北京凱諾律師事務(wù)所：棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改建中要注意這幾個細節(jié)

　　棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改建是一項具有公益性質(zhì)的項目，其最終的目的是為了提高被征收人的生活水平，改善被征收人的居住環(huán)境，讓被征收人的生活能更加的方便。所以，對于棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改建之類的項目如何推進，相關(guān)的政策規(guī)定中也有明確的要求，必須要遵循被征收人的意愿，保障被征收人的各項權(quán)益，包括知情權(quán)、參與權(quán)，選擇權(quán)等等，比如告知被征收人具體的征收事項。

　　但是從實踐過程中我們發(fā)現(xiàn)，在棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改建等項目中，因利益的驅(qū)使，往往還存在侵害被征收人合法權(quán)益的情況。所以，凱諾律師提醒廣大被征收人，以下幾個征收細節(jié)，廣大被征收人一定要注意，避免以后出現(xiàn)各種糾紛。

　　一、棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改建信息必須要告知大家

　　棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改建等項目，雖然具有一定的公益性質(zhì)，但是也需要將相關(guān)的信息以書面的形式告知廣大被征收人，比如棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改造的范圍、改造方式，目的，補償方式、補償標準，以及其他的工作流程等等。

　　因此，凱諾律師提醒大家，在遇到棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改建等項目時，一定要注意征收范圍內(nèi)有沒有實施方案，如果征收方發(fā)布了實施方案，那么作為被征收人，就需要馬上對該文件進行拍照、錄像。因為從實踐過程中來看，有的征收方在發(fā)布補償安置方案、實施方案不久之后，又會馬上自行撕毀，一旦撕毀，若日后出現(xiàn)糾紛，我們就需要從其他途徑獲得這份證據(jù)。

　　如果征收方有發(fā)布棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改建的實施方案，相關(guān)部門就已經(jīng)推動了具體的改造工作，那其行為嚴格來說就是不合法的。

　　二、棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改建應(yīng)當要遵循老百姓的意愿

　　與普通的征地拆遷不同的是，棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改建之類的項目在實施之前必須要先啟動民意調(diào)查。如果沒有在推進具體的工作之前啟動民意調(diào)查程序，則是不符合棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改建項目要求的。對于啟動了民意調(diào)查的，一般來說，只有絕大多數(shù)老百姓都同意（通常是百分之九十以上）棚戶區(qū)改造或者是舊城區(qū)改建，那么相關(guān)部門才可以推進下面的工作，包括入戶摸底調(diào)查、現(xiàn)場進行評估，簽訂補償安置協(xié)議等。

　　反之，如果絕大多數(shù)老百姓都不愿意進行棚戶區(qū)改造，那么原則上相關(guān)部門就不能推進棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改建計劃。實踐中，如果相關(guān)部門以斷水、斷電等其他違法行為強迫老百姓搬遷，或者是簽訂補償安置協(xié)議，那就侵害了老百姓的合法權(quán)益，老百姓可以通過法律途徑來維護自己的權(quán)益。

　　三、棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改建也要提供兩種以上的補償方式

　　對于普通的征地拆遷，法律法規(guī)上明確規(guī)定，征收方需要提供貨幣補償、產(chǎn)權(quán)置換至少這兩種的補償方式，對被征收人進行補償安置，被征收人可以就這兩種補償方式任意選擇，其既可以選擇產(chǎn)權(quán)置換，也可以選擇貨幣補償，或者是兩種相結(jié)合的方式。

　　可是在棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改建過程中，有的相關(guān)部門以“這項目不是因公共利益，而是公益項目”等各種理由只提供貨幣補償、產(chǎn)權(quán)置換中的其中一種補償方式對被征收人進行補償，甚至是直接替被征收人確定補償方式，這肯定是不合法的，侵害了被征收人的選擇權(quán)。

　　實踐中，如果廣大被征收人遇到，相關(guān)部門只提供貨幣補償或者是產(chǎn)權(quán)置換來進行補償，若被征收人對此有意見，可以拒絕，可以要求相關(guān)部門提供自己想要的補償方式，若相關(guān)部門以這是政策為由拒絕，建議被征收人要馬上咨詢專業(yè)律師，如果有必要，可以在專業(yè)律師的幫助下，通過法律途徑來維護自己的權(quán)益。

　　四、評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

　　棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改建雖與因公共利益需要而實施的征收項目的目的上不同，但是部分的征收程序是相同的，比如說評估機構(gòu)的選定。在對被征收房屋價值進行評估時，首先要選定評估機構(gòu)，但評估機構(gòu)的選定不能由相關(guān)部門直接確定，需要由被征收人協(xié)商選定。若相關(guān)部門以是棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改建等為由，拒絕讓被征收人參與評估機構(gòu)的選定，由其直接確定，那么就侵害了被征收人的選擇權(quán)。

　　所以，凱諾律師要說的是，在遇到棚戶區(qū)改造之類的征收項目時，一定要注意評估機構(gòu)是否是自己選定的，如果不是，那么評估報告中的評估結(jié)果有很有可能會對自己非常的不利，作為被征收人要盡快向房地產(chǎn)評估機構(gòu)申請復核，或者是向當?shù)氐脑u估專家委員會申請鑒定，若對鑒定結(jié)果仍然不滿意，要馬上咨詢專業(yè)律師。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，不管是普通的征地拆遷，還是棚戶區(qū)改造等之類的項目，都關(guān)系著老百姓的切身利益，一旦遇到相關(guān)部門未告知自己具體的征收事項，改造事項，未保障自己依法享有的選擇權(quán)、參與權(quán)等，即推進征收工作，建議廣大被征收人要馬上咨詢專業(yè)律師，如果有必要，可以在專業(yè)律師的指導下，依法維護自己的權(quán)益。