營收超3000億！保利發展用產品力穿越周期

2025年，百強房企銷售同比下滑超20%，房企利潤集體承壓，整個地產行業都在問同一個問題：下一步怎么走？

就在這個節點上，保利發展最近發出一份重磅報告《2025-2026年不動產行業白皮書》，同時發布2025年度業績，在濤哥看來這兩份報告——一個指明方向，一個給出答案。

保利發展在白皮書中提出：市場已進入“止跌回穩關鍵期”，行業的底層邏輯正發生根本性改變，從“造房子”升維到“造生活”。

年報則以“七個第一”的穩健底色證明他們沒有空談，而是已經在用實際行動穿越周期——

營收第一：全年營收達3081億，行業唯一營收破3000億；

業績第一：全年銷售額2530億，連續三年行業第一；

回款第一：回籠2589億，回款率102%，連續三年超100%；

在手現金第一：現金達1229億，行業最高的安全墊；

權益拿地面積第一：權益拿地415萬方，持續加碼核心城市；

融資成本最低之一：融資成本僅2.72%，并列頭部房企最低；

頂豪影響力第一：2025年全國7個百億豪宅，保利發展一家獨占2席。

在濤哥看來所有這些成績中，最后一個“頂豪影響力第一”最為重磅——代表保利發展真正從“規模引領”邁向“產品引領”。

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七個第一背后，是產品主義的勝利

保利發展在《2025-2026年不動產白皮書》中對行業趨勢做出了清晰的判斷——

市場需求回歸理性，客戶只為真正優質的產品買單，能力驅動取代資源驅動，極致專業力成為企業立身之本。

保利發展2025年業績恰恰驗證了這一判斷。七個第一的背后是一條清晰的因果鏈——

業績的領先，源于核心城市的領先；核心城市的領先，源于產品的領先；而持續加碼核心城市土地，奠定了未來的長期競爭力。

1）業績的領先，源于核心城市的領先

2530億銷售額、2589億回籠資金、102%回款率——這些數字的背后，是保利在核心城市的壓倒性優勢。

2025年，保利核心城市銷售貢獻占比92%，連續三年保持90%以上高位。核心城市整體市占率達7.9%，同比提升0.8個百分點，10個城市市占率超過10%。

去年保利發展在廣州銷售金額約500億，包攬廣州銷售金額與銷售面積TOP1，其商品住宅市占率高達23%，7個項目躋身全市TOP20。

上海銷售金額約390億，位列上海市TOP3，操盤面積排名第一；北京銷售金額超160億，穩居TOP10；在一線城市實現全面領跑。

在更多核心城市，保利同樣拿下了領先身位，佛山約150億，奪得"四榜冠軍"；成都破100億元，穩居第一梯隊；三亞破100億，市占率約27%穩居市場第一。

核心城市的領先意味著什么？意味著最挑剔的客戶、最激烈的競爭、最殘酷淘汰賽。能夠在核心城市取得優勢，本身就是實力的證明。

2）核心城市的領先，本質上是產品的領先

核心城市客戶是最挑剔的，他們見過了最好的產品，有最多元的選擇，也最不容易被打動。保利之所以能夠在一二線核心城市持續領跑，根本原因在于產品力的躍遷。

2025年全國7個百億級豪宅，保利獨占2席：廣州玥璽灣全年網簽142.7億，上海世博天悅全年銷售107.5億，兩個項目最高單價均突破30萬/m2。兩大頂豪作品逆市熱銷，證明保利高端產品力得到市場塔尖客群的認可投票。

而在更多核心城市，保利項目也往往都成為市場引領者：三亞保利天珺銷售64億，成為海南三冠王；西安保利天珺全年銷售31.4億，位居全市單盤第二；成都保利花照天珺創造半年四開四罄紀錄。

