替保利擔(dān)憂是杞人憂天

4月17日晚間，頗受關(guān)注的保利發(fā)展（600048.SH）2025年報(bào)終于披露。2530億元的銷售額，仍然是房地產(chǎn)行業(yè)第一。在全行業(yè)大環(huán)境仍不景氣的環(huán)境中仍然保持了盈利，歸母利潤(rùn)10.35億元，同比去年下降了79.31%。

保利發(fā)展2025年報(bào)

自從三家央企組成了“保中華”的頭牌陣容之后，這三家央企就接過風(fēng)向標(biāo)的重任，保利的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)，成為全行業(yè)上下關(guān)注的焦點(diǎn)。于是，怎么看待保利今年業(yè)績(jī)的問題，就變成了怎么理解行業(yè)發(fā)展大勢(shì)的重大問題。

保利發(fā)展利潤(rùn)下降要不要擔(dān)心？我們覺得沒有必要。

現(xiàn)在判斷房企是否穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)金流比利潤(rùn)重要，現(xiàn)金流就相當(dāng)于在人體動(dòng)脈中流動(dòng)的血液，只有正常且優(yōu)質(zhì)的循環(huán)，才能保證身體健康，企業(yè)經(jīng)營(yíng)也是一樣的道理，在手現(xiàn)金和現(xiàn)金流，都是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的底氣所在。

營(yíng)業(yè)性現(xiàn)金流凈額又最能說明問題。保利發(fā)展2025年經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~151.89億元，比2024年增長(zhǎng)了142.74%——當(dāng)下，這個(gè)數(shù)據(jù)可能比利潤(rùn)更有價(jià)值。同時(shí)，全年回款2589億元，回款率102%，不僅全部成功回款，還超額消化了部分歷史遺留的應(yīng)收賬款。這種現(xiàn)金流的健康程度，在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境中彌足珍貴。

而且，保利發(fā)展2025年在手現(xiàn)金1229億，占總資產(chǎn)超10%，手握如此豐富的現(xiàn)金，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)自然有十足保障。

一家企業(yè)的現(xiàn)金流由三部分構(gòu)成，分別是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、融資性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流。其中真正反映主要業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況的，就是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，而“凈額”則是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的收入和支出相抵之后形成，這個(gè)數(shù)據(jù)的增減漲跌，非常說明公司的經(jīng)營(yíng)狀況。簡(jiǎn)單來說，增長(zhǎng)就比不增長(zhǎng)好，畢竟經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)是整個(gè)公司的基本盤，關(guān)乎長(zhǎng)久健康發(fā)展——保利發(fā)展就屬于這一類。

還有一個(gè)數(shù)據(jù)，2025年全年，保利發(fā)展房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)收入2839.27億元，與2024年差別不大，毛利率維持在12.86%，營(yíng)業(yè)成本比2024年還少了0.05%。這都說明，保利發(fā)展的經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)還是保持在一個(gè)高水平上。

再仔細(xì)看一下財(cái)務(wù)報(bào)表就能發(fā)現(xiàn)，保利歸母凈利潤(rùn)同比下降的原因，是大額計(jì)提資產(chǎn)減值，計(jì)提的資產(chǎn)減值、信用減值損失，大約是69億元，這導(dǎo)致2025年歸屬母公司凈利潤(rùn)減少了42億元。

“大額計(jì)提資產(chǎn)減值”，聽著耳熟，但很多憂心忡忡者不解其中之意。通俗解釋，就是上市公司覺得自己手里的資產(chǎn)不值賬上那么多錢了，主動(dòng)把差額從利潤(rùn)里扣掉。扣掉之后，歸母凈利潤(rùn)自然就下降了。

“主動(dòng)”兩個(gè)字很重要。搞清這一點(diǎn)之后，就能明白，保利發(fā)展不是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)水平不行了才導(dǎo)致利潤(rùn)減少，而是出于房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)的總體情況，主動(dòng)把自己在手的資產(chǎn)打折算賬（請(qǐng)注意，是算賬，不是賣房）了，才導(dǎo)致利潤(rùn)減少。這相當(dāng)于把在手資產(chǎn)的價(jià)值夯實(shí)，匹配市場(chǎng)的現(xiàn)狀水平，也是為未來發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。

如果不算這部分，那么2025年保利的歸母凈利潤(rùn)仍然在約52億元的水平上，當(dāng)下，這個(gè)數(shù)字十分寶貴，也從側(cè)面映射了保利的經(jīng)營(yíng)水平并沒有出什么問題。

這種操作還體現(xiàn)出保利十分謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)口徑，這在當(dāng)下十分重要，說明公司能夠客觀面對(duì)環(huán)境帶來的困難，充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素，這對(duì)于公眾投資者抑或是保利的用戶而言，是一種負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。相比之下，在財(cái)務(wù)上“藏拙”才是最要命的。

客觀而言，保利發(fā)展這次計(jì)提資產(chǎn)減值的力度不小。這種財(cái)務(wù)口徑之下，我們能理解到的就是風(fēng)險(xiǎn)出清，未來一年乃至幾年，就可以輕裝上陣了。未來幾年業(yè)績(jī)肯定就會(huì)向好發(fā)展。這是夯實(shí)資產(chǎn)價(jià)值，把控資產(chǎn)質(zhì)量，也是對(duì)客戶、投資者負(fù)責(zé)。

