彰顯了司法機關在處理復雜限價商品房借名買房糾紛時，對公平正義和實質平等的追求。對于每一位遭遇類似困境的當事人而言，相信法律、依靠專業，是維護自身合法權益最有力的武器。

【本文由房產律師靳雙權團隊撰寫，旨在分享專業見解，不構成具體法律建議。如您有類似法律問題，歡迎聯系我們進行一對一咨詢。】

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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