當其他房企還在靠降價促銷應對市場下行時，保利則通過產品進化逆市跑贏市場，紅盤頻出現象級業績表現，證明市場對保利產品力真金白銀的認可。

3）持續強化產品領先，是保利的長期競爭力

產品領先不是一錘子買賣，而是需要持續投入與迭代。2025年保利在拿地端精準聚焦——權益拿地面積415萬方，行業第一；新增土儲99%位于核心城市。

這種“只買核心城市核心板塊”的拿地策略，確保新增項目的去化率與利潤空間，也為后續的高端產品布局奠定基礎。

年報顯示保利去年獲取項目中28個實現“當年拿地、當年開盤”，貢獻簽約金額超200億，體現出極高的投資兌現度和經營效率。

這就代表著，盡管保利發展2025年財報同樣面臨利潤下滑壓力，但這更多是2021-2023年行業調整周期資產減值的影響——

隨著核心城市高能級項目利潤逐步結轉，保利發展利潤表現未來將有望穩步回升。

更值得關注的是，產品力快速進化背后，保利正在很多重點城市實現“彎道超車”。

2026年一季度保利浙江項目集體登頂：杭州天珺斬獲杭州市十區新建商品住宅成交金額TOP1，杭州天奕包攬成交套數TOP1及3月銷售套數、金額雙料冠軍，溫州天曜序登頂溫州市商品住宅成交金額TOP1。

這又釋放了一個強烈的信號：保利發展的產品主義，不僅實現業績的領先，更成為逆市向上的“進攻”優勢，未來可期。

2

造生活的實踐，中國好房子天花板

白皮書指出，保利發展以“好生活”為綱，提出“好產品、好服務、好生活”的三好體系，實現從“造房子”到“造生活”的根本跨越。2025年保利的實踐正是對這一理念的全面落地——

從定義中國好房子天花板，到構建體系化的產品能力，再到讓更多人住上好房子，保利發展正在用行動回答“造生活”這個時代命題。

1）好房子天花板：央企擔當定義“中國封面”

這幾年濤哥一個明顯的感受是；保利發展正在全國獲取最頂級土地，打造“中國封面”作品，樹立中國好房子天花板的標桿樣本。

廣州玥璽灣——2025年全國首個首開破百億項目。位于珠江新城、金融城、琶洲三大CBD幾何中心，正對琶洲國際會展中心，是“世界看向廣州的第一眼”。

作為保利發展1號作品，以200分投入打造，11米全域抬板、6000㎡地上立體藝術會所、八衡健康科技系統……每一處都在刷新行業的最高標準。

上海世博天悅——長三角頂豪的價值天花板。世博濱江核心，距黃浦江僅80米，一線江景無遮擋，最高單價30.27萬/㎡刷新了華東地區新房單價紀錄。

去年加推的樓王「世峯」打造高定換膚裝標、500㎡一戶一定制超級大平層，開創上海頂豪“全維定制”先河，整盤累計去化已達240億。

廈門御宸天悅——中國灣海豪宅新標桿。五緣灣一線海景，前期無展示區、無樣板房就實現累計銷售近30億，證明保利發展“豪宅專家”印象已深入人心。

以世界國風的全新審美，將閩南文化與國際度假風情完美結合，60米無邊際泳池的海天一色極其驚艷，成為福建唯一入選中國房協首批“好房子”設計示例的項目。

三個作品，三座城市，三種封面，但內核一致——用極致產品力，定義中國好房子天花板，為每一座城市打造引領時代的標桿作品。

2）體系化產品力：成功不是偶然，而是必然

在各大城市高端產品引領的背后，保利發展已經形成一套可復制、可迭代的體系化產品打造能力——

六維標準，定義好房子的"保利刻度"。白皮書提出"耐久、舒適、綠色、智慧、精美、溫情"六維標準，是保利在國家標準基礎上實現全維度升級，將"好房子"從模糊的感知，變成可量化、可驗證的評價體系。

科技系統，重新定義居住性能。衡溫、衡濕、衡氧、衡凈、衡潔、衡靜、衡光、衡壓等不同緯度的科技應用，打造健康舒適的居住環境，引領人居生活品質的全面升級。

文化賦能，讓建筑成為城市的精神載體。廣州玥璽灣融合廣府文化，杭州天珺融入江南茶、玉和江潮元素，廈門御宸天悅致敬閩南文化——正如白皮書所言，好房子要滿足情感歸屬和文化認同，讓居住者找到文化根脈的延續。

