上海三批次土拍：九龍戲珠，招商蛇口笑到了最后

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

上海土拍，總算聞到了一絲久違的火藥味。

今天，上海第三批次住宅用地完成出讓。徐匯長橋、普陀石泉和金山新城三宗純宅地，起始總價(jià)65.4855億元。

唯一有溢價(jià)的是徐匯長橋地塊，溢價(jià)率25%。普陀石泉和金山新城都是底價(jià)成交。

從2026年開年到現(xiàn)在，上海土地市場(chǎng)主打的就是一個(gè)“小步快跑、精準(zhǔn)施策”的節(jié)奏。

既避免了集中供地帶來的市場(chǎng)分流，也精準(zhǔn)匹配了不同購房群體的需求。

2026年一季度，上海一共出讓9宗地塊，底價(jià)成交已經(jīng)是常態(tài)，成交總金額213億元，同比下降38%。

馬年的兩次土拍，一共出讓4宗地塊，其中，青浦徐涇和長寧中山公園好不容易冒了點(diǎn)溢價(jià)，也都沒超過7%。

所以，這次徐匯長橋地塊能搞出那么大動(dòng)靜，屬實(shí)是給市場(chǎng)打了針強(qiáng)心劑。

徐匯長橋：九龍戲珠

本次土拍的主角，當(dāng)屬于徐匯區(qū)長橋街道xh290-09地塊，該地塊起始總價(jià)26.4億元起始樓面價(jià)69720元/㎡。

地塊吸引了9家房企或聯(lián)合體參拍，華潤、招商、中海這幾家強(qiáng)勢(shì)的國央企老面孔都在，建發(fā) 象嶼、越秀這種不差錢的地方國企也來了，還有金茂 湖北清能、綠城、保利發(fā)展 西岸、上海城投，參拍陣容相當(dāng)豪華，直接刷新了近期地塊報(bào)名人數(shù)的新紀(jì)錄。

開拍之前，保利發(fā)展、上海城投、保利置業(yè)等房企已經(jīng)發(fā)布地塊的招標(biāo)消息。

但競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)，房企們都有點(diǎn)“矜持”，加價(jià)進(jìn)程緩慢。一共進(jìn)行了82輪競(jìng)價(jià)，中海全程未出價(jià)。最后由招商蛇口競(jìng)得，總價(jià)33億，樓面價(jià)87150元/㎡。可售樓板價(jià)超過9.6萬/㎡了。

該地塊原為商辦用地，于今年2月初剛剛調(diào)整為純住宅用地。

用地面積約2.1萬㎡，容積率1.8，限高36米，這樣的容積率在內(nèi)中環(huán)間非常少見，未來可打造為區(qū)域內(nèi)極為稀缺的10-11層低密小高層社區(qū)，產(chǎn)品形態(tài)已定調(diào)改善。

從地理位置來看，地塊東邊距黃浦江岸線僅約500米，北邊到上海植物園僅約300米，坐擁城市綠肺與濱江雙重景觀資源。此外，在建的軌道交通23號(hào)線上海植物園站距離地塊直線約600米，軌交配套同步跟進(jìn)。

從實(shí)地情況來看，目前地塊已為凈地，具備快速開工條件。

官方加了點(diǎn)“配建包”。根據(jù)規(guī)劃，該地塊需在沿百色路一側(cè)配建不少于3500平方米的社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，其中含2000平方米的綜合健身館（建成后將移交區(qū)政府）和1500平方米的凈菜超市。

但在利潤和流速預(yù)期面前，這點(diǎn)配建要求對(duì)這群財(cái)大氣粗的開發(fā)商來說，根本算不上什么絆腳石。

普陀石泉：利潤空間足

普陀區(qū)石泉地塊由中建八局與招商蛇口組成的聯(lián)合體以底價(jià)競(jìng)得。

4月1日，中建八局旗下的蘇州中建東孚投資發(fā)展有限公司已經(jīng)發(fā)布了普陀區(qū)W060401單元A17B-01地塊項(xiàng)目的招標(biāo)計(jì)劃公告。

