近天門山卻成孤島？大庸古城高墻擋流量，24億投資打水漂？

4月13日，ST張家界發布了2025年的財報數據，2025年歸母凈利潤虧損5.49億元，其中大庸古城單體項目就虧掉了5.55億元。

大庸古城的出生，原本是一場“高富帥”的入場。

當年，張家界旅游集團為了擺脫“白天看山、晚上睡覺”的單一自然觀光模式，決定在市中心黃金地段復刻一座“大庸古城”。它的雄心壯志是要成為張家界的“城市客廳”，要截留天門山幾百萬的客流。

他們過于自信了，誤判了游客的消費喜好。

大庸古城走的是最傳統的“圍城邏輯”：高墻聳立，入口森嚴，進去先買票。在項目方的思維里，既然我花了24億造了房子、修了牌坊、請了演藝，你進來看就得付錢。

這種“過路費”思維，在2025年的旅游市場里已經老掉牙了。

反觀鳳凰古城。雖然鳳凰也曾在“圍城收費”上栽過大跟頭，但它迅速調轉船頭。如今的鳳凰，核心邏輯是“免票入城、消費分流”。鳳凰賣的不是入場券，賣的是沱江邊的微風、清吧里的民謠、以及199元一套的旅拍套餐。

大庸造的是“盆景”，只能遠觀；鳳凰造的是“江湖”，人可以活在里面。當一個古城變成了一個收門票的“建筑展廳”，它就注定失去了生命力。

如果你去大庸古城實地復盤，會發現一個令人窒息的細節：密度。

大庸古城的容積率和建筑密度，高得讓人懷疑人生。24億元的投資，絕大部分被變成了鋼筋混凝土和仿古木構。為了最大限度榨取商業面積，200多間商鋪像沙罐車一樣擠在一起。

鳳凰古城是沿江而下的，山、水、城是通透的。而在大庸，你走在里面，兩邊是高聳的仿古墻，頭頂是狹窄的一線天，壓迫感撲面而來。

最讓本地人詬病的是，大庸古城為了建設，拆掉了張家界原本最具煙火氣的南門口老碼頭。它切斷了城市與水的聯系，也切斷了歷史與現代的邏輯。

大庸古城最悲劇的是，它離流量那么近，卻又那么遠。

它的選址堪稱完美，距離天門山索道站步行不到15分鐘。每年天門山有500萬以上的鐵桿客流，只要截留10%，大庸就能活得很好。

但在規劃中，大庸古城卻像是一座孤島。它用高墻和隔離帶將自己與天門山廣場、與周邊的城市商業體隔離開來。游客從山上下來，累得精疲力竭，看到的是一座冷冰冰的、需要排隊買票的圍城，第一反應不是進去消費，而是上車去酒店。

這就是著名的“最后一百米”悲劇。張家界不缺流量，缺的是讓流量自然流淌的“毛細血管”。大庸古城修了堅固的壩，卻沒修引水的渠。

ST張家界的困境，絕非個案。它是中國旅游地產“古城模式”集體退潮的縮影。

過去十年，中國涌現出上千座古城古鎮古街，從北到南，從東到西，模式驚人地相似：仿古建筑+特色小吃+燈光秀+民宿客棧。這種千城一面的同質化競爭，早就讓游客審美疲勞了。

2026年，張家界將與湖南廣電合作對大庸古城進行重新定位和改造。大庸古城據說已經更名為“青春大庸城”，并定檔2026年7月正式回歸。借助芒果系的內容，將大庸古城重構成“巨型的實景綜藝片場，把芒果臺著名綜藝IP的場景搬到古城中，把街道變成可參與的沉浸式劇本殺現場。

這24億燒出來的冷清，能不能在芒果系的綜藝宣發機器下“起死回生”？我們拭目以待吧。