寧波市民購房二十余年產權落空 勝訴賠償難執行

在浙江寧波，市民陳女士遭遇了一場長達二十余年的房產維權糾紛。陳女士1997年購買的房屋長期未辦理產權過戶，2008年股權交接文件已明確該房屋不在公司資產范圍內，后該房屋被納入抵押擔保范圍并隨整棟房產被司法拍賣。陳女士先后提起多起訴訟，雖獲28萬元賠償判決，但因公司無財產可供執行未能兌現，起訴股東承擔責任的請求亦未獲法院支持。

一、1997年簽約購房，長期占有使用未辦過戶

1997年5月30日，陳女士與鄞縣汽車運輸公司（后更名為寧波市某曙汽車運輸有限公司）及寧波輕紡城客貨聯運中心簽訂《房產轉讓協議》，購買寧波市某曙區石碶街道雅戈爾大道51號約40平方米門面房及綜合大樓底層約16平方米房屋，總價款15萬元。協議約定分期付款，陳女士共計支付14萬元，剩余1萬元作為房產證未辦理的押金，并非拖欠。協議中39平方房屋為臨時建筑，無法辦理房產證，且購房價格遠超當時3萬元每畝的市場價，雙方始終未辦理產權過戶。協議同時約定，陳女士如將涉案房屋再轉讓，汽車運輸公司可按1997年原價格收回。

二、2008年股權變更，書面確認涉案房屋非公司資產

2008年，寧波市某曙汽車運輸有限公司取得包含涉案16平方米房屋在內的不動產權證書，土地用途為工業用地。同年3月7日，公司原股東陸某鳴等45人與陳某娟、李某萍簽訂《備忘協議》及《交割清單》，股權轉讓總價為670萬元，協議明確股權轉讓財產不包括此前已出售給陳女士的16平方米店面房，該房屋不在公司資產交割范圍內。陳某娟此后擔任該公司法定代表人、股東。

據陳女士陳述，2008年3月7日陳某娟、李某萍接手公司及房產證后，原汽運公司職工全部被解散；《備忘協議》同時約定，涉案店面房如被回購價格為每間45萬元，股權轉讓前的債權債務由原股東承擔，交割后產生的費用由陳某娟、李某萍承擔。陳女士還表示，陳某娟在2008年之前并非汽運公司職工，此前曾向陸某鳴租賃門面房，后與陸某鳴、李某萍簽訂協議成為公司股東。

陳女士稱，2008年3月14日，陳某娟將涉案房產證分割為三本，將大樓二樓從中分割出來，證明當時房產證具備分割條件，卻未為其辦理分戶手續。同時她提出，早年汽運公司為公有體制，2001年后企業變更為自然人控股的私營公司，前后并非同一主體，而陳某娟接手的僅是一棟大樓產權捆綁、架構單薄的企業主體。2008年5月16日，相關方以汽運公司名義向鄞州區相關審判單位起訴，主張涉案房產轉讓協議無效、要求騰空房屋，其認為此舉存在侵吞已售店面房的意圖。

三、房屋被納入巨額抵押，后續遭司法拍賣處置

2012年1月16日，涉案40平方米門面房因軌道交通建設被拆遷，陳女士與鄞州區石碶街道房屋拆遷辦公室簽訂拆遷補償調產安置協議并獲得相應安置。2012年5月22日、2014年1月28日，寧波市某曙汽車運輸有限公司與寧波銀行鄞州支行簽訂兩份最高額抵押合同，以雅戈爾大道51號房地產為寧波某新工程機械有限公司貸款提供抵押擔保，合計擔保債權限額2400萬元，并辦理抵押登記。2013年4月至2014年2月，銀行共計發放貸款2367.5萬元，分15筆發放。陳某娟在股東會同意最高額抵押決議上簽字，其持有某新公司90%股份。

（抵押協議，陳女士提供）

陳女士反映，陳某娟等人在無合法股東決議、評估報告非法無效的情況下，違規擔保。將實際價值僅38.8萬元的房產高估后辦理抵押，先后兩次合計獲取貸款2367.5萬元，且貸款實際放款額度，僅為房產銀行評估總價的 70% 左右，杠桿比例嚴重失衡，相關貸款取款均由陳某娟和李某萍親筆簽字，銀監會對此已核查確認。