極致服務，從交付到運營的全周期陪伴。保利物業“東方禮遇”高端服務體系提供管家式專屬服務，實現從購房到入住的全周期陪伴。交付力獲評中指研究院行業TOP1，客戶滿意度提升至87%。

可以看到，從產品標準的構建、到科技系統的應用、到文化價值的融入，到交付與物業服務的同步進化，保利發展產品力躍升形成系統性閉環，讓項目成功成為必然。

3）打造全民好房：讓每一類客群都能住上“好房子”

白皮書指出，不同層級的消費需求，要有不同的“好房子”產品滿足。

保利發展基于海量客戶調研數據，將主流需求分為“首次置業、功能改善、品質改善、高端改善”四種類型，形成全周期產品體系，覆蓋首次置業到頂級豪宅的全客群需求。

在保利看來，品質時代是人人都能住上好房子的時代。保利發展用全產品線的體系化能力，讓“好房子”從塔尖走向大眾，從“造房子”真正升維到“造生活”。

3

未來發展方向，三大主業協同飛輪

保利發展在白皮書中提出，中國不動產行業正進入“開發+經營+服務”協同發展的新階段。

保利發展不僅在產品端實現了突破，更在戰略層面完成了升維，正在從單一的住宅開發商，轉型為“美好生活服務商”和“城市運營商”。

1）三大主業協同：構建可持續增長飛輪

以不動產開發提供優質資產，以不動產經營實現資產增值，以不動產綜合服務創造長期價值——三者協同，構建起保利的全新發展格局。

開發端，聚焦核心城市核心板塊，堅持"以銷定產"，2025年新增土儲99%位于核心城市，全年拓展總地價791億，同比增16%，一二線城市占比超90%。

經營端，在營資產規模穩步提升，實現資產經營收入51.4億，累計開業面積630萬方，有序推進商業不動產REITs申報，打通“投-融-管-退”閉環。

服務端，保利物業收入171.3億，商業、酒店、會展等多元業態協同發展，保利世貿博覽館全年完成82場展會，出租率穩居同類型場館行業前三。

三大主業不是簡單的業務疊加，而是相互賦能的增長飛輪——開發提供優質資產，經營實現資產增值，服務創造長期價值，REITs打通退出通道，資金回流反哺開發。

這個閉環一旦跑通，保利就不再是一家依賴銷售規模的開發商，而是一家擁有持續現金流的“不動產運營商”。

2）全方位好生活：從經營房子到“經營生活”

保利以“好生活”為綱，通過“住區-社區-城區”三維運營，整合商業、養老、文旅等多元業態，打造15分鐘生活圈——標志著保利正在從“經營房子”到“經營生活”的根本轉變。

例如三亞保利海晏仁境，將服務邊界擴展到社區之外，從接送機到301醫院綠色通道，從瑰麗酒店專屬禮遇到社區商業街的黑珍珠餐廳，構建“無邊界的生活特權圈”。

這種從“物”的維護延伸至“人”的圈層與精神生活的服務深度，才是“好生活”的真正含義。

3）持續組織變革：為未來發展保駕護航

2026年開年，保利發展率先落地一系列組織與人事調整，打響新年房企組織變革第一槍。

總部上升到“不動產經營”的更高維引領，地區公司“單盤主義”敏捷化實踐，形成“精總部、強一線、深專業”組織進化，與三大主業戰略高度匹配。

在人才機制上，“業績導向”的任用原則、“給年輕人機會”的梯隊建設、“能上能下”的市場化機制，構建起極具凝聚力和戰斗力的團隊，也為未來新發展階段奠定了組織與人才保障。

保利發展董事長劉平曾說：“保利發展目標是綜合實力的領先，是硬實力、軟實力都過硬的第一。”

從規模之王到產品之王，從造房子到造生活，從開發為主到三大主業協同——保利發展底層邏輯已經變了，而這個變化的方向，正是行業未來的方向。

2025年，保利發展交出的這一份高質量答卷——不僅繼續穩健領跑，更是用“產品主義”為未來作答。

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