溢價8.7%！中建智地13.24億競得亦莊瀛海臨鐵宅地

北京進深 徐迪 4月21日，亦莊新城0802街區1401-1地塊成交。

由中建智地13.24億元競得，折合樓面價2.56萬元/㎡，溢價率8.7%。

這也是北京今年以來首宗拍出溢價的地塊。

現場競價在建發房產、中國金茂、保利發展、中建智地和招商蛇口5家房企中展開。

經歷了49輪線下出價，最終由中建智地成功拿下。

在2025年初發布的北京擬供地清單中，亦莊供有4宗涉宅地塊。

但是在當年1月底，亦莊X24也就是招商序所在地塊完成出讓后，11個月的時間里，亦莊沒有宅地上架。

去年7月2日，亦莊0802街區1401地塊規劃綜合實施方案公示。

隨后，該地塊被列入第八輪擬出讓清單，也是遲遲未被激活，一直到上周，1401地塊才進入用地預申請。

為了降低開發壓力，1401地塊從中間劃了一道線，拆成南北兩幅。

拆分之后，兩幅地與亦莊招商序規模相當。

此外，預申請階段的1401地塊，容積率從2.5調降至2.0，小區舒適度將大幅提升。

率先被激活的是北側1號地塊，占地約2.59公頃，規劃地上建面5.18萬㎡，折合樓面價2.35萬元/㎡。

招商序的成交樓面價是4萬元/㎡。

當然，招商序所在的河西板塊屬于亦莊最成熟的高品質居住區；而1401地塊所在的瀛海板塊則是亦莊擴區后的生活配套延伸區，靠近大興區，主打臨鐵低密。

原地塊接近正方形，拆開之后，也頗為方正，東西長而南北短，面寬資源優秀。

朝向沿道路略向西側傾斜，角度不大，整體來看地形條件還是非常不錯的。

出讓文件中明確提到，打造“亦莊好房子”模式，鼓勵依據“好房子”技術要點提升住宅項目品質。

01地塊背了一小包袱。須配建西面4.1公頃的綠地。雖然還不清楚它的建安標準，至少也砸個4000萬元。

這讓它樓面價增加了大約770元/㎡。

兩塊地分開出讓，最大的問題，是樓棟的退線。

這兩塊地一南一北排列，中間沒有道路，只有一條用地紅線，未來也就是一堵墻。

從建筑設計規劃講，兩塊地須統籌考慮，權益退線是個大問題。

如果兩個房企分別拿地，但凡誰占了便宜，對方就得吃虧了，除非，某房企把兩塊地通吃。

它們的南面有中海寰宇時代，北面有瑞福園，這都是要考慮退線問題。

幸好兩個老盤對它們影響不大，有馬路和綠化帶隔開。

預計南側02地塊南排是16層，北排是18層。

北側01地塊南排是16層，北排分別是17/18/14層。

宗地位于大興區瀛海鎮，五環至六環之間，東側隔著一片規劃商業就是地鐵8號線瀛海站。

周邊有瀛海環宇坊、瀛海公園、興海休閑公園等，生活配套較完善。

亦莊擴容把瀛海納入，定位綜合配套服務區，未來這里將聚集人口27.4萬。

距離1401地塊最近的次新盤是南邊的中海寰宇時代，2019年入市，網簽均價約5.2萬元/㎡。

向西2公里是大興發展開發的亦生悅、亦生共悅，以及中建壹品星光里等共產房項目。

“好房子”新規后，亦莊共有兩個項目入市，分別是招商序和北京潤府二期，一個在河西，一個在北神樹，距離都比較遠。

瀛海片區首次出現新規盤，預計會吸引一部分置換客群的關注。

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