借名買房律師：子女低價賣父母借名房，法院判買賣合同無效

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引言：200萬買的房，16年后276萬“甩賣”給朋友，真實市價829萬！

2001年，老兩口看中一套北京房產(chǎn)，因兒子有本地戶口，便用其名義購買，全款由父母支付，房屋也一直由父母居住，房產(chǎn)證原件也由他們保管。

16年后，老父親去世，兒子竟在兩個月內(nèi)以276萬元的超低價，將房子賣給朋友。

而就在一個月后，這位“朋友”又以650萬元轉(zhuǎn)手賣出——市場評估價高達(dá)829萬元！

母親怒而起訴：這是我和老伴的房！兒子和買家惡意串通，合同必須無效！

法院最終判決：買賣合同無效！

但房子已轉(zhuǎn)手多次，能否拿回？答案令人深思……

一、案情還原：一場親情與算計的較量

本案當(dāng)事人關(guān)系如下：

陳秀蘭（化名）：原告，母親；

周建國（化名）：已故丈夫；

周濤（化名）：二人之子，被告一；

吳強（化名）：周濤朋友，被告二。

關(guān)鍵事實：

2001年，陳秀蘭夫婦通過朋友介紹，購得北京一號房屋（按經(jīng)濟(jì)適用房管理），總價約200萬元。

因周濤為北京戶籍，且當(dāng)時政策限制，房屋登記在其名下。

周濤當(dāng)時正在讀大學(xué)，無收入，購房款全部由父母支付。

房屋交付后，陳秀蘭夫婦一直居住至2017年，房產(chǎn)證、物業(yè)費單據(jù)等均由其保管。

2017年7月，周建國去世。

2017年9月，周濤與朋友吳強簽訂《存量房買賣合同》，以276萬元出售一號房屋。

2017年10月，吳強迅速以650萬元轉(zhuǎn)賣給第三人李女士夫婦。

后該房又于2020年“神奇”地回轉(zhuǎn)至吳強名下。

陳秀蘭起訴稱：

“房子是我們買的！兒子無權(quán)處分。他和吳強明顯是串通低價轉(zhuǎn)移財產(chǎn)！”

周濤辯稱：

“房子是我的，我有權(quán)賣。錢是我借的，不是父母出的。”

吳強稱：

“我已付全款，交易合法。”

但兩人僅提供50萬元轉(zhuǎn)賬記錄，稱其余226萬元為“現(xiàn)金支付”，卻無法提供任何取現(xiàn)或交付證據(jù)。

二、法院如何查明真相？

焦點一：誰才是房子真正的主人？

周濤2001年是大學(xué)生，無經(jīng)濟(jì)能力；

陳秀蘭提供多名親友證言，證明購房款來源及居住事實；

周濤稱“向他人借款”，卻拒絕透露出借人信息，也未提供借條、還款記錄；

房產(chǎn)證、繳費憑證長期由陳秀蘭持有。

? 法院認(rèn)定：陳秀蘭夫婦與周濤存在借名買房關(guān)系，真實權(quán)利人為父母。

焦點二：276萬賣房是否構(gòu)成“惡意串通”？

經(jīng)法院委托評估，2017年9月房屋市場價為829.25萬元；

成交價僅為市價的33%，明顯不合理；

買家吳強與周濤是朋友關(guān)系；

所謂“276萬購房款”，僅50萬有轉(zhuǎn)賬，其余“現(xiàn)金”無任何佐證；

吳強一個月后加價374萬轉(zhuǎn)賣，獲利巨大。

? 法院認(rèn)定：周濤與吳強惡意串通，損害陳秀蘭合法權(quán)益，買賣合同無效。

三、判決結(jié)果：贏了合同效力，但房子暫難拿回

法院判決：

確認(rèn)周濤與吳強就一號房屋簽訂的《存量房屋買賣合同》無效；

駁回陳秀蘭要求直接過戶至其名下的請求。

為什么不能直接拿回房子？

因房屋曾轉(zhuǎn)賣給善意第三人李女士夫婦（雖然后來又回轉(zhuǎn)），涉及案外人權(quán)益，需另案解決物權(quán)歸屬問題。

這意味著：

? 陳秀蘭成功“斬斷”了非法交易鏈條；

但要真正拿回房產(chǎn)，還需另行提起返還原物或確權(quán)之訴。

四、律師點評：此案的三大警示

? 警示一：借名買房風(fēng)險極高，尤其登記在子女名下

一旦父母去世或關(guān)系惡化，子女可憑產(chǎn)權(quán)證隨意處置房產(chǎn)。

? 警示二：低價+熟人+現(xiàn)金=惡意串通高危信號

法院對“明顯低于市價+關(guān)系密切+付款不規(guī)范”的交易高度警惕。

? 警示三：合同無效≠自動拿回房子

若房屋已轉(zhuǎn)給不知情的第三方，原權(quán)利人直接要求返還原物法院可能不支持。

給您的建議：

盡量避免借名買房，尤其不要登記在非直系或關(guān)系不穩(wěn)的親屬名下；

如已借名，務(wù)必保留完整出資憑證、居住證據(jù)、書面協(xié)議；

一旦發(fā)現(xiàn)房屋被擅自處分，立即起訴確認(rèn)合同無效；

勝訴后，及時啟動確權(quán)或返還原物程序，防止二次流轉(zhuǎn)。

【本文由房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊撰寫，旨在分享專業(yè)見解，不構(gòu)成具體法律建議。如您有類似法律問題，歡迎聯(lián)系我們進(jìn)行一對一咨詢。】

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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