從公積金年報(bào)看長(zhǎng)春樓市：2025年筑底復(fù)蘇，2026年穩(wěn)中求進(jìn)

一組數(shù)據(jù)

讀懂長(zhǎng)春樓市的"底色"

2026年3月18日，長(zhǎng)春市住房公積金管理中心發(fā)布了《長(zhǎng)春市住房公積金2025年年度報(bào)告》。作為反映城市住房消費(fèi)真實(shí)的"晴雨表"，公積金年報(bào)里的每一個(gè)數(shù)字，都在訴說(shuō)著這座城市購(gòu)房者的選擇與市場(chǎng)的脈動(dòng)。

2025年的長(zhǎng)春樓市，用一個(gè)詞來(lái)概括，就是"筑底復(fù)蘇"，新房成交量雖然承壓，但庫(kù)存持續(xù)消化、價(jià)格保持穩(wěn)定、政策持續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)正在悄然積蓄向上的力量。

今天，我們就從公積金年報(bào)出發(fā)，結(jié)合新房成交、庫(kù)存去化、土地市場(chǎng)等多維數(shù)據(jù)，為大家全面解讀2025年長(zhǎng)春樓市的真實(shí)面貌，并展望2026年的市場(chǎng)走向。

公積金核心數(shù)據(jù)

誰(shuí)在繳、誰(shuí)在取、誰(shuí)在貸？

繳存端

單位增長(zhǎng)，人數(shù)微降，錢袋子更厚了

2025年，長(zhǎng)春公積金實(shí)繳單位達(dá)到28283家，同比增長(zhǎng)5.64%；但實(shí)繳人數(shù)為126.87萬(wàn)人，同比下降1.57%。這對(duì)"一升一降"怎么理解？

單位數(shù)量增加，說(shuō)明越來(lái)越多的中小微企業(yè)、個(gè)體工商戶納入了公積金覆蓋體系，制度的"擴(kuò)面"工作卓有成效。而人數(shù)微降，則與部分企業(yè)人員流動(dòng)、靈活就業(yè)人員占比提升等結(jié)構(gòu)性因素有關(guān)。好消息是，全年繳存額達(dá)到258.35億元，同比增長(zhǎng)2.54%，繳存余額更是達(dá)到961.85億元，同比增長(zhǎng)6.21%——這意味著長(zhǎng)春公積金的"資金池"依然在穩(wěn)步壯大，為后續(xù)貸款發(fā)放提供了充裕的彈藥。

提取端

還貸是大頭，租房提取快速增長(zhǎng)

2025年，共有55.92萬(wàn)人提取公積金，提取總額202.15億元，提取率為78.25%。提取結(jié)構(gòu)中，償還購(gòu)房貸款本息占比高達(dá)54.99%，是絕對(duì)的"大頭"；其次是離退休提取（20.05%）、購(gòu)房提取（8.62%）和租賃住房提取（7.61%）。

特別值得關(guān)注的是租房提取的爆發(fā)式增長(zhǎng)——全年租房提取筆數(shù)同比增長(zhǎng)73.12%，提取額同比增長(zhǎng)32.51%。這背后，是長(zhǎng)春大幅提高了租房提取額度（市區(qū)普通家庭從2.1萬(wàn)元調(diào)至2.4萬(wàn)元），讓更多年輕人和新市民享受到了政策紅利。

貸款端

二手房占六成，年輕人是主力

2025年全年發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款1.67萬(wàn)筆、89.09億元，同比分別下降13.68%和10.43%。貸款量的下降與整體市場(chǎng)成交縮量直接相關(guān)，但貸款結(jié)構(gòu)中透露出幾個(gè)重要信號(hào)：

信號(hào)一：二手房貸款占比62.52%，遠(yuǎn)超新房的37.48%。這說(shuō)明在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，二手房憑借現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)、成熟配套和靈活的價(jià)格空間，成為更多購(gòu)房者的選擇。

信號(hào)二：首套房貸款占比高達(dá)91.16%。長(zhǎng)春樓市的需求底盤依然是剛需——買人生第一套房的人，占了絕大多數(shù)。

信號(hào)三：30歲以下借款人占41.13%，30-40歲占42.37%，合計(jì)83.50%。這座城市的購(gòu)房主力軍，是充滿活力的年輕群體。

信號(hào)四：不良貸款率僅0.061%。這個(gè)數(shù)字堪稱優(yōu)秀，說(shuō)明長(zhǎng)春公積金貸款的資產(chǎn)質(zhì)量非常扎實(shí)。

新房市場(chǎng)全景

成交縮量，但價(jià)格站穩(wěn)了

2025年長(zhǎng)春全年新房住宅成交約24,574套，較2024年的33,083套下降約25.7%；成交建筑面積約284.3萬(wàn)平方米，成交金額約254.88億元。從月度走勢(shì)來(lái)看，呈現(xiàn)出明顯的**"脈沖式"特征**——3月（5,023套）、6月（3,703套）、9月（5,172套）形成三個(gè)成交高峰，與傳統(tǒng)的"金三銀九"節(jié)奏高度吻合，政策刺激和集中推盤是主要驅(qū)動(dòng)力。