只要保利發(fā)展的經(jīng)營(yíng)水平?jīng)]出問題，長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展就有保障。一季度的業(yè)績(jī)可以證明這一點(diǎn)：2026年1~3月，保利發(fā)展簽約額517.82億元，在中指研究院房企業(yè)績(jī)榜單上仍然位列第一。這個(gè)勢(shì)頭，可以看得非常清楚。

要長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，還要備貨，也就是拿地。2026年一季度，保利發(fā)展花費(fèi)約121億元拿地。按照中指院的測(cè)算，保利發(fā)展一季度新增貨值247億元。這些貨值儲(chǔ)備確保有房可買，有款可回，也是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的重要因素。有這些貨值在手，未來的現(xiàn)金流也有保障，這就又回到了保利發(fā)展穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)沒有問題的基本判斷上。

其實(shí)，保利發(fā)展的經(jīng)營(yíng)水平，還有更具體的體現(xiàn)。一邊是“攻山頭”、“去庫(kù)存”，解決老大難問題，為未來企業(yè)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)打基礎(chǔ)。另一邊，同樣下大力氣做的，就是搞好房子，提升品質(zhì)。這個(gè)好房子，不是口號(hào)，是真金白銀的增成本，這是保利的從長(zhǎng)計(jì)議。

這已經(jīng)成為一整套體系，也就是“以好生活為綱”。以好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活重構(gòu)當(dāng)今中國(guó)人居環(huán)境的價(jià)值體系，這就是保利發(fā)展舉集團(tuán)上下之力做的“三好房子”。原來房地產(chǎn)業(yè)盛行的是生產(chǎn)邏輯，保利發(fā)展當(dāng)下所執(zhí)行的這一套，完全、徹底從生產(chǎn)邏輯轉(zhuǎn)變成了客戶邏輯，這是一種經(jīng)營(yíng)模式的重塑，也是保利發(fā)展好房子區(qū)別于其他“口號(hào)式”、“響應(yīng)式”好房子的區(qū)別所在。

順便說一句，保利發(fā)展在4月底將會(huì)專門召開一場(chǎng)發(fā)布會(huì)，最詳盡地闡釋他們?nèi)碌暮梅孔芋w系與戰(zhàn)略部署。我們相信，屆時(shí)會(huì)有更多人明白，保利發(fā)展經(jīng)營(yíng)水平非但沒有下降，而且還在不斷上升，含金量越來越高。

這也就是我們?yōu)槭裁凑f，保利是在從長(zhǎng)計(jì)議。當(dāng)下樓市，最缺的就是這樣的房企。

市場(chǎng)也不傻，都是用腳投票。在這種經(jīng)營(yíng)路線的指導(dǎo)下，保利發(fā)展最近幾年一直推行單盤主義，做出標(biāo)桿項(xiàng)目。也就是在核心城市的核心區(qū)，做出能夠代表保利最新最高專業(yè)水準(zhǔn)的項(xiàng)目，形成對(duì)內(nèi)對(duì)外的示范效用，不斷提升自身的專業(yè)能力。這在當(dāng)下充斥“活下去就行”的房地產(chǎn)行業(yè)中，是十分寶貴的態(tài)度和做法。

這種經(jīng)營(yíng)思路落地，就是2025年廣州的保利玥璽灣，2026年北京的保利熙瑞。標(biāo)桿不標(biāo)桿，市場(chǎng)的檢驗(yàn)是最有效的。2025年11月，玥璽灣開盤，當(dāng)天就賣了106億，刷新了大灣區(qū)乃至全國(guó)樓市單盤開售的紀(jì)錄。

廣州保利玥璽灣項(xiàng)目實(shí)景圖

2026年，丙午之年，北京的保利熙瑞入市。這個(gè)項(xiàng)目不僅地拿的好——在北京最稀缺的“內(nèi)城國(guó)賓區(qū)”內(nèi)，而且在產(chǎn)品層面上下了大功夫，拿地一年方才入市，時(shí)間都用來磨產(chǎn)品，而且在北京采用了為數(shù)不多的“實(shí)景示范區(qū)”入市，體現(xiàn)出了對(duì)自身產(chǎn)品的絕對(duì)信心。沒有強(qiáng)大的工程能力、資金實(shí)力作保障，這種打法不是隨便一家開發(fā)商都敢用的。

北京保利熙瑞園林效果圖

市場(chǎng)也識(shí)貨。保利熙瑞入市以來，買房人高度認(rèn)可產(chǎn)品品質(zhì)，從現(xiàn)在的情況看，應(yīng)該會(huì)斬獲一筆相當(dāng)不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。這就是保利“耐久、舒適、綠色、智慧、精美、溫情”六維產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系的真正價(jià)值所在。

北京保利熙瑞大門效果圖

財(cái)務(wù)口徑上謹(jǐn)慎，經(jīng)營(yíng)水平上提升——這都是內(nèi)在層面值得信任的因素。把內(nèi)外分得如此清楚是否必要？當(dāng)然必要，內(nèi)在因素沒問題，當(dāng)外在不利環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)時(shí)，公司的價(jià)值和前景就會(huì)更加光明，而現(xiàn)在，市場(chǎng)已經(jīng)有了轉(zhuǎn)好的跡象，京滬深穗四大一線城市2026年的房?jī)r(jià)，已然開始上漲。

別替古人擔(dān)憂，也不必替行業(yè)第一杞人憂天。

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