項(xiàng)目總投資達(dá)約43.46億，其中建安工程費(fèi)81384萬。

該地塊出讓面積1.95萬方，容積率2.5，限高80米，起拍總價(jià)30.29億，樓面價(jià)62077元/㎡。

位于內(nèi)中環(huán)石泉街道，緊鄰內(nèi)環(huán)高架，周邊有3、4、7、11、14號(hào)線五軌交匯。不過，步行到鎮(zhèn)坪路站或曹楊路站大約1公里，勉強(qiáng)算“軌交輻射圈”吧。

這塊地底價(jià)成交，不代表它素質(zhì)不行。

回顧2024年的行情，同板塊的天匯璽、蘇河璽項(xiàng)目收官均價(jià)均為10.52萬/㎡，不僅雙雙觸發(fā)積分，蘇河璽入圍分甚至達(dá)到92.67分，說明內(nèi)環(huán)旁的改善需求依然扎實(shí)。

兩個(gè)項(xiàng)目清盤之后，區(qū)域新房供應(yīng)直接斷檔將近兩年，剛改和改善的需求一直積壓著。

本次出讓為開發(fā)商預(yù)留了合理的利潤空間。6.2萬/㎡的樓面價(jià)，賣到10萬/㎡就能盈利，但按照目前區(qū)域新房形勢(shì)，未來大概率會(huì)賣到11萬以上。

這個(gè)價(jià)格比在售的中海環(huán)宇玖章樓面價(jià)（71865元/㎡）、還未開售的真如翠谷項(xiàng)目樓面價(jià)（79324元/㎡）都便宜。

中建東孚作為中建八局的核心地產(chǎn)平臺(tái)，在上海深耕多年，虹口、普陀、寶山都有項(xiàng)目落地，對(duì)這片市場(chǎng)的水溫再熟悉不過。

金山新城：本地國企托底

金山區(qū)JSC1-0403單元3-02-01地塊是本批次唯一的遠(yuǎn)郊地塊，也是本次出讓面積最大、容積率最低的地塊，由金濱海集團(tuán)底價(jià)競(jìng)得。

該公司由?上海金山資本管理集團(tuán)有限公司全資控股?，是金山區(qū)屬國企。

地塊出讓面積約6.07萬方，容積率僅1.05，限高30米，起拍總價(jià)8.8億，樓面價(jià)13810元/㎡，有可能打造洋房、疊加等低密產(chǎn)品。

今年3月初，金山新城核心區(qū)北區(qū)JSC1-0403單元3-02街坊的控規(guī)剛調(diào)整完，3-02-01地塊就火速上架，效率拉滿。

地塊位于金山新城核心區(qū)，靠近金山區(qū)政府，周邊配套成熟。

這次還明顯“抬了一手價(jià)”，釋放出官方對(duì)此區(qū)域的信心。

對(duì)比去年7月建發(fā)在東側(cè)1.6公里處拿下的地塊（樓面價(jià)12034元/㎡，溢價(jià)率0.28%），這次起拍樓面價(jià)提升了約14.8%。

規(guī)劃鼓勵(lì)抬板設(shè)計(jì)：如首層抬高用作停車，則住宅地塊室外地面標(biāo)高不低于10.4米，公共綠地不低于4.5米。

地塊的配建要求相對(duì)復(fù)雜。

需配建不少于1370平方米的公共服務(wù)設(shè)施，涵蓋日間照料中心、老年活動(dòng)室、養(yǎng)育托管點(diǎn)、生活服務(wù)點(diǎn)、文化活動(dòng)室、居委會(huì)、智能末端配送、物業(yè)及業(yè)委會(huì)用房等。除物業(yè)及配送用房外，其余設(shè)施建成后移交山陽鎮(zhèn)政府。

另需配建不少于1280平方米的配套商業(yè)，并鼓勵(lì)在首層架空或抬高層設(shè)置健身、親子、文化等休閑空間，總面積約1500平方米，具體以實(shí)施方案為準(zhǔn)。

遠(yuǎn)郊地塊由本地國企托底，這個(gè)劇本在最近兩年的土拍市場(chǎng)反復(fù)上演，沒啥意外的。

相關(guān)公司：招商蛇口sz001979,成都招商蛇口