（陳女士提供）

陳女士稱，在辦理銀行抵押過程中，相關方向銀行作出書面說明，將其實際面積16.62平方米的店面房表述為向陳某娟租賃；反映案涉2367.5萬元貸款未計入寧波市某曙汽車運輸有限公司正規賬目，存在資金未入賬、公私賬戶混同等情況。其16平方米店面房在2012年1月至2016年5月期間存在停水停電情形，無法正常經營，后經街道出具證明恢復使用，由此造成經濟損失91819元，其認為停水停電與辦理銀行貸款有關。相關爭議，有待地方部門核實。

陳女士同時表示，汽運公司注冊資本僅141萬元，卻為關聯公司提供高達2367.5萬元的擔保，公司無經營場地、無資金設備、無職工、無納稅記錄，2015年因經營異常被司法凍結，后續相關費用收取使用某新公司憑證。

因某新公司未能按期償還貸款，寧波銀行鄞州支行向寧波市鄞州區相關審判單位申請實現擔保物權，法院于2014年6月5日作出裁定，對抵押房產采取拍賣、變賣等方式變價。經評估，涉案房地產評估價值為1479.22萬元，2018年5月10日，案涉抵押房產經司法拍賣以2211萬元成交，陳女士無法取得16平方米房屋產權。

陳女士發現貸款及抵押違規后，向銀監會舉報銀行存在失職失策，銀監會核查后協調處理，陳女士作出讓步。因銀行失職，陳女士曾維權，相關執行協議由寧波檢察單位提供，僅可查閱。陳女士質疑，銀行已承擔相關責任，而陳某娟卻未擔責，希望相關部門就此事宜予以核查。

四、歷經多輪訴訟，賠償與追責均未實現

2018年2月7日，陳女士訴至寧波市某曙區相關審判單位，該院于2018年8月29日作出民事判決書，判決寧波市某曙汽車運輸有限公司返還購房款4萬元并賠償損失24萬元，合計28萬元，駁回其他訴訟請求。該判決經寧波市中級相關審判單位二審、后續再審均予以維持。執行過程中，法院查明該公司無財產可供執行，已將其納入失信被執行人名單并限制高消費，于2019年1月22日裁定終結本次執行程序。執行期間，陳女士曾與銀行協商，同意配合拍賣，銀行從拍賣款項中放棄12萬元作為對陳女士等人的補償安置費。

2024年11月6日，陳女士以股東損害公司債權人利益責任糾紛為由，將陳某娟訴至寧波市鄞州區相關審判單位，要求其賠償28萬元。法院審理認為，僅憑股東會抵押決議及某新公司工商信息，不足以證明陳某娟存在過錯或濫用股東權利情形，于2025年1月22日作出民事判決書，判決駁回訴訟請求，案件受理費5500元由陳女士負擔。陳女士不服，向寧波市中級相關審判單位申請再審，主張陳某娟明知房屋已出售仍抵押、超額擔保導致房產被拍賣，寧波中院審查認為其再審申請依據不足，于2025年作出民事裁定書，裁定駁回再審申請。

陳女士曾向法院領導反映審理過程爭議，稱未對備忘協議、交割清單及補辦房產證等關鍵材料核實。當事人上訴中院后，調解方案未能實現，上訴最終被駁回，多年維權接連受挫。

陳女士曾就銀行貸前盡職調查問題向原銀監會寧波監管單位反映，寧波監管單位核查后確認銀行未調查抵押物租賃情況，并向銀行下發專項監管意見書，決定不予行政處罰立案。2023年4月26日，陳女士另案起訴陳某娟、李某萍，寧波市某曙區相關審判單位以訴訟請求法律關系混亂、管轄不符為由，將訴訟材料退回。截至目前，陳女士就涉案房屋的產權及賠償訴求尚未得到實現。

五、當事人訴求與懇請

截至目前，陳女士的合法購房權益長期無法得到保障，生效判決確定的28萬元賠償款未能執行到位，多年維權耗費大量時間、精力與財力，多輪訴訟和溝通均未化解矛盾。陳女士懇請相關單位能對此案予以關注，重新核查案件事實與責任認定，依法維護其合法財產權益，督促相關責任方履行賠償義務，切實解決其長達二十余年的產權與賠償爭議。