全年成交均價(jià)約8,968元/平方米，月度波動(dòng)在7,275-9,934元/平方米之間。值得欣慰的是，價(jià)格整體維持在相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)間，沒(méi)有出現(xiàn)失速下行，這為市場(chǎng)信心的恢復(fù)奠定了基礎(chǔ)。

下面這張圖清晰展示了2025年長(zhǎng)春新房住宅的月度成交套數(shù)變化，三次"脈沖"一目了然：

結(jié)合公積金報(bào)告中"支持繳存人購(gòu)建房185.62萬(wàn)平方米建筑面積"的數(shù)據(jù)來(lái)看，公積金貸款中二手房占比高達(dá)62.52%，遠(yuǎn)超新房，進(jìn)一步印證了二手房市場(chǎng)的活躍度已經(jīng)超越新房。在新房成交縮量的背景下，二手房正在成為長(zhǎng)春住房消費(fèi)的重要組成部分。

庫(kù)存與去化

好消息和壓力并存

2025年令人振奮的數(shù)據(jù)之一，是庫(kù)存的持續(xù)下降。

從年初的87,567套（建筑面積1,014.84萬(wàn)平方米），持續(xù)降至年末的66,390套（建筑面積784.70萬(wàn)平方米），全年庫(kù)存套數(shù)下降約24.2%，庫(kù)存面積同比降幅從年初的-4.52%擴(kuò)大至年末的-20.93%。這一去庫(kù)存成效，相當(dāng)顯著。

但另一面，去化周期（12個(gè)月口徑）從年初的36.5個(gè)月降至年末的34.3個(gè)月，雖然方向向好，但仍遠(yuǎn)高于12-18個(gè)月的行業(yè)合理區(qū)間。換句話說(shuō)，按照當(dāng)前的銷售速度，消化完現(xiàn)有庫(kù)存仍需近3年時(shí)間。去庫(kù)存依然是長(zhǎng)春樓市的"必答題"。

土地市場(chǎng)

零溢價(jià)背后的理性與信號(hào)

2025年長(zhǎng)春土地市場(chǎng)的一個(gè)標(biāo)志性特征是：全年溢價(jià)率為0%。這意味著所有地塊均以底價(jià)成交，開發(fā)商拿地高度理性，不再"沖動(dòng)出價(jià)"。

從成交節(jié)奏看，土地成交集中在下半年，其中9月成交6宗、12月成交23宗，是兩個(gè)明顯的供地大月。更值得關(guān)注的是樓面價(jià)的變化趨勢(shì)——下半年核心區(qū)域樓面價(jià)明顯抬升，從7月的2,917元/平方米一路攀升至10月的4,537元/平方米，反映出優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)值正在被市場(chǎng)重新認(rèn)可。

從拿地主體看，本地國(guó)企仍是絕對(duì)主力，長(zhǎng)春城運(yùn)、新發(fā)城建等企業(yè)的拿地總價(jià)占比達(dá)65%，"國(guó)企托底"的格局十分明顯。這既保證了土地市場(chǎng)的基本活躍度，也為后續(xù)新房供應(yīng)提供了穩(wěn)定預(yù)期。

政策亮點(diǎn)

六大利好，招招瞄準(zhǔn)"痛點(diǎn)"

2025年，長(zhǎng)春公積金政策密集調(diào)整，力度之大、覆蓋之廣，堪稱歷年之首。我們梳理出六大核心亮點(diǎn)：

亮點(diǎn)一：貸款利率下調(diào)。自5月8日起，首套5年以上利率從2.85%降至2.6%，下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。以貸款80萬(wàn)元、30年期為例，月供可減少約120元，總利息節(jié)省約4.3萬(wàn)元。

亮點(diǎn)二：首付比例大幅下調(diào)。主城區(qū)首套新房首付比例從20%降至15%，一套100萬(wàn)元的住房，首付門檻直降5萬(wàn)元。

亮點(diǎn)三：貸款額度差異化設(shè)計(jì)。按區(qū)域劃分基礎(chǔ)額度（主城區(qū)最高100萬(wàn)元、雙陽(yáng)/公主嶺最高65萬(wàn)元、九臺(tái)/外縣市最高45萬(wàn)元），多子女家庭可上浮40%，購(gòu)買綠色建筑可上浮30%，精準(zhǔn)匹配不同群體的需求。

亮點(diǎn)四：租房提取額度提高。長(zhǎng)春市區(qū)普通家庭從2.1萬(wàn)元提至2.4萬(wàn)元，多子女家庭從2.5萬(wàn)元提至2.7萬(wàn)元。

亮點(diǎn)五：首付款提取落地見(jiàn)效。全年為3,710人辦理新房首付款提取4.59億元，有效緩解了購(gòu)房者的前期資金壓力。

亮點(diǎn)六：放寬多項(xiàng)限制。貸款次數(shù)限制放寬（結(jié)清后再申請(qǐng)不受次數(shù)限制）、取消購(gòu)房提取時(shí)間限制、支持代際互助提取，讓公積金的使用更加靈活。

展望2026

穩(wěn)中求進(jìn)，分化加劇

站在2026年的起點(diǎn)回望，長(zhǎng)春樓市已經(jīng)走過(guò)了艱難的時(shí)刻。結(jié)合土地成交數(shù)據(jù)和市場(chǎng)研判，2026年有幾個(gè)關(guān)鍵趨勢(shì)值得關(guān)注：

供應(yīng)端：約319萬(wàn)平方米新增入市

根據(jù)2025年土地成交情況及6-12個(gè)月的開發(fā)周期推算，2026年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)約319萬(wàn)平方米建筑面積。但供應(yīng)并非均勻分布——高新區(qū)、寬城區(qū)、南關(guān)區(qū)將成為主要供應(yīng)區(qū)域，而綠園區(qū)可能面臨階段性供應(yīng)斷層。

區(qū)域分化將更加顯著

凈月區(qū)（占2025年市區(qū)成交的17.5%）、南關(guān)區(qū)（12.9%）、高新區(qū)（10.3%）將繼續(xù)領(lǐng)跑。高新區(qū)憑借科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚和改善型產(chǎn)品定位，仍是2026年比較受關(guān)注的板塊之一；而長(zhǎng)德區(qū)則以低樓面價(jià)（1,028元/平方米）鎖定剛需市場(chǎng)。

價(jià)格區(qū)間：8900-9200元/平方米

2025年土地零溢價(jià)成交，全市樓面均價(jià)3,015元/平方米，與新房成交均價(jià)形成合理價(jià)差。綜合建安成本、稅費(fèi)等因素，2026年全市新房合理售價(jià)區(qū)間預(yù)計(jì)維持在8,900-9,200元/平方米。其中，朝陽(yáng)區(qū)、經(jīng)開區(qū)等核心區(qū)域改善型項(xiàng)目均價(jià)有望突破9,500元/平方米。

"國(guó)企托底+政策護(hù)航"格局延續(xù)

本地國(guó)企在土地市場(chǎng)的主導(dǎo)地位將在2026年延續(xù)，以剛需和剛改產(chǎn)品為主，保障基礎(chǔ)供應(yīng)穩(wěn)定。同時(shí)，公積金利率下調(diào)、首付比例降低、購(gòu)房補(bǔ)貼等政策的持續(xù)發(fā)力，將為市場(chǎng)注入持續(xù)的信心支撐。

值得一提的是，2026年1月長(zhǎng)春市區(qū)新建商品住宅成交量較2025年同期增長(zhǎng)169%，需求端回暖態(tài)勢(shì)已經(jīng)十分明顯。

總結(jié)

長(zhǎng)春樓市正在"換擋"，而非"熄火"

回顧2025年，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的確面臨不小的壓力——新房成交量下降、公積金貸款筆數(shù)減少、去化周期仍然偏高。但換一個(gè)角度看，積極信號(hào)同樣清晰：

第一，需求結(jié)構(gòu)正在轉(zhuǎn)變。二手房市場(chǎng)活躍度超越新房，首套剛需占比超九成，30歲以下年輕購(gòu)房者占比超四成，市場(chǎng)需求的"基本盤"依然穩(wěn)固。

第二，去庫(kù)存取得階段性成效。全年庫(kù)存下降24.2%，這是真金白銀的消化，而不是數(shù)字游戲。

第三，政策工具箱充足且精準(zhǔn)。從利率、首付、額度到提取條件，2025年的公積金政策調(diào)整幾乎覆蓋了購(gòu)房全鏈條，且已延續(xù)至2026年底。

第四，資產(chǎn)質(zhì)量依然優(yōu)秀。0.061%的不良貸款率，說(shuō)明長(zhǎng)春購(gòu)房者的還款能力和還款意愿都非常健康。

長(zhǎng)春樓市不是在"熄火"，而是在"換擋"，從過(guò)去的高速擴(kuò)張模式，轉(zhuǎn)向以剛需為基礎(chǔ)、以改善為增量、以政策為護(hù)航的高質(zhì)量發(fā)展新階段。對(duì)于有真實(shí)居住需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，2026年或許是一個(gè)值得認(rèn)真考慮的時(shí)間窗口。

上述研究成果有由克而瑞長(zhǎng)春分析師孫洪亮，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的 AI問(wèn)數(shù)、AI問(wèn)智、AI報(bào)告和數(shù)據(jù)分析功能撰寫。

1、上述研究成果由克而瑞長(zhǎng)春分析師孫洪亮，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問(wèn)數(shù)、AI問(wèn)知、AI文章和數(shù)據(jù)分析等功能撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